Déclarer un bien immobilier au Maroc : guide fiscal 2026
Déclarer un bien immobilier au Maroc n'est pas obligatoire en tant que tel pour un résident fiscal français : aucune case de votre déclaration de revenus ne vise la simple propriété d'un riad à Marrakech ou d'un appartement à Tanger. Mais tout ce que ce bien produit ou implique, lui, doit être déclaré, parfois dans les deux pays. Ce guide détaille, situation par situation, ce que vous devez déclarer, où, sur quel formulaire, avec un exemple chiffré sur un appartement loué à Marrakech.
Faut-il déclarer un bien immobilier au Maroc ? La réponse selon votre situation
Si vous êtes résident fiscal français, vous n'avez pas à déclarer un bien immobilier au Maroc au sens strict. Le droit fiscal français ne prévoit aucune déclaration de propriété pour un bien situé hors de France. Votre appartement à Agadir ou votre villa à Marrakech n'apparaissent sur aucune ligne de votre déclaration de revenus du simple fait que vous les possédez.
En revanche, vous êtes imposable en France sur vos revenus et votre patrimoine mondiaux (article 4 A du Code général des impôts). Le bien lui-même n'est pas déclaré, mais ce qu'il génère l'est : les loyers, sa valeur au-delà du seuil de l'IFI, le compte bancaire marocain utilisé pour le gérer, et la plus-value en cas de vente. Côté marocain, le propriétaire a aussi ses propres obligations, qui ne remplacent jamais les obligations françaises.
La difficulté tient donc moins à la question « faut-il déclarer ? » qu'à la question « quoi, où et comment ? ». Le tableau ci-dessous répond pour les situations les plus courantes.
Ce guide s'adresse aux résidents fiscaux français propriétaires au Maroc. Si vous vivez au Maroc et possédez un bien en France, la logique est inversée : vous relevez du statut de non-résident, pour lequel un expert-comptable spécialisé non-résidents vous aidera à sécuriser vos déclarations françaises.
Ce que prévoit la convention fiscale France-Maroc pour l'immobilier
Tout part de la convention fiscale franco-marocaine signée à Paris le 29 mai 1970, modifiée par un avenant du 18 août 1989. C'est elle qui répartit le droit d'imposer entre les deux pays et qui évite que vos loyers marocains soient taxés deux fois. Sa rédaction est ancienne et ne suit pas le modèle OCDE actuel : il faut donc la lire de près, et non raisonner par analogie avec les conventions signées avec l'Espagne ou le Portugal.
Trois articles à connaître
Pour la convention fiscale France-Maroc, l'immobilier se lit à travers trois articles :
• Article 9 : les revenus des biens immobiliers « ne sont imposables que » dans l'État où les biens sont situés. Vos loyers marocains relèvent donc exclusivement de l'impôt marocain.
• Article 24 : les gains tirés de la vente d'un bien immobilier sont imposables dans l'État où le bien est situé. La doctrine administrative française (BOI-INT-CVB-MAR, § 290) précise que le droit d'imposer est alors « attribué à l'État de situation des biens ».
• Article 25, paragraphe 1 : la France ne peut pas inclure dans la base de son impôt les revenus exclusivement imposables au Maroc, mais elle conserve le droit de calculer l'impôt au taux correspondant à l'ensemble de vos revenus. C'est la méthode dite du taux effectif.
Une erreur fréquente : parler de crédit d'impôt
Beaucoup de contenus en ligne affirment que l'impôt payé au Maroc sur vos loyers ouvre droit à un crédit d'impôt en France. C'est inexact pour les revenus immobiliers. Dans la convention franco-marocaine, le mécanisme de crédit (article 25, paragraphe 2) ne vise que les dividendes, les intérêts et les redevances.
Pour vos loyers, il n'y a donc pas de crédit : les revenus sont exonérés en France, mais ils font monter le taux appliqué à vos autres revenus. La différence est loin d'être théorique. L'impôt marocain reste un coût définitif, et le taux effectif peut vous faire franchir une tranche du barème français, comme le montre l'exemple chiffré plus bas.
Ce que la convention ne couvre pas
La convention vise les impôts sur le revenu et certains droits d'enregistrement. Elle ne vise pas les impôts sur la fortune : l'administration française le rappelle expressément dans sa doctrine. L'IFI s'applique donc à votre bien marocain selon les seules règles françaises, sans aucun aménagement conventionnel. Si vous détenez aussi des biens en France, un expert-comptable en immobilier pourra vous aider à articuler l'ensemble de votre patrimoine.
Revenus locatifs au Maroc : déclarer au Maroc, puis en France
Un bien loué au Maroc suppose deux déclarations distinctes, dans deux pays, avec deux calendriers. L'une ne dispense jamais de l'autre.
Côté marocain : l'impôt sur les revenus fonciers
Au Maroc, les loyers perçus par un particulier relèvent de l'impôt sur le revenu, catégorie des revenus fonciers. Depuis la réforme issue de la loi de finances 2023, ils sont en principe soumis à un taux libératoire appliqué au montant brut des loyers :
• 10 % lorsque les loyers bruts annuels sont inférieurs à 120 000 dirhams ;
• 15 % au-delà de ce seuil.
La déclaration des loyers de l'année précédente et le paiement de l'impôt se font en ligne auprès de la Direction générale des impôts marocaine, avant le 1er mars. Lorsque le locataire est une entreprise, une retenue à la source peut s'appliquer. Les règles marocaines évoluent régulièrement : faites valider le régime applicable à votre bien par un professionnel local.
Obtenir votre identifiant fiscal marocain et tenir ces déclarations à jour est d'autant plus important que les avis d'imposition marocains vous serviront à justifier votre situation en France.
Côté français : le formulaire 2047 et la case 8TI
En France, les revenus locatifs au Maroc suivent la logique de l'impôt français : exonération, mais prise en compte pour le taux. Concrètement, vous devez :
• déterminer le revenu net selon les règles fiscales françaises (micro-foncier ou régime réel pour une location nue, micro-BIC ou réel pour un meublé) ;
• le déclarer sur le formulaire 2047 (revenus encaissés à l'étranger), dans la rubrique des revenus exonérés retenus pour le calcul du taux effectif ;
• reporter le montant en case 8TI de la déclaration 2042-C.
L'administration calcule alors l'impôt sur l'ensemble de vos revenus, en déduit un taux moyen, puis applique ce taux à vos seuls revenus imposables en France. Le mécanisme général est détaillé dans notre guide sur les revenus fonciers à l'étranger.
Prélèvements sociaux et déficit : les deux conséquences de l'exonération
L'exonération conventionnelle a deux effets souvent méconnus. Le premier est favorable : les prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus du patrimoine ne portent que sur les revenus retenus pour l'impôt sur le revenu. Des loyers marocains exonérés n'y sont en principe pas soumis.
Le second est défavorable : un déficit généré par votre bien marocain (gros travaux, intérêts d'emprunt) ne peut pas s'imputer sur vos revenus français. Un revenu que la France n'impose pas ne peut pas y créer de déficit déductible.
Location saisonnière à Marrakech ou Essaouira : même logique
La location meublée de courte durée, très répandue au Maroc via Airbnb ou Booking, entre dans la catégorie des revenus immobiliers au sens de l'article 9 de la convention. Côté français, le traitement est le même : déclaration sur la 2047 et taux effectif. Côté marocain, en revanche, une activité de location meublée régulière peut relever des revenus professionnels et non des revenus fonciers, avec des obligations différentes. Notre article sur la location meublée à l'étranger détaille la qualification française de ces revenus.
Exemple chiffré : un appartement loué à Marrakech
Prenons un couple marié, résident fiscal en France, avec 60 000 € de revenu net imposable français (2 parts). Il loue nu un appartement à Marrakech pour 90 000 dirhams de loyers bruts par an, soit environ 8 333 € (sur une base de 10,8 dirhams pour 1 euro, taux indicatif).
Étape 1 : l'impôt marocain
Les loyers bruts étant inférieurs à 120 000 dirhams, le taux libératoire de 10 % s'applique : 9 000 dirhams, soit environ 833 €. Cet impôt est définitif. Il ne sera ni déduit ni imputé en France.
Étape 2 : le taux effectif français
En France, le revenu marocain se calcule selon les règles françaises. Les loyers bruts restant sous le seuil de 15 000 €, le micro-foncier s'applique avec son abattement de 30 % : 5 833 € à reporter en case 8TI.
Étape 3 : le bilan
Le couple paie 833 € au Maroc et 1 222 € de supplément d'impôt en France, soit environ 2 055 € au total. Le surcoût français s'explique par le passage d'une partie des revenus dans la tranche à 30 % : les loyers marocains ne sont pas imposés, mais ils rendent vos revenus français plus chers.
Sans la convention, le couple aurait payé environ 1 750 € d'impôt sur le revenu supplémentaire et 1 003 € de prélèvements sociaux, en plus de l'impôt marocain. La convention protège donc réellement, mais elle ne rend pas le bien fiscalement neutre. Pour un foyer dont les revenus se situent loin d'un changement de tranche, l'effet du taux effectif est plus faible.
Vous êtes résident fiscal français et propriétaire d'un bien loué au Maroc, et vous souhaitez déclarer vos loyers sans erreur ni double imposition ? Les experts d'Expatrim vous accompagnent dans l'application de la convention franco-marocaine et le calcul de votre taux effectif.
Résidence secondaire non louée : IFI, compte bancaire et taxes locales
Vous avez acheté une maison au Maroc pour y passer vos vacances ou préparer votre retraite, et vous ne la louez pas. Vous n'avez rien à déclarer à l'impôt sur le revenu en France. Trois points restent pourtant à surveiller.
L'IFI sur un bien au Maroc
L'IFI sur un bien au Maroc est la conséquence directe de votre résidence fiscale française. Si votre patrimoine immobilier net, en France et à l'étranger, dépasse 1 300 000 € au 1er janvier, vous êtes redevable de l'impôt sur la fortune immobilière, sur l'ensemble de ces biens. Votre villa marocaine y entre pour sa valeur vénale au 1er janvier, diminuée des dettes déductibles qui s'y rattachent.
Le Maroc ne connaît pas d'impôt sur la fortune, et la convention ne couvre pas cet impôt. Il n'existe donc ni exonération ni crédit : le bien est taxé en France selon le barème de l'IFI, de 0,5 % à 1,5 % au-delà de 800 000 € de patrimoine taxable. L'évaluation d'un riad ou d'une villa au Maroc est délicate, faute de base de données publique des prix : conservez une estimation documentée par une agence ou un expert local.
Le compte bancaire marocain et le formulaire 3916
Pour payer les charges, les taxes ou les travaux, vous avez très probablement ouvert un compte dans une banque marocaine, souvent en dirhams convertibles. Ce compte doit être déclaré chaque année sur le formulaire 3916, joint à votre déclaration de revenus (article 1649 A du CGI), quel que soit son solde et même s'il n'a servi que ponctuellement.
L'oubli coûte 1 500 € par compte et par année. C'est souvent le point faible des propriétaires au Maroc : le bien n'avait rien à déclarer, le compte oui. Le Maroc échange par ailleurs automatiquement les informations sur les comptes financiers avec la France dans le cadre de la norme commune de déclaration de l'OCDE, ce qui rend l'oubli facile à détecter.
Les taxes locales marocaines
Au Maroc, le propriétaire d'un logement est redevable de taxes locales annuelles, principalement la taxe d'habitation et la taxe de services communaux, calculées sur la valeur locative du bien. Elles sont dues par le propriétaire, qu'il réside au Maroc ou non. Ces taxes n'ont aucune incidence sur vos déclarations françaises, mais leur non-paiement peut bloquer une vente future : le notaire exige un quitus fiscal avant de régulariser l'acte.
Vendre un bien au Maroc : fiscalité de la plus-value et déclarations
La vente est le moment où les obligations se concentrent. Pour vendre un bien au Maroc, la fiscalité se joue d'abord côté marocain.
La taxe sur les profits immobiliers (TPI)
Au Maroc, la plus-value immobilière est soumise à la taxe sur les profits immobiliers. Son montant est égal au plus élevé des deux montants suivants :
• 20 % du profit net, c'est-à-dire le prix de vente diminué du prix d'acquisition réévalué et des frais justifiés ;
• un minimum de 3 % du prix de cession, dû même en l'absence de profit.
Les frais d'acquisition peuvent être retenus pour leur montant réel ou pour un forfait de 15 % du prix d'achat. La déclaration et le paiement interviennent dans les 30 jours suivant la cession, généralement par l'intermédiaire du notaire. L'exonération au titre de la résidence principale suppose une occupation effective et durable au Maroc : elle ne concerne pas, en pratique, la résidence secondaire d'un résident français.
Illustration simplifiée : vous vendez 2 200 000 dirhams un appartement acheté 1 500 000 dirhams. Avec le forfait de frais de 15 % (225 000 dirhams), le profit est de 475 000 dirhams avant coefficient de réévaluation. La TPI est de 95 000 dirhams, supérieure au minimum de 3 % (66 000 dirhams).
Et en France ?
L'article 24 de la convention attribue l'imposition de la plus-value au Maroc, État de situation du bien. La doctrine française retient la même lecture. La plus-value n'est donc pas taxée une seconde fois au titre de l'impôt sur le revenu français. Les prix, les dates et la TPI acquittée doivent toutefois être documentés, et le traitement exact de l'opération mérite d'être validé au cas par cas, notamment en cas de détention via une société.
Rapatrier le prix de vente
Le Maroc applique un contrôle des changes. Pour un étranger non résident, le rapatriement du produit de la vente est en principe possible lorsque l'achat a été financé par des devises importées, justifiées par les documents bancaires d'origine. Conservez précieusement les attestations de virement et de change de votre achat : sans elles, le transfert du prix vers la France peut être limité ou retardé.
Héritage ou donation d'un bien au Maroc
Un bien au Maroc peut aussi arriver dans votre patrimoine par succession ou donation. Côté français, les droits de mutation à titre gratuit dépendent du domicile fiscal du défunt ou du donateur, et de celui de l'héritier (article 750 ter du CGI). Si le défunt était domicilié en France, le bien marocain entre dans la succession taxable en France. Un éventuel impôt acquitté au Maroc sur ce bien peut s'imputer sur les droits français (article 784 A du CGI).
Côté marocain, la transmission passe par les formalités notariales et l'inscription à la conservation foncière. Pour les héritiers de nationalité marocaine, le droit successoral marocain peut s'appliquer. Ces situations sont techniques et nécessitent l'intervention conjointe d'un notaire marocain et d'un conseil français.
Dès que le bien vous appartient, les obligations décrites plus haut s'appliquent à vous : loyers s'il est loué, IFI selon votre patrimoine, et déclaration du compte bancaire marocain s'il en existe un.
Oublier de déclarer un bien immobilier au Maroc : risques et régularisation
Un bien marocain dont les loyers n'ont jamais été déclarés en France, ou un compte marocain absent du formulaire 3916, expose à des redressements. Pour les loyers, l'enjeu fiscal direct peut être limité puisqu'ils sont exonérés : le rappel porte sur l'effet du taux effectif, assorti d'intérêts de retard et de majorations. Pour le compte bancaire, l'amende de 1 500 € par an s'applique indépendamment de tout impôt éludé. Pour l'IFI, le rappel peut être plus lourd.
La régularisation spontanée, avant tout contrôle, reste la solution la moins coûteuse. Notre guide sur le bien immobilier à l'étranger non déclaré détaille les amendes encourues, les délais de reprise et la marche à suivre.
Conclusion
Il n'est pas nécessaire de déclarer un bien immobilier au Maroc en tant que tel lorsqu'on réside en France. Mais tout ce qu'il produit doit l'être. Les loyers sont imposés au Maroc (10 % ou 15 % des loyers bruts) puis déclarés en France sur la 2047 et en case 8TI, où ils sont exonérés mais font monter votre taux. La valeur du bien entre dans l'IFI au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier net. Le compte bancaire marocain doit figurer chaque année sur le formulaire 3916. La vente déclenche la TPI marocaine, que la convention de 1970 laisse au Maroc.
La convention franco-marocaine protège contre la double imposition, mais ses règles diffèrent de celles des conventions plus récentes : les appliquer correctement suppose une lecture précise. Expatrim accompagne les résidents français propriétaires à l'étranger dans leurs déclarations et la sécurisation de leur patrimoine. Pour faire le point sur votre situation, contactez notre expert-comptable spécialisé non-résidents et patrimoine international.
