Femme souriante tenant un document dans une pièce lumineuse, regardant sur le côté.

Expert-comptable revenus fonciers

Vous louez en nu, on optimise. Le déficit foncier, les travaux, la déclaration : c'est notre métier.

  • Votre déclaration d'impôt complète prise en charge
  • Des revenus fonciers optimisés chaque année
  • Un expert dédié qui connaît l'investissement immobilier
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Votre situation

Des situations de location nue qu'on gère toutes les semaines

Chaque patrimoine foncier a ses enjeux. Nous les traitons tous.

Le bailleur qui achète un bien à rénover

01

Un immeuble ancien, un appartement à reprendre entièrement, un budget travaux à six chiffres. Le déficit foncier est le levier le plus puissant de la location nue, souvent mal exploité. Tout se joue sur la nature des travaux : une réparation et un entretien se déduisent, une amélioration aussi sur un local d'habitation, mais une reconstruction ou un agrandissement, non. La frontière est fine, et l'administration la connaît mieux que votre artisan.

On qualifie chaque poste du devis avant les travaux, pas après le contrôle. Puis on pilote l'imputation sur le revenu global et le report du solde.
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Un homme avec des lunettes et une barbe portant une combinaison bleue pointe du doigt pendant qu'une femme souriante avec des lunettes et une chemise beige le regarde dans une pièce claire avec des documents affichés sur un mur.

Le micro-foncier subi

02

Moins de 15 000 € de loyers bruts, un abattement de 30 % appliqué par défaut « parce que c'est plus simple ». Sauf que sur un bien financé à crédit, les intérêts d'emprunt seuls dépassent souvent déjà les 30 %. On ajoute la taxe foncière, l'assurance, le syndic, et l'écart devient structurel.

On simule micro-foncier contre régime réel sur toute la durée du prêt, pas sur un seul exercice, parce que l'option pour le réel vous engage trois ans et qu'elle se raisonne à l'échelle du financement.
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Deux femmes assises à une table regardent des documents tandis qu'un homme flou est en face d'elles dans un espace de travail lumineux.

Le Pinel ou le dispositif encore en cours d'engagement

03

Plus aucun nouveau Pinel depuis 2025, mais des dizaines de milliers d'engagements courent toujours. Chaque année, la réduction doit être reportée sur la bonne case, les plafonds de loyer et de ressources du locataire doivent être respectés, et la sortie d'engagement se prépare à l'avance. Un plafond dépassé sur un seul exercice, un locataire mal contrôlé à la relocation, et c'est la reprise de la réduction sur toute la période.

On sécurise le suivi jusqu'au terme, et on prépare l'après : conservation, revente ou passage en meublé.
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Homme travaillant sur un projet de menuiserie dans un atelier lumineux avec des outils accrochés au mur et une grande fenêtre laissant entrer la lumière naturelle.

Le multi-biens et le patrimoine foncier constitué

04

Cinq, dix, quinze lots. Parfois une indivision issue d'une succession, avec des quote-parts à ventiler et des co-indivisaires qui n'ont ni la même tranche d'imposition ni les mêmes objectifs. Chaque bien a ses charges, son financement, parfois son dispositif. Sans suivi bien par bien, on ne sait plus lequel rapporte réellement.

On consolide l'ensemble avec une rentabilité nette d'impôt par lot, l'information qui compte le jour où vous arbitrez.
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L'héritage qui doit être restructuré

05

Vous héritez de biens achetés en nom propre il y a vingt ou trente ans, loués nus par habitude, sans que personne n'ait jamais posé la question du régime. Les emprunts sont soldés, donc plus d'intérêts à déduire : le foncier est massivement taxé, à votre TMI plus 17,2 % de prélèvements sociaux. C'est précisément le moment de reposer la question : rester en nu, basculer en meublé, apporter à une SCI, démembrer, arbitrer.

On chiffre chaque scénario avant que vous n'engagiez quoi que ce soit, y compris le coût fiscal de la restructuration elle-même.
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Pourquoi Expatrim

Un cabinet qui connaît par cœur la fiscalité immobilière

Vue floue de vagues douces avec un ciel coloré en arrière-plan, tons pastel de bleu, rose et orange.
Spécialisation immobilier locatif

Déficit foncier, qualification des travaux, dispositifs en cours, arbitrage nu/meublé : c'est tout ce qu'on fait, à longueur d'année.

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Votre déclaration d'impôt complète

On ne s'arrête pas à la 2044. On établit l'intégralité de votre déclaration de revenus (salaires, placements, réductions, crédits d'impôt) pour que le foncier soit optimisé dans le bon contexte, pas dans le vide.

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Réactivité sous 48h

Un comptable et un expert-comptable dédiés, joignables par email et par téléphone. Utile quand un artisan attend votre accord sur un devis.

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100 % digitalisé

Une appli mobile pour déposer vos factures au fil de l'eau, un dossier accessible 24h/24, aucune chasse aux justificatifs en mai.

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Zéro mauvaise surprise

Stock de déficits suivi année par année, engagements de location surveillés, régularisations de charges de copropriété reprises. On anticipe, on ne répare pas après coup.

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Ce qu'on prend en charge

Un accompagnement location nue de A à Z

En location nue, aucune obligation comptable ne vous est imposée : pas d'immatriculation, pas de bilan, pas de liasse. C'est justement le problème, personne ne vous oblige à bien faire, et l'écart entre une déclaration correcte et une déclaration optimisée se compte en milliers d'euros par an. Vos experts-comptables du cabinet Expatrim prennent en charge l'intégralité de votre fiscalité de bailleur, et de votre déclaration d'impôt.

Ce qu'on prend en charge

Un accompagnement location nue de A à Z

Rendez-vous de conseil
On analyse votre patrimoine, votre financement et votre tranche d'imposition. Nous validons ensemble la stratégie foncière la plus avantageuse.
Reprise de votre historique
On reconstitue votre stock de déficits reportables, vos engagements de location en cours et vos dispositifs en place. C'est souvent là qu'on retrouve de l'argent oublié.
Qualification de vos travaux
Avant le chantier, on tranche poste par poste ce qui est déductible et ce qui ne l'est pas. Vous signez le devis en sachant exactement ce qu'il vous coûte net.
Déclaration de revenus fonciers
On établit votre 2044 ou 2044-SPE, on ventile bien par bien et on calcule l'imputation du déficit.
Votre déclaration d'impôt complète
On ne vous transmet pas des chiffres à recopier : on établit l'intégralité de votre déclaration de revenus, annexes comprises.
Conseils pour vos projets immobiliers
Nouvelle acquisition, gros travaux, passage en meublé ou en SCI, revente : on éclaire chaque décision avant que vous ne l'engagiez.
Assistance en cas de contrôle fiscal
On prépare vos justificatifs et répondons à l'administration pour défendre votre dossier à vos côtés.
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Exclusif Expatrim
Vos interlocuteurs

Deux experts-comptables. Un dossier suivi de bout en bout.

Homme souriant aux cheveux blonds courts et barbe légère, portant une chemise blanche à fines rayures noires et un pantalon noir, bras croisés, sur fond gris clair.

Stéphane

Fondateur

Expertise pointue sur le secteur immobilier, notamment auprès des non-résidents, et accompagnement des professionnels de santé sur leurs restructurations patrimoniales.

Homme jeune debout, bras croisés, portant une chemise à rayures bleu clair et blanche et un pantalon noir, devant un fond uni beige clair.

François

Fondateur

Vision globale de l'accompagnement des médecins et entrepreneurs, avec une forte appétence pour le conseil stratégique et le développement de missions à forte valeur ajoutée.

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“On a créé Expatrim parce qu'on voulait construire le cabinet qu'on aurait aimé trouver pour nous-mêmes : spécialisé, réactif, qui parle franchement chiffres et stratégie.”

Stéphane & François
Fondateurs
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Tarifs

Notre offre unique revenus fonciers

Notre offre est unique : chaque propriétaire bailleur est traité de la même façon.

Offre Revenus fonciers

à partir de
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HT/mois
Déclaration de revenus fonciers 2044 / 2044-SPE
Votre déclaration d'impôt sur le revenu complète, annexes comprises
Qualification de vos travaux avant engagement des dépenses
Suivi du stock de déficits fonciers reportables
Arbitrage micro-foncier / régime réel et pilotage de l'option
Suivi des dispositifs en cours (Pinel, Denormandie, Loc'Avantages, Malraux)
Conseil patrimonial de l'expert-comptable illimité
Accès à un outil digital pour vos justificatifs
Comptable dédié · réactivité 48h
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Ce que ça coûte de ne pas être bien accompagné

Les erreurs qu'on retrouve dans presque toutes les déclarations de revenus fonciers

Coûteuses et évitables. Voici ce qu'on corrige systématiquement en audit.

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Travaux mal qualifiés
Déduire un agrandissement, une reconstruction ou une surélévation comme s'il s'agissait d'une réparation. C'est le premier motif de redressement en revenus fonciers : la dépense est réintégrée, l'impôt recalculé, et les pénalités s'ajoutent.
Déficit imputé à tort sur le revenu global
La fraction du déficit qui provient des intérêts d'emprunt n'est jamais imputable sur le revenu global : elle ne s'impute que sur les revenus fonciers des années suivantes. Confondre les deux, c'est une rectification quasi automatique.
Engagement de location de 3 ans ignoré
Imputer un déficit sur le revenu global vous oblige à conserver le bien en location nue jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit. Revendre ou passer en meublé trop tôt, et l'imputation est remise en cause rétroactivement.
Déficits antérieurs jamais reportés
Les déficits fonciers se reportent dix ans sur vos revenus fonciers. Non repris d'une année sur l'autre, ils s'éteignent en silence. On retrouve régulièrement plusieurs milliers d'euros de stock oubliés lors des reprises de dossier.
Charges déductibles laissées de côté
Provisions de copropriété non régularisées l'année suivante, prime d'assurance propriétaire non occupant, frais de gestion locative. Prises isolément, ce sont des broutilles. Cumulées sur un portefeuille, c'est une ligne à quatre chiffres.
On commence quand vous voulez

Un audit gratuit pour savoir exactement où vous en êtes

30 minutes. Diagnostic personnalisé. Sans engagement.
Analyse de votre situation fiscale et sociale actuelle
Identification des leviers d'optimisation prioritaires
Devis transparent si vous décidez de nous rejoindre
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FAQ

Nous avons les réponses
à vos questions

Non, et c'est important de le dire : la location nue n'impose aucune obligation comptable. Pas d'immatriculation, pas de livre-journal, pas de bilan. Vous devez simplement pouvoir justifier chaque charge déduite en cas de contrôle. On ne fait donc pas appel à nous pour être en règle, mais pour ne pas payer trop d'impôt : sur un bien avec travaux ou un portefeuille constitué, l'écart est significatif.
Le micro-foncier s'applique automatiquement en dessous de 15 000 € de revenus fonciers bruts, avec un abattement forfaitaire de 30 %. Le réel devient plus avantageux dès que vos charges réelles dépassent ce seuil, ce qui est fréquent avec un emprunt en cours et systématique en cas de travaux. Attention : l'option pour le réel vous engage trois ans, elle se décide donc sur la durée du financement, pas sur un seul exercice.
Une comptabilité de caisse, et non d'engagement : on retient les loyers effectivement encaissés et les charges effectivement payées au cours de l'année civile. Un loyer de décembre encaissé en janvier se déclare l'année suivante ; un devis signé en décembre mais payé en janvier se déduit l'année suivante. Ce décalage est un vrai levier de pilotage sur les gros travaux.
Les dépenses de réparation et d'entretien, ainsi que les travaux d'amélioration sur un local d'habitation. Sont exclus les travaux de construction, de reconstruction et d'agrandissement, qui viennent majorer le prix de revient du bien. Un même chantier mélange souvent les deux : c'est la ventilation poste par poste qui protège votre déduction.
Quand vos charges dépassent vos loyers, le déficit s'impute sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. L'excédent, ainsi que la part provenant des intérêts d'emprunt, se reporte dix ans sur vos seuls revenus fonciers. En contrepartie, le bien doit rester loué nu jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant l'imputation. Un plafond majoré existe pour certains travaux de rénovation énergétique.
Tout. La location nue relève des revenus fonciers, sans amortissement possible et avec des frais d'acquisition non déductibles. La location meublée relève des BIC, où l'amortissement du bien et du mobilier neutralise souvent l'impôt pendant des années. Passer de l'un à l'autre est un arbitrage lourd, avec des conséquences en plus-value.
Chez Expatrim, à partir de 32,50 € HT/mois pour un accompagnement complet : déclaration 2044, déclaration d'impôt intégrale, suivi des déficits et qualification des travaux.
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