Bien immobilier à l'étranger non déclaré : que risquez-vous ?

Faut-il déclarer un bien immobilier détenu à l'étranger ? La réponse en 30 secondes

Non, pas en tant que tel. Le droit fiscal français ne prévoit aucune déclaration de propriété pour un bien immobilier situé hors de France. À la différence des comptes bancaires étrangers (formulaire 3916), des contrats d'assurance-vie étrangers (3916-bis) ou des trusts, la simple détention d'un appartement ou d'une maison de vacances ne se déclare sur aucune case de votre déclaration de revenus.

Mais en tant que résident fiscal français, vous êtes imposable sur vos revenus et votre patrimoine mondiaux (article 4 A du Code général des impôts). Le bien lui-même n'est pas déclaré, mais tout ce qu'il produit ou implique l'est :

• les loyers qu'il génère, qu'il soit loué nu ou meublé, même s'ils sont déjà imposés sur place ;

• sa valeur, si votre patrimoine immobilier mondial net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier (IFI) ;

• le compte bancaire que vous avez presque certainement ouvert localement pour payer les charges ou encaisser les loyers ;

• la plus-value en cas de vente, et les droits en cas de donation ou de succession.

Autrement dit, un bien immobilier à l'étranger non déclaré est rarement sanctionné pour lui-même. Il l'est pour les revenus, l'IFI ou le compte bancaire que l'on a oubliés avec lui. Le tableau suivant résume ce que vous devez déclarer selon votre situation.

Comment déclarer une résidence secondaire à l'étranger (et ce que tout le monde oublie)

C'est la situation la plus fréquente et la plus mal comprise. Vous avez acheté une maison en Espagne, au Portugal, en Italie ou au Maroc pour vos vacances. Elle n'est pas louée. Vous vous demandez comment déclarer une résidence secondaire à l'étranger.

Pour l'impôt sur le revenu : rien

Un bien qui ne produit aucun revenu n'a pas à figurer dans votre déclaration de revenus. Aucune case, aucun formulaire. La déclaration d'occupation des biens immobiliers que vous remplissez sur impots.gouv.fr ne concerne que les locaux situés en France (article 1418 du CGI) : vous n'avez pas à y inscrire votre bien étranger.

Pour l'IFI : oui, dès que votre patrimoine mondial dépasse 1,3 million d'euros

Le seuil de l'impôt sur la fortune immobilière s'apprécie sur la valeur nette de l'ensemble de votre patrimoine immobilier mondial au 1er janvier, biens étrangers compris.

Concrètement :

• votre résidence principale en France bénéficie d'un abattement de 30 %, mais pas votre résidence secondaire à l'étranger ;

• le bien étranger est évalué à sa valeur vénale locale au 1er janvier, prix d'acquisition récent ou expertise à l'appui ;

• l'emprunt contracté pour l'acquérir est déductible, comme pour un bien français ;

• si la convention fiscale attribue au pays de situation le droit d'imposer la fortune, l'impôt payé sur place s'impute sur l'IFI français (article 980 du CGI), mais le bien doit quand même être déclaré.

Le bien étranger apparaît dans la déclaration 2042-IFI, annexée à votre déclaration de revenus. Si vous détenez le bien via une SCI ou une société étrangère, ce sont vos parts qui entrent dans l'assiette, pour la fraction représentative de l'immobilier.

Le compte bancaire local : l'oubli qui coûte le plus cher

Pour payer les charges de copropriété, la taxe foncière locale, l'électricité ou l'assurance, vous avez ouvert un compte dans une banque espagnole, portugaise ou marocaine. Ce compte doit être déclaré chaque année sur le formulaire 3916, joint à votre déclaration de revenus (article 1649 A du CGI), qu'il ait été ouvert, détenu, utilisé ou clôturé dans l'année, et quel que soit son solde.

L'amende est de 1 500 € par compte et par année non déclarée, portée à 10 000 € si le compte est situé dans un État ou territoire non coopératif. Sur un compte oublié depuis quatre ans, on atteint 6 000 € d'amende pour un bien qui, lui, n'avait rien à déclarer. Les comptes non déclarés ouvrent en outre à l'administration un délai de reprise pouvant être porté à 10 ans lorsque leur solde a dépassé 50 000 € au cours de l'année.

Les obligations locales, à ne pas confondre avec les obligations françaises

Déclarer en France ne dispense pas de déclarer sur place, et inversement. Beaucoup de pays imposent un propriétaire non-résident même sans location : l'Espagne, par exemple, taxe un revenu fictif de 1,1 % à 2 % de la valeur cadastrale au taux de 19 % pour un résident de l'Union européenne ; le Portugal applique son IMI ; l'Italie son IMU. Un expert-comptable spécialisé en immobilier coordonne ces deux niveaux d'obligations pour éviter à la fois la double imposition et l'oubli.

Bien loué à l'étranger : les obligations déclaratives

Dès que le bien est loué, la question « faut-il déclarer un bien immobilier détenu à l'étranger » ne se pose plus : les loyers sont des revenus de source étrangère, imposables en France au titre de vos revenus mondiaux, même s'ils sont déjà déclarés et imposés dans le pays du bien.

Le mécanisme est le suivant :

• Location nue : les loyers sont des revenus fonciers, déclarés sur le formulaire 2047 (revenus de source étrangère) puis reportés sur la 2044 au régime réel ou directement sur la 2042 en micro-foncier. Le calcul du revenu net suit les règles françaises, pas celles du pays de situation.

• Location meublée : les loyers relèvent des BIC, déclarés sur la 2047 puis sur la 2042-C-PRO, en micro-BIC ou au réel.

• Double imposition : la convention fiscale conclue entre la France et le pays du bien l'élimine, soit par un crédit d'impôt égal à l'impôt français (cases 4BK ou 8TK), soit par une exonération avec prise en compte pour le calcul du taux effectif (cases 4BL ou 8TI). Le résultat est proche, mais le formulaire et les cases diffèrent.

Nous détaillons la mécanique complète, régime par régime et convention par convention, dans nos guides consacrés aux revenus fonciers à l'étranger pour la location nue et à la location meublée à l'étranger pour le meublé.

Vente, donation, succession : les déclarations à ne pas manquer

Le bien immobilier à l'étranger réapparaît à chaque événement patrimonial, et ce sont souvent ces moments qui révèlent au fisc un bien resté silencieux pendant des années.

La vente du bien

La plus-value réalisée par un résident français sur un bien situé à l'étranger est en principe imposable en France (articles 150 U et suivants du CGI) : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention (exonération totale d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). La convention fiscale attribue généralement le droit d'imposer au pays de situation du bien.

Comme aucun notaire français n'intervient, c'est à vous de déposer la déclaration 2048-IMM auprès de votre service des impôts dans le mois suivant la cession, puis de reporter la plus-value sur votre 2042-C. Le rapatriement du prix en France par virement ne pose aucune difficulté, à condition de pouvoir justifier l'origine des fonds à votre banque.

Donation et succession

Si le donateur ou le défunt est résident fiscal français, l'ensemble de ses biens, où qu'ils se trouvent, est soumis aux droits de mutation français (article 750 ter du CGI), même si le bénéficiaire vit à l'étranger. La donation d'un appartement à l'étranger à vos enfants ou sa transmission par succession doit donc être déclarée en France. Les droits payés dans le pays de situation s'imputent sur les droits français (article 784 A), sous réserve de la convention applicable en matière de successions, beaucoup plus rares que les conventions sur le revenu.

Bien immobilier à l'étranger non déclaré : les amendes et majorations encourues

Les sanctions dépendent de l'obligation manquée, du caractère délibéré ou non de l'omission, et du temps écoulé. Le tableau suivant récapitule les amendes en cas de non-déclaration du patrimoine étranger et les délais pendant lesquels l'administration peut agir.

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Trois points méritent d'être soulignés. D'abord, la majoration de 40 % suppose que l'administration démontre le caractère délibéré de l'omission : un bien étranger dissimulé pendant plusieurs années, avec un compte bancaire lui aussi non déclaré, rend cette démonstration facile. Ensuite, l'intérêt de retard court depuis la date à laquelle l'impôt aurait dû être payé : sur trois années, il représente déjà 5 à 7 % des droits. Enfin, les amendes sur les comptes bancaires s'ajoutent aux majorations sur l'impôt, elles ne s'y substituent pas.

Vous êtes résident français ou expatrié de retour avec un bien conservé à l'étranger, et vous souhaitez mettre votre situation en ordre avant qu'un contrôle ne le fasse pour vous ? Les experts d'Expatrim vous accompagnent dans l'analyse de vos obligations déclaratives, l'application de la convention fiscale et la régularisation au moindre coût.

Comment le fisc français détecte un bien immobilier à l'étranger

L'idée que l'immobilier étranger échappe aux radars est de moins en moins vraie, et la réponse dépend surtout du pays où se situe le bien.

Dans l'Union européenne : l'échange automatique existe depuis 2015

La directive 2011/16/UE sur la coopération administrative (DAC 1) organise, depuis le 1er janvier 2015, l'échange automatique d'informations entre États membres sur cinq catégories de revenus et de patrimoine, dont « la propriété et les revenus de biens immobiliers ». Concrètement, l'administration espagnole, portugaise, italienne ou belge transmet chaque année à la France les données dont elle dispose sur les biens détenus par des résidents français et sur les revenus correspondants.

Depuis 2023, la directive DAC 7 y ajoute les revenus perçus via les plateformes de location (Airbnb, Booking, Abritel…), qui déclarent les loyers encaissés par leurs utilisateurs à l'administration de leur pays de résidence. Un appartement loué en courte durée à Porto ou à Barcelone est aujourd'hui connu de Bercy.

Hors Union européenne : sur demande, mais de plus en plus efficacement

En dehors de l'UE, il n'existe pas encore d'échange automatique portant spécifiquement sur l'immobilier. La norme commune de déclaration de l'OCDE (CRS), en vigueur depuis 2017, ne concerne que les comptes financiers. Mais c'est précisément par ce biais que le bien est repéré : le compte ouvert dans une banque marocaine, suisse, turque ou émirienne pour gérer l'appartement est, lui, transmis automatiquement à la France, avec son solde et les flux qui l'alimentent. Des loyers réguliers crédités sur un compte à Dubaï ou à Istanbul suffisent à déclencher une demande d'explications.

Les conventions fiscales prévoient en outre un échange sur demande : l'administration française peut interroger son homologue sur un contribuable identifié et obtenir les données du registre foncier. Plusieurs registres sont d'ailleurs publics, comme le Land Registry britannique.

Les révélateurs classiques

Au-delà des échanges internationaux, l'administration découvre le plus souvent un bien immobilier à l'étranger non déclaré à l'occasion d'un événement banal : un virement de plusieurs centaines de milliers d'euros en provenance de l'étranger après une vente, une déclaration de succession qui mentionne le bien, un divorce, un examen de situation fiscale personnelle où les relevés bancaires révèlent des charges payées à l'étranger, ou tout simplement une annonce de location en ligne.

Exemple chiffré : une villa en Espagne oubliée pendant trois ans

Prenons un couple résident fiscal français dont le patrimoine immobilier net en France, après abattement de 30 % sur la résidence principale, s'élève à 1 200 000 €. Il n'a jamais déposé de déclaration IFI, ce qui est correct puisque le seuil de 1 300 000 € n'est pas atteint.

Il y a trois ans, ce couple a acheté une villa en Espagne pour 600 000 €, financée sur fonds propres, utilisée uniquement pour les vacances. Il a ouvert un compte dans une banque espagnole pour régler les charges et l'impôt local. Convaincu qu'un bien non loué n'avait rien à déclarer, il n'a rien fait.

Son patrimoine immobilier mondial net est en réalité de 1 800 000 €. L'IFI annuel dû s'élève à : (1 300 000 − 800 000) × 0,5 % + (1 800 000 − 1 300 000) × 0,7 % = 2 500 + 3 500 = 6 000 € par an, soit 18 000 € sur trois ans.

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L'écart dépasse 7 600 €, sans compter que le contrôle aurait pu remonter jusqu'à six ans pour l'IFI et s'étendre à l'ensemble de la situation fiscale du foyer. Si la villa avait été louée, le calcul aurait été différent : la convention franco-espagnole prévoit un crédit d'impôt égal à l'impôt français sur les loyers, si bien que le rappel d'impôt sur les revenus eux-mêmes aurait été limité, mais les majorations et l'amende sur le compte auraient été identiques.

Comment régulariser un bien immobilier à l'étranger non déclaré

La régularisation spontanée est presque toujours la meilleure option, et son coût est d'autant plus faible qu'elle intervient tôt. Depuis la loi pour un État au service d'une société de confiance de 2018, le contribuable de bonne foi qui corrige lui-même sa situation bénéficie d'un traitement nettement plus favorable que celui qui attend le contrôle.

Les étapes

1. Contacter un expert-comptable pour être accompagner dans cette démarche. 

2. Faire l'inventaire des obligations manquées : revenus locatifs, IFI, comptes bancaires, éventuelle plus-value ou donation passée. C'est l'étape la plus importante, car une régularisation partielle (les loyers sans le compte, ou l'inverse) laisse subsister le risque.

3. Reconstituer les bases : loyers encaissés et charges par année, valeur vénale du bien au 1er janvier de chaque année pour l'IFI, impôts payés à l'étranger avec justificatifs.

4. Déposer des déclarations rectificatives pour chaque année encore dans le délai de reprise : 2042 et 2047 corrigées (avec 2044 ou 2042-C-PRO), 2042-IFI pour les années concernées, formulaires 3916 pour les comptes. Le dépôt se fait en ligne dans l'espace particulier ou par courrier au service des impôts.

5. Payer les droits ou demander un échelonnement : c'est la condition pour bénéficier de l'intérêt de retard réduit de 50 % (article 1727 V du CGI). Si un contrôle a déjà commencé, la régularisation en cours de procédure reste possible avec un intérêt réduit de 30 % (article L. 62 du LPF).

6. Joindre une lettre d'accompagnement exposant les faits et sollicitant, le cas échéant, la remise gracieuse des amendes sur les comptes bancaires.

Il n'existe plus de « cellule de régularisation » spécifique aux avoirs étrangers, mais le droit à l'erreur et la réduction d'intérêts jouent pleinement pour un contribuable qui se manifeste avant toute démarche de l'administration.

Le cas particulier de l'expatrié qui rentre en France

C'est la situation où l'on rencontre le plus de biens immobiliers à l'étranger non déclarés, et souvent sans aucune intention de fraude. Vous avez vécu cinq ans à Londres, dix ans à Dubaï ou trois ans à Lisbonne, vous y avez acheté un appartement, et vous rentrez en France en le conservant, loué ou non. Dès l'année de votre retour, ce bien entre dans votre patrimoine mondial imposable en France.

Deux règles jouent en votre faveur. Pour l'IFI, l'article 964 du CGI exonère les biens situés hors de France pendant cinq ans pour les personnes qui transfèrent leur domicile en France après au moins cinq années de résidence à l'étranger : votre appartement de Londres ne compte pas dans l'assiette jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant votre retour. Pour les revenus, la convention fiscale s'applique dès la première année et évite la double imposition, à condition de déposer la 2047.

En revanche, le compte bancaire britannique conservé pour gérer le bien doit figurer sur le formulaire 3916 dès votre première déclaration française. C'est l'oubli le plus fréquent, et le plus coûteux au regard de l'enjeu. Ceux qui restent non-résidents ne sont pas concernés par ces règles : ils ne déclarent en France que leurs biens français, comme nous l'expliquons dans notre guide de l'IFI pour les non-résidents.

Conclusion

Un bien immobilier à l'étranger non déclaré n'est pas, en soi, une infraction : la France n'exige aucune déclaration de propriété pour un bien situé hors de ses frontières. Mais un résident fiscal français doit déclarer tout ce que ce bien génère ou implique : ses loyers (2047), sa valeur au-delà de 1,3 million d'euros de patrimoine immobilier mondial (IFI), le compte bancaire local qui l'accompagne (3916, 1 500 € d'amende par an en cas d'oubli), et la plus-value ou les droits lors d'une vente ou d'une transmission. L'échange automatique d'informations au sein de l'Union européenne et sur les comptes financiers dans le reste du monde rend la découverte de plus en plus probable, et la régularisation spontanée divise le coût final par rapport à un contrôle.

Expatrim accompagne chaque année des résidents français et des expatriés de retour dans l'analyse de leurs obligations et la mise en conformité de leur patrimoine étranger. Pour sécuriser votre situation avant votre prochaine déclaration, contactez notre expert-comptable spécialisé non-résidents et expatriés.

FAQ — Bien immobilier à l'étranger non déclaré

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