Vous vivez à l'étranger et investissez en France ? De l'acquisition à la transmission ou cession : nous maîtrisons chaque dimension fiscale et patrimoniale du non-résident investisseur immobilier. Accompagnment internationale, 100% humain et digital.
L'investissement immobilier en France depuis l'étranger cumule plusieurs couches fiscales : imposition française des revenus de source française, convention bilatérale, prélèvements sociaux variables, IFI sur actifs français, plus-values à la cession et fiscalité successorale internationale. Chaque couche doit être maîtrisée par un comptable pour non-résident spécialisé pour optimiser sans risque de double imposition.
Le LMNP au réel est le statut plébiscité par les non-résidents investisseurs immobiliers : amortissements sur 20–30 ans, imposition nulle pendant 10 à 15 ans, taux de PS réduit à 7,5% (UE/EEE/CH). En LMP, le déficit est imputable sur le revenu global français et des exonérations de plus-value professionnelle sont possibles si les recettes restent sous 90 k€. Un comptable pour expatrié spécialisé pilote ces deux régimes avec précision depuis l'étranger.
Résidents UE, EEE ou Suisse : taux réduit de 7,5% sur revenus immobiliers français (au lieu de 17,2 %). Sur 10 000 € de loyers nets, 970 €/an d'économie. Ce taux réduit s'applique aussi à la plus-value à la cession. Hors UE/EEE/Suisse : taux plein 17,2%.
Le non-résident investisseur immobilier a des besoins à chaque étape : choix du véhicule juridique, déclarations annuelles, IFI, calcul de la plus-value à la cession, démembrement de propriété, droits de succession internationaux. Notre accompagnement couvre l'intégralité de ce cycle.
Votre fiscalité non-résident est-elle optimisée sur toutes ces dimensions ?
Le mode de location détermine le régime fiscal français avec des implications très différentes pour un investisseur non-résident, à l'exploitation comme à la revente.
LMNP, LMP, SCI, SARL de famille, revenus fonciers — chaque statut a ses règles propres pour un non-résident investisseur immobilier, y compris à la cession et à la transmission.
| Statut | Régime fiscal | Prélèvements sociaux | Plus-value revente | Avantage principal | Recommandé si |
|---|---|---|---|---|---|
| LMNP réel | BIC réel — amortissements | 7,5 % UE | 18,6 % autres | Particuliers (amortissements réintégrés dans la PV brute) | Imposition nulle pendant 15–20 ans | Appartement meublé financé à crédit |
| LMP | BIC réel + cotisations SSI | SSI professionnel (sauf affiliation en UE) | Professionnels (exonération possible si recettes < 90 k€) | Déficit imputable sur revenu global français | Investisseur avec revenus français importants |
| Revenus fonciers | Foncier réel (2044) | 7,5 % UE | 17,2 % autres | Particuliers (sans réintégration d'amortissement) | Simplicité, déficit foncier déductible | Location nue, travaux importants |
| SCI à l'IR | Transparent — revenus fonciers | 7,5 % UE | 17,2 % autres | Particuliers (abattements durée détention) | Transmission facilitée, multi-associés, démembrement parts sociales | Investissement familial ou transmission patrimoniale |
| SCI à l'IS | IS 15 % (jusqu'à 42 500 €) ; 25 % au delà | N/A au niveau société | PV professionnelle IS (nette d'IS) — dividendes soumis retenue à la source | Amortissements, capitalisation, IS réduit, démembrement parts préservant les amortissements | Stratégie long terme, réinvestissement, transmission |
| SARL de famille | BIC réel (option IR possible) | Variable selon option | Selon régime IR ou IS choisi | Meublé en famille, régime IR optionnel | Location meublée avec membres de la famille |
Trois leviers déterminent l'imposition réelle de votre patrimoine immobilier français à analyser selon votre pays de résidence.
Régime fiscal français + Convention bilatérale pays de résidence + Statut affilié sécurité sociale (taux PS)
Plus de 130 conventions signées par la France évitent la double imposition. Les revenus immobiliers et les plus-values de cession sont généralement imposables en France (pays du bien), avec crédit d'impôt ou exonération dans votre pays de résidence. Application sur justificatif de résidence fiscale.
Par défaut, prélèvement libératoire de 20 % sur les revenus fonciers français. Option possible pour le régime de droit commun (barème progressif) si votre taux marginal est inférieur ou si vous avez d'importantes charges à déduire. À arbitrer chaque année avec votre expert-comptable non-résident.
L'IFI non-résident n'inclut que les actifs français. Seuls les emprunts ayant financé des actifs français sont déductibles, les dettes contractées à l'étranger ne s'imputent pas. Des conventions bilatérales (peu nombreuses en matière d'IFI) peuvent neutraliser partiellement cet impôt.
Des obligations déclaratives spécifiques vous incombent en tant que non-résident, souvent méconnues ou mal gérées sans expert spécialisé.
| Déclaration | Formulaire | Échéance | Concerne |
|---|---|---|---|
| Revenus de source française | 2042-NR (non-résident) | Mai-juin (date selon pays) | Tous non-résidents avec revenus français |
| Revenus fonciers (location nue) | 2044 (foncier réel) | Jointe à la 2042-NR | Location nue au régime réel |
| BIC LMNP/LMP | Liasse 2031 + 2042 C Pro | Mi-mai | Loueurs meublés au régime réel |
| SCI / SARL de famille | 2072 (SCI IR) ou 2065 (IS) | Mi-mai (IS) ou 2e jour ouvré mai + 3 mois | Sociétés détenant des actifs en France |
| Impôt sur la Fortune Immobilière | 2042-IFI | En même temps que la 2042-NR | Si actifs immobiliers français > 1,3 M€ |
| Plus-value immobilière | 2048-IMM ou 2048-M | Lors de l'acte de vente (notaire) | Toute cession immobilière en France |
| Déclaration de départ / retour | 2042 + questionnaire résidence fiscale | Année du départ ou du retour | Établissement ou cessation de la résidence fiscale française |
Les non-résidents ont les mêmes droits à déduction que les résidents sur leurs revenus de source française souvent sous-exploités par les comptables non spécialisés en fiscalité non-résident.
Intérêts d'emprunt (France ou étranger), assurance emprunteur, frais de garantie : 100 % déductibles sur revenus fonciers et BIC.
Tous travaux (rénovation, remise en état) : déductibles en charges (foncier) ou amortissables (LMNP). Conserver tous les justificatifs.
Copropriété, syndic, assurance PNO, taxe foncière : 100 % déductibles. La taxe foncière est souvent oubliée car les non-résidents ne la reçoivent pas directement.
Agence, conciergerie, gestionnaire de bien, honoraires de location : 100 % déductibles. Indispensables pour ceux qui gèrent leur bien depuis l'étranger.
Honoraires d'expert-comptable non-résident, frais d'avocat fiscaliste, représentation fiscale hors UE : 100 % déductibles des revenus de source française.
Déplacements pour la gestion du bien (visites, AG copropriété, travaux) déductibles si justifiés. À analyser selon votre régime fiscal.
Mobilier amorti sur 5 à 10 ans. Chaque renouvellement crée une déduction supplémentaire. Levier sous-exploité par les non-résidents qui délèguent la gestion à une agence.
La CFE est due en LMNP réel. Oubliée quasi systématiquement par les non-résidents pourtant 100 % déductible des revenus BIC.
Déduisez-vous bien toutes ces charges depuis l'étranger ?
Ne pas déclarer ses revenus français. La France dispose d'échanges automatiques d'informations avec +100 pays (CRS/FATCA). Régularisation tardive : 40 % de pénalités + intérêts.
Toutes vos déclarations françaises gérées à distance : 2042-NR, 2044, liasse 2031, IFI. Conformité totale, y compris en cas de régularisation des années antérieures.
Méconnaître la convention fiscale applicable. Sans analyse de la convention bilatérale, les loyers français sont imposés deux fois : en France ET dans le pays de résidence. Coût : 20 à 30 % de revenus supplémentaires sur plusieurs années.
Analyse de la convention applicable à votre pays, mise en place du crédit d'impôt ou de l'exonération selon les mécanismes prévus. Valable pour les loyers ET les plus-values à la cession.
Payer 17,2 % de PS au lieu de 7,5 %. Les non-résidents UE/EEE/Suisse affiliés à un régime de sécurité sociale ont droit au taux réduit. Sur 10 000 € de loyers, l'écart est de 970 €/an souvent ignoré faute d'information.
Vérification du pays et de l'affiliation. Application du taux réduit de 7,5 % et réclamation des trop-perçus des années antérieures si applicable.
Dépasser le seuil IFI sans le savoir. Des acquisitions successives peuvent faire franchir 1,3 M€ d'actifs nets français. Sans suivi annuel, la déclaration IFI est omise : 40 % de majoration + intérêts sur la totalité de l'impôt dû.
Calcul annuel du patrimoine net français. Alerte dès que le seuil de 1,3 M€ approche. Optimisation de l'assiette IFI (dettes déductibles, démembrement, SCI).
Toutes vos obligations fiscales françaises gérées depuis l'étranger : LMNP, SCI, revenus fonciers, IFI, plus-values immobilières, avec une vision d'optimisation globale.
Convention fiscale, structuration juridique, transmission internationale, préparation du retour, stratégie long terme avec une vision franco-internationale.
Conventions bilatérales, IFI, LMNP, SCI, plus-values immobilières, succession internationale : toutes les spécificités fiscales des investisseurs à l'étranger.
Rendez-vous depuis n'importe quel pays. Tous fuseaux horaires couverts. Aucun déplacement en France nécessaire.
Signature électronique, cloud sécurisé, app mobile pour vos justificatifs. Comptabilité à jour en temps réel.
Expert dédié, sans intermédiaire. Conformité fiscale garantie quelle que soit votre heure locale.
Visioconférence gratuite : situation fiscale, statuts, convention applicable, IFI
Création des outils de suivi, immatriculation LMNP si nécessaire, mise à jour des déclarations passées.
Tenue comptable, déclarations annuelles, surveillance seuil IFI, alertes fiscales proactives.
Structuration patrimoniale, simulation de cession, démembrement, préparation de la transmission et du retour en France.
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Un non-résident fiscal n'a pas son domicile fiscal en France. Quatre critères : foyer familial, séjour principal (plus de 183 jours/an), lieu d'activité professionnelle principale, centre des intérêts économiques. Un seul critère français suffit à établir la résidence fiscale en France. En cas de conflit de résidence avec un autre pays, la convention bilatérale tranche selon les mêmes critères : foyer d'habitation permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité.
Vous êtes imposable en France sur vos seuls revenus de source française (loyers, plus-values, dividendes français). Déclaration 2042-NR obligatoire, complétée par la 2044 (foncier), 2031 (LMNP) ou 2072/2065 (SCI) selon vos statuts. IFI (2042-IFI) si actifs immobiliers nets français > 1,3 M€ au 1er janvier. Une déclaration de plus-value (2048-IMM) doit être déposée lors de toute cession immobilière en France.
Le LMNP au régime réel est souvent plus avantageux grâce aux amortissements qui ramènent l'imposition à zéro pendant 10 à 20 ans. La location nue est plus simple mais sans amortissements. Elle est pertinente si vous avez d'importants travaux en déficit foncier. Attention : en LMNP, les amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la cession. La convention fiscale bilatérale influence aussi le choix optimal.
La France a signé des conventions fiscales bilatérales avec plus de 130 pays. Les revenus immobiliers sont imposables en France, et votre pays de résidence accorde un crédit d'impôt équivalent ou exonère ces revenus. Ce mécanisme s'applique aussi aux plus-values de cession. Nous fournissons les attestations fiscales nécessaires à votre administration locale.
Oui. Les non-résidents sont soumis à l'IFI sur leurs actifs immobiliers uniquement en France si la valeur nette dépasse 1,3 M€ au 1er janvier. Seules les dettes ayant financé des actifs français sont déductibles. Des conventions bilatérales peuvent neutraliser l'IFI selon votre pays.
Depuis 2019, les non-résidents UE, EEE ou Suisse affiliés à un régime de sécurité sociale dans leur pays bénéficient du taux réduit de 7,5% (au lieu de 17,2 %), soit 9,7% d'économie sur chaque euro de revenu net. Ce taux réduit s'applique également aux plus-values immobilières. Hors UE/EEE/Suisse : taux plein 17,2%.
Chez Expatrim : 30 € HT/mois (revenus fonciers), 50 € HT/mois (LMNP/LMP), 70 € HT/mois (SCI/SARL). Visioconférence incluse. Honoraires 100 % déductibles de vos revenus français. Premier rendez-vous offert. Devis personnalisé pour les situations complexes (plus-value, succession internationale, multi-biens).
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