Simulateur plus-value immobilière non résident (à jour réforme 2026)
Calculez gratuitement la fiscalité de la revente de votre bien immobilier en tant que non-résident. Plus-value, abattements et exonérations non-résident.
Plus-value immobilière non résident : l'essentiel en 2026
La plus-value immobilière non résident reste imposable en France : le bien vendu est situé en France, la France impose c'est la règle de l'article 244 bis A du CGI, confirmée par la quasi-totalité des conventions fiscales. Le taux : 19 % d'impôt sur le revenu, plus des prélèvements sociaux de 7,5 % (affiliation à un régime de sécurité sociale de l'EEE, de Suisse ou du Royaume-Uni) ou 17,2 % (tous les autres cas), plus une surtaxe de 2 % à 6 % si la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Les abattements pour durée de détention effacent l'IR après 22 ans et les prélèvements sociaux après 30 ans.
Utilisez le simulateur ci-dessous pour obtenir votre estimation. Pour une analyse complète avant la signature c'est à ce moment-là que tout se joue, notre équipe d'expert-comptable spécialisé non-résidents réalise des audits pré-cession.
Qui est concerné : la notion de non-résident fiscal
Vous êtes concerné si votre domicile fiscal est situé hors de France au sens de l'article 4 B du CGI, et que vous vendez un immeuble situé en France. Peu importe votre nationalité : un Français installé à Lisbonne, un Belge propriétaire à Nice ou un binational à Dubaï relèvent du même régime.
Le prélèvement de l'article 244 bis A s'applique aux personnes physiques, mais aussi aux sociétés translucides (SCI à l'IR) pour la quote-part de leurs associés non-résidents, et aux personnes morales étrangères avec des règles différentes pour ces dernières.
Deux paramètres personnels changent radicalement le résultat :
• Votre affiliation sociale : c'est elle qui fixe le taux des prélèvements sociaux, pas votre pays de résidence. Un expatrié affilié à la sécurité sociale portugaise paie 7,5 % ; un expatrié à Dubaï affilié hors EEE paie 17,2 %.
• Votre passé fiscal français : d'anciennes années de résidence fiscale en France ouvrent droit à l'exonération spécifique de 150 000 €.
Le calcul de la plus-value imposable, pas à pas
Le calcul plus-value immobilière non résident suit les mêmes règles que pour un résident (articles 150 U à 150 VH du CGI). Plus-value brute = prix de cession net de frais − prix d'acquisition corrigé.
Le prix d'acquisition est majoré :
• des frais d'acquisition : montant réel justifié, ou forfait de 7,5 % du prix d'achat (acquisition à titre onéreux) ;
• des travaux : montant réel des factures d'entreprises (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration), ou forfait de 15 % du prix d'achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans sans justificatif.
Il est ensuite minoré des amortissements déduits si vous louiez le bien en LMNP au régime réel : depuis le 15 février 2025 (loi de finances 2025, article 84), les amortissements pratiqués viennent réduire le prix d'acquisition, ce qui augmente mécaniquement la plus-value. Les résidences de services (étudiants, seniors, EHPAD) échappent à cette réintégration.
Abattements pour durée de détention : 22 ans et 30 ans
La plus-value brute est ensuite réduite d'un abattement qui dépend du nombre d'années pleines de détention. Deux barèmes coexistent : un pour l'impôt sur le revenu, un pour les prélèvements sociaux.
Conséquence pratique : à partir de 22 ans de détention, il ne reste que les prélèvements sociaux ; à partir de 30 ans, plus rien. Ces durées se comptent en années pleines, de date à date. Vendre en janvier plutôt qu'en novembre peut faire franchir un seuil un point que le simulateur vous permet de tester en modifiant simplement la date de cession.
Les taux 2026 : 19 %, prélèvements sociaux et surtaxe
L'imposition plus-value immobilière non résident comporte trois étages. Premier étage : le prélèvement de 19 % de l'article 244 bis A, libératoire de l'impôt sur le revenu la plus-value n'a pas à être reportée sur votre déclaration 2042, sauf cas particuliers.
Deuxième étage : les prélèvements sociaux, dont le taux dépend de votre affiliation à un régime obligatoire de sécurité sociale pas de votre pays de résidence. Précision utile pour 2026 : la hausse de CSG sur les revenus du patrimoine votée en LFSS 2026 ne s'applique pas aux plus-values immobilières, qui restent au taux global de 17,2 % maximum. Deux taux possibles :
• 7,5 % (prélèvement de solidarité seul) : vous êtes affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale d'un État de l'EEE, de Suisse ou du Royaume-Uni, sans être à la charge d'un régime obligatoire français ;
• 17,2 % : tous les autres cas affiliation à un régime français, ou hors EEE/Suisse/Royaume-Uni (États-Unis, Émirats, Canada, Asie…).
Troisième étage : la surtaxe plus-value immobilière de l'article 1609 nonies G du CGI. Elle frappe la plus-value imposable (après abattement) qui excède 50 000 €, par cédant, selon un barème progressif de 2 % à 6 %. Elle culmine à 6 % au-delà de 260 000 € de plus-value imposable.
Sur les prélèvements sociaux, les règles de coordination européenne et les réclamations possibles sont détaillées dans notre guide des prélèvements sociaux du non-résident.
Exonération plus-value immobilière non résident : les 150 000 € et l'ancienne résidence principale
Deux dispositifs réservés aux non-résidents peuvent effacer tout ou partie de l'imposition. Ils sont méconnus, et les notaires ne les appliquent pas toujours spontanément.
L'exonération de 150 000 € (CGI art. 150 U II 2°)
Elle exonère jusqu'à 150 000 € de plus-value nette imposable sur la cession d'un logement en France, à quatre conditions cumulatives :
• être une personne physique ressortissante d'un État de l'UE ou de l'EEE c'est la nationalité qui compte, pas le pays de résidence : un Français installé à Dubaï y a droit ;
• avoir été résident fiscal français pendant au moins 2 ans consécutifs à un moment quelconque avant la vente ;
• céder au plus tard le 31 décembre de la 10ᵉ année suivant le transfert du domicile hors de France ou sans limite de délai si vous avez la libre disposition du bien (non loué) depuis au moins le 1ᵉʳ janvier de l'année précédant la cession ;
• ne pas avoir déjà utilisé cette exonération : elle ne joue qu'une fois par contribuable, pour un seul logement.
L'ancienne résidence principale (CGI art. 244 bis A et 150 U II 1°)
Si vous vendez votre ancienne résidence principale française au plus tard le 31 décembre de l'année suivant votre départ de France, l'exonération totale de la résidence principale est maintenue, à condition que le logement soit resté inoccupé entre votre départ et la vente et que vous résidiez dans un État coopératif. Le projet de durcissement de cette exonération, débattu à l'automne 2025, n'a pas été retenu dans la loi de finances 2026.
Ces deux dispositifs ne se cumulent pas sur la même vente : le second est total mais très contraint dans le temps, le premier est plafonné mais mobilisable dix ans après le départ. Le choix du calendrier de vente est donc une vraie décision fiscale.
Représentant fiscal accrédité : obligatoire ou dispensé ?
La cession par un non-résident exige en principe la désignation d'un représentant fiscal accrédité, solidairement responsable de l'impôt. Trois cas de dispense couvrent heureusement la majorité des ventes :
Depuis le Brexit, les résidents du Royaume-Uni ne bénéficient plus de la dispense européenne ; les résidents suisses n'en ont jamais bénéficié. Le représentant fiscal accrédité (sociétés spécialisées agréées) vérifie le calcul, signe la déclaration et reste garant pendant le délai de reprise. Son coût usuel : 0,4 % à 1 % du prix de cession, négociable.
Expatrim n'est pas représentant fiscal accrédité : notre rôle se situe en amont audit du calcul, mobilisation des exonérations, choix du calendrier et en interface avec votre représentant et votre notaire.
Déclaration 2048-IMM, notaire et paiement
Bonne nouvelle opérationnelle : vous n'avez presque rien à faire le jour J. Le notaire établit la déclaration n° 2048-IMM, calcule l'impôt et le prélève directement sur le prix de vente à la signature. Vous recevez le net.
Trois points de vigilance tout de même :
• Tout se joue avant la signature. Une fois l'acte signé, les forfaits non appliqués, les travaux oubliés ou une exonération non mobilisée se récupèrent difficilement (réclamation contentieuse, sous conditions et délais).
• La surtaxe s'apprécie par cédant : un couple vendant un bien en indivision peut rester sous le seuil des 50 000 € chacun là où un cédant unique le dépasserait.
• Conservez vos factures de travaux : le forfait de 15 % est confortable, mais des travaux réels supérieurs doivent être justifiés par des factures d'entreprises pas d'achats de matériaux en votre nom.
Vous êtes non-résident et vous préparez la vente d'un bien immobilier en France ? Les experts d'Expatrim vous accompagnent dans l'audit pré-cession : vérification du calcul, mobilisation des exonérations et coordination avec votre notaire et votre représentant fiscal. Prendre rendez-vous.
Cas particuliers : LMNP, SCI et société étrangère
LMNP. Le bien loué meublé relève bien du régime des plus-values des particuliers (la location meublée non professionnelle n'est pas considérée comme une exploitation commerciale au sens du 244 bis A). Mais depuis 2025, les amortissements déduits au régime réel majorent la plus-value imposable. Si vous êtes loueur en meublé, notre guide du LMNP non-résident détaille le régime complet, et notre pôle expert-comptable LMNP/LMP reconstitue le cumul d'amortissements exact avant la vente c'est la donnée que le notaire vous demandera.
SCI à l'IR. La société est translucide : chaque associé non-résident personne physique est imposé sur sa quote-part selon les règles ci-dessus (abattements et surtaxe compris). Un point d'attention : la dispense de représentant fiscal s'apprécie au niveau de la société et des associés.
Société étrangère à l'IS. Le régime change du tout au tout : détermination de la plus-value selon les règles de l'IS avec réintégration d'amortissements (y compris un amortissement minimal réputé pratiqué), aucun abattement pour durée de détention, taux de 25 %. Nous y consacrons un guide dédié : sociétés étrangères détenant un bien immobilier en France.
Exemple chiffré : un expatrié à Lisbonne vend son appartement parisien
Monsieur Faure, ressortissant français installé à Lisbonne depuis 2019, affilié à la sécurité sociale portugaise, vend en septembre 2026 un appartement acheté 200 000 € en juin 2010. Prix de cession : 500 000 €. Il opte pour les forfaits frais (7,5 %) et travaux (15 %).
• Prix d'acquisition corrigé : 200 000 + 15 000 + 30 000 = 245 000 €
• Plus-value brute : 500 000 − 245 000 = 255 000 € (détention : 16 années pleines)
• Base IR après abattement de 66 % : 86 700 € → IR à 19 % = 16 473 €
• Base prélèvements sociaux après abattement de 18,15 % : 208 718 € → 7,5 % = 15 654 €
• Surtaxe (86 700 € > 50 000 €) : 1 734 €
• Total : 33 861 € net vendeur : 466 139 €
Maintenant, le même calcul avec l'exonération de 150 000 € : Monsieur Faure est ressortissant UE, a été résident fiscal français plus de 2 ans, est parti en 2019 (vente en 2026, dans le délai de 10 ans) et n'a jamais utilisé le dispositif. La base IR tombe à 0 € (86 700 € < 150 000 €) : plus d'IR, plus de surtaxe. Restent les prélèvements sociaux sur la base résiduelle : 4 404 €.
Écart : 29 457 €, pour une case à cocher que beaucoup de vendeurs ignorent. C'est exactement le type de vérification qu'un audit pré-cession réalise avant de laisser partir le calcul standard.
Conclusion
La plus-value immobilière non résident se résume à une mécanique en trois étages 19 % d'IR, prélèvements sociaux selon votre affiliation (7,5 % ou 17,2 %), surtaxe au-delà de 50 000 € corrigée par les abattements de durée et, pour les non-résidents, par deux exonérations spécifiques qui peuvent changer l'ordre de grandeur de la note. Le simulateur vous donne l'estimation ; la valeur se crée ensuite, dans les semaines qui précèdent la signature : choix du calendrier, reconstitution des travaux et amortissements, mobilisation de l'exonération de 150 000 €, désignation du représentant fiscal au bon prix.
C'est le cœur de métier du cabinet Expatrim : accompagner les non-résidents sur leur fiscalité immobilière française, de la déclaration annuelle à la cession. Pour sécuriser votre vente, parlez-en à notre équipe d'expert-comptable non-résident.
