Revenus fonciers à l'étranger : déclaration et imposition en 2026
Ce guide vous explique comment vous êtes imposé sur une location nue à l'étranger, quel régime choisir, comment gérer un déficit foncier et quelles cases servir en 2026.
Revenus fonciers à l'étranger : devez-vous les déclarer en France ?
Oui. En tant que résident fiscal français, vous êtes imposable en France sur l'ensemble de vos revenus mondiaux. Les loyers d'un bien loué nu à l'étranger constituent des revenus fonciers à l'étranger qui doivent figurer dans votre déclaration française, même s'ils sont déjà déclarés et imposés dans le pays du bien.
C'est le principe de l'imposition mondiale du résident. Il s'applique que votre bien soit situé en Espagne, au Portugal, en Belgique, au Maroc ou ailleurs. L'obligation de déclaration en France est systématique : c'est ensuite la convention fiscale qui évite la double imposition.
Attention à ne pas confondre avec la situation inverse. Si vous avez quitté la France et louez un bien nu situé en France, c'est le régime des revenus fonciers du non-résident qui s'applique. Ici, vous résidez en France et votre bien est à l'étranger.
Nos experts-comptables spécialisés immobilier accompagnent les contribuables français détenant un patrimoine immobilier hors de France, de la qualification du revenu jusqu'au dépôt des déclarations.
Quels revenus sont concernés ?
Sont visés tous les revenus locatifs étrangers tirés d'un bien immobilier loué vide (sans mobilier) :
• Appartement ou maison loués nus à usage d'habitation
• Locaux commerciaux ou professionnels loués nus
• Parts de sociétés immobilières étrangères « transparentes » détenant ces biens
La location meublée suit, elle, des règles totalement différentes, nous y revenons juste après.
Location nue ou meublée : deux fiscalités à ne pas confondre
C'est la distinction la plus importante pour bien déclarer vos revenus locatifs étrangers. Le traitement fiscal français dépend de la nature de la location, pas du régime appliqué par le pays étranger.
Si votre bien à l'étranger est loué meublé, ce n'est pas cet article qui vous concerne mais notre guide dédié à la location meublée à l'étranger, où s'appliquent les règles BIC et l'amortissement.
Pour la suite, nous nous concentrons sur la location nue et ses revenus fonciers.
Micro-foncier ou régime réel : le calcul de votre revenu foncier étranger
Comme pour un bien situé en France, le revenu foncier d'un bien loué nu à l'étranger se calcule selon l'un des deux régimes ci-dessous. Vous appliquez toujours les règles françaises, jamais le mode de calcul du pays du bien.
Contrairement à la location meublée, la location nue ne permet aucun amortissement du bien. Le levier d'optimisation principal du régime réel est donc la déduction des charges réelles au premier rang desquelles les intérêts d'emprunt et les travaux.
Exemple chiffré : appartement loué nu au Portugal. Vous percevez 12 000 € de loyers annuels. Au micro-foncier, votre base imposable est de 8 400 € (70 %). Au régime réel, avec 4 000 € d'intérêts d'emprunt et 2 500 € de travaux et charges, votre base tombe à 5 500 €. Le régime réel devient plus avantageux dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers.
Notre page dédiée à l'expertise comptable immobilier détaille l'accompagnement proposé pour arbitrer entre ces régimes et sécuriser le calcul de vos revenus fonciers étrangers.
Éviter la double imposition : les 3 méthodes selon la convention
La déclaration de vos revenus immobiliers étrangers n'entraîne pas, en principe, de double imposition. La convention fiscale signée entre la France et le pays du bien prévoit l'un des trois mécanismes suivants.
Dans le premier cas, qui s'applique par exemple pour les revenus immobiliers Espagnols, vous déclarez le revenu, la France calcule l'impôt, puis vous accorde un crédit d'impôt d'un montant égal. L'impôt français sur ces loyers, prélèvements sociaux compris, est ramené à zéro.
Dans le cas du taux effectif, le revenu est exonéré en France mais entre dans le calcul du taux moyen appliqué à vos autres revenus. Vous ne payez pas d'impôt sur ces loyers, mais ils peuvent faire monter votre taux global.
La méthode applicable dépend uniquement de la convention France-pays concernée. C'est le premier point à vérifier avant toute déclaration.
> Vous êtes résident fiscal français et percevez des revenus fonciers à l'étranger ? Les experts d'Expatrim identifient la méthode d'élimination prévue par votre convention et sécurisent votre déclaration. Prendre rendez-vous.
Déficit foncier à l'étranger : attention au piège de l'exonération
Au régime réel, lorsque vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous générez un déficit foncier. Pour un bien situé en France, ce déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, l'excédent étant reportable. Pour un bien à l'étranger, la règle est plus subtile.
Tout dépend de la méthode d'élimination de la double imposition :
• Si vos revenus fonciers étrangers sont exonérés en France (méthode du taux effectif), le déficit correspondant ne peut pas réduire votre revenu imposable français. La logique est symétrique : un revenu non imposé en France ne peut pas y créer de déficit déductible.
• Si vos revenus relèvent du crédit d'impôt, le revenu est intégré au calcul français, et le sort du déficit suit des règles spécifiques qu'il faut analyser au cas par cas.
C'est une source d'erreur fréquente. Beaucoup de contribuables imputent à tort un déficit foncier étranger sur leurs revenus français, ce qui peut déclencher un redressement. Avant d'engager des travaux importants sur un bien à l'étranger en comptant sur le déficit foncier, faites valider le mécanisme applicable à votre convention.
Déclarer ses revenus fonciers étrangers : formulaires et prélèvements sociaux
La déclaration repose sur le formulaire 2047 (revenus de source étrangère), reporté ensuite dans la déclaration principale. C'est l'étape où les erreurs de case coûtent le plus cher.
Les formulaires et cases à servir
Une erreur d'aiguillage entre ces cases conduit soit à une double imposition réelle, soit à un redressement. Le choix de la case n'est pas libre : il découle de la convention applicable à votre pays.
Êtes-vous redevable des prélèvements sociaux ?
Les revenus du patrimoine d'un résident fiscal français sont en principe soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %). Mais leur application aux loyers étrangers dépend de la méthode d'élimination :
• Avec un crédit d'impôt égal à l'impôt français ou la méthode du taux effectif, les prélèvements sociaux sur ces revenus sont généralement neutralisés.
• Avec un crédit égal à l'impôt étranger, ils peuvent rester dus.
Votre affiliation à un régime de sécurité sociale entre aussi en jeu. Le sujet rejoint celui des prélèvements sociaux et non-résidents, avec une articulation entre régimes à analyser au cas par cas.
Conclusion
Les revenus fonciers à l'étranger n'échappent pas à la déclaration française : résident fiscal français, vous déclarez vos loyers mondiaux, y compris ceux d'un bien loué nu hors de France. La double imposition, elle, est presque toujours évitée par la convention bilatérale.
Les points essentiels à retenir pour 2026 :
• La location nue relève des revenus fonciers (micro-foncier 30 % ou régime réel), à distinguer de la location meublée imposée en BIC
• Le revenu se calcule selon les règles françaises, sans amortissement possible
• Trois méthodes éliminent la double imposition (crédit égal à l'impôt français, crédit égal à l'impôt étranger, taux effectif), avec la case 8TK, 8VL ou 8TI selon la convention
• Le déficit foncier d'un bien exonéré ne s'impute pas sur vos revenus français : un piège fréquent
Une erreur de qualification, de régime ou de case peut entraîner une double imposition ou un redressement. Expatrim est un cabinet spécialisé dans l'accompagnement des contribuables au patrimoine international. Nos experts analysent votre convention, sécurisent vos déclarations et optimisent votre fiscalité. Échangez avec notre équipe spécialisée non-résidents et expatriés.
