Associé non-résident de SCI : Le guide complet en 2026
Pour les expatriés français et les investisseurs étrangers souhaitant investir en France, la SCI apparaît comme une solution intéressante. Cependant, cette forme soulève des questions essentielles : Dans quel cas est-ce pertinent ? Quelles obligations fiscales et déclaratives s'imposent ? Comment optimiser la gestion de son patrimoine immobilier français depuis l'étranger ? Ce guide complet répond à toutes ces interrogations pour vous accompagner dans votre projet.
Un non-résident peut-il être associé d'une SCI ?
SCI détenu par un non-résident : la règle
La réponse est oui. Le droit français n'impose aucune restriction de nationalité ou de résidence pour devenir associé d'une SCI. Qu'il s'agisse d'un expatrié français vivant à l'étranger ou d'un ressortissant étranger n'ayant jamais résidé en France, toute personne physique ou morale peut librement acquérir des parts sociales d'une SCI française.
Cette ouverture répond à une logique économique évidente : faciliter l'investissement immobilier en France et permettre aux familles dispersées géographiquement de conserver et gérer leur patrimoine commun. Une SCI peut ainsi compter exclusivement des associés non-résidents, sans aucune obligation d'inclure un résident fiscal français.
La différence pour un gérant de SCI non-résident
Si devenir associé ne pose aucune difficulté, la fonction de gérant pour un non-résident mérite une attention particulière. Juridiquement, rien n'interdit à un non-résident d'assurer la gérance d'une SCI française. Toutefois, cette situation génère des contraintes pratiques significatives.
Le gérant non-résident doit pouvoir accomplir les actes de gestion courante : signature de baux, ouverture de comptes bancaires, relations avec l'administration fiscale française, représentation de la société auprès des organismes publics. Ces démarches peuvent nécessiter une présence physique en France. Veillez à pouvoir vous déplacer en France si besoin.
Compte bancaire en France pour une SCI avec non-résidents
Ouverture de compte bancaire en France
L'ouverture d'un compte bancaire professionnel constitue une étape obligatoire lors de la création d'une SCI, quelle que soit la résidence fiscale des associés. Ce compte servira à collecter les loyers, payer les charges, régler les travaux et effectuer toutes les opérations financières de la société.
Toutefois, les établissements bancaires français appliquent des politiques variables concernant les SCI avec associés ou gérants non-résidents. La plupart exigent des justificatifs supplémentaires et certaines banques traditionnelles refusent purement et simplement ce type de dossiers.
Les documents requis pour ouvrir un compte bancaire
Pour constituer un dossier complet d'ouverture de compte, prévoyez les documents suivants :
- Les statuts de la SCI signés et enregistrés
- L'extrait Kbis ou le récépissé de dépôt au greffe
- Une pièce d'identité en cours de validité du gérant (passeport pour les étrangers)
- Un justificatif de domicile du gérant datant de moins de trois mois
- Pour les associés non-résidents, ajoutez un justificatif de domicile à l'étranger traduit si nécessaire, une attestation de résidence fiscale dans le pays de résidence, et éventuellement un numéro fiscal étranger.
Les banques vous demanderont également des justificatifs concernant l'origine des fonds investis dans la SCI, conformément aux obligations de lutte contre le blanchiment d'argent.
Nos conseils pour choisir le compte bancaire d’une SCI détenu par un non-résident
Les banques traditionnelles comme La Banque Postale, le Crédit Agricole ou la Caisse d'Épargne acceptent généralement les dossiers avec des non-résidents. Mais les conditions varient selon les agences locales et la politique commerciale de chaque établissement.
Il est néanmoins courant que des banques traditionnelles refusent l’ouverture des comptes aux non-résidents. Face aux difficultés, les néobanques proposent des ouvertures de comptes simplifiées, entièrement en ligne, avec des délais raccourcis. Ces établissements se montrent généralement plus souples concernant les SCI avec associés non-résidents, car leur modèle économique repose précisément sur la digitalisation et l'ouverture internationale.
Fiscalité du non-résident associé de SCI
La déclaration des revenus fonciers dans une SCI détenue par un non résident
Si vous êtes associé d’une SCI à l’IR et résident à l’étranger, votre quote part de revenus foncier est imposable en France.
Pour la déclarer et payer vos impôts, vous devez souscrire au formulaire N°2044 lors de la déclaration des revenus français annuels. La déclaration s'effectue généralement au printemps de l'année suivant la perception des revenus.
Concernant les taux d'imposition, vos revenus fonciers seront imposables :
- À l’impôt sur les revenus, vous avez alors 2 choix :
- Application du taux minimum : de 20 à 30%
- Option pour le barème progressif : votre impôt sera calculé selon le barème de l’impôt français compte tenu de vos revenus étrangers
- Aux prélèvements sociaux : au taux de 17,2%
Pour éviter la double imposition, la France a signé des conventions fiscales avec plus de 120 pays pour éviter que les revenus ne soient imposés deux fois, dans le pays de résidence et en France. Ces conventions prévoient généralement que les revenus immobiliers sont imposables dans le pays où se situe le bien.
La distribution de dividendes pour une SCI à l’IS à un non-résident
Lorsqu'une SCI opte pour l'impôt sur les sociétés (IS), la fiscalité est différente. La société paie l'IS sur ses bénéfices, puis les associés sont imposés lors de la distribution des dividendes.
Les dividendes versés à un associé non-résident subissent une retenue à la source dont le taux dépend de la convention fiscale applicable. En l'absence de convention, le taux de droit commun s'élève à 12,8% pour les dividendes.
La plupart des conventions fiscales prévoient un taux réduit, généralement compris entre 0% et 15%. (Par exemple, la convention franco-américaine plafonne la retenue à la source à 15% alors que celle avec les Émirats Arabes Unis prévoit un taux de 0%).
Comme indiqué par l’administration fiscale, les dividendes étant considérés comme des revenus de capitaux mobiliers, ils ne sont pas soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Pour verser la retenue à la source, SCI doit déclarer les dividendes versés aux non-résidents via le formulaire 2777. Selon votre pays de résidence, ces dividendes devront également être déclarés dans votre déclaration d’impôt locale.
Impôt sur la plus value de la cession de part de SCI par un non résident
La cession de parts dans une SCI à l'IR
L’ensemble des conventions fiscales prévoit une imposition en France sur la plus-value réalisée.
Elle se calcule comme suit : Prix de cession - Prix d’acquisition (majoré des frais d’acquisition et des travaux éventuels)
Cette plus-value brute bénéficie ensuite d’abattements pour durée de détention. Pour l’impôt sur le revenu, l’exonération totale intervient après 22 ans de détention. Pour les prélèvements sociaux, l’exonération complète nécessite 30 ans de détention.
Ensuite, l’imposition après abattement est la suivante :
- À l’impôt sur les revenus : 19%
- Aux prélèvements sociaux :
- Si vous êtes affilié social au sein de l’EEE ou de la Suisse : 7,5%
- Dans le cas contraire : 17,2%
Le cédant non-résident doit déposer le formulaire 2048-IMM dans les deux mois suivant la cession et payer l’impôt correspondant. Dans certains cas, la nomination d’un représentant fiscal est obligatoire pour accomplir ces formalités.
La cession de parts dans une SCI à l'IS
Les parts de SCI à l’IS sont assimilées fiscalement à des valeurs mobilières. La plus-value relève donc du régime des plus-values mobilières. En vertu de l’article 244 bis A du CGI, une société est à prépondérance immobilière si son actif est constitué, à la clôture des trois exercices précédant la cession, pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles ou des droits immobiliers situés en France.
La plus-value nette est soumise à un prélèvement forfaitaire au taux de 19%.
En plus, des prélèvements sociaux s'appliquent. Comme pour la SCI à l’IR, le taux est de 7,5% si vous résidez dans l'EEE ou en Suisse ou 17,2% dans les autres cas.
La plus-value doit être déclarée au moment de l'acte de cession via l'imprimé 2048-M-SD et un représentant fiscal doit être nommé selon votre situation.
Imposition à l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) dans une SCI détenu par un non résident
L’IFI s’applique aux non-résidents uniquement sur leurs biens immobiliers situés en France.
De ce fait, lorsqu’un non-résident détient des parts de SCI, la valeur de ces parts est imposable à l’IFI proportionnellement aux actifs immobiliers français détenus par la société.
Le seuil d’assujettissement à l’IFI s’établit à 1,3 million d’euros de patrimoine immobilier net. Le calcul s’effectue après déduction des dettes liées aux biens imposables (emprunt immobilier, travaux…).
Le barème progressif s’applique ensuite avec des taux allant de 0,5% à 1,5% selon la valeur du patrimoine. L’IFI se calcule uniquement sur la fraction du patrimoine excédant 800 000€.
Les non-résidents assujettis à l’IFI doivent déposer le formulaire 2042-IFI annexé à leur déclaration de revenus française.
L’avantage de la SCI pour un non-résident : optimisation de la succession
Pour transmettre un patrimoine immobilier en étant non-résident, la SCI s'impose comme un outil d'optimisation intéressant, notamment grâce au mécanisme du démembrement de propriété.
Anticiper la transmission grâce au démembrement de parts de SCI
Le démembrement de propriété consiste à diviser la pleine propriété d’un actif entre l’usufruit (le droit de jouir du bien ou d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien à terme).
Pour un non-résident, l'idée est souvent de donner la nue-propriété des parts de la SCI aux enfants tout en conservant l'usufruit. Au moment du décès, les enfants récupèrent la pleine propriété des parts en franchise de droits, sans aucune taxe supplémentaire sur la plus-value latente intervenue entre la donation et le décès.
Pourquoi passer par une SCI plutôt que de démembrer directement un immeuble détenu en propre ? La réponse réside dans l'optimisation fiscale de la location meublée.
- En détention directe : Si vous détenez un bien meublé en direct et que vous en donnez la nue-propriété, l'usufruitier voit son amortissement calculé uniquement sur la valeur de son usufruit économique. Résultat : une dotation aux amortissements réduite et une pression fiscale accrue.
- Via une SCI : En démembrant les parts sociales de la SCI (et non le bien lui-même), la société conserve sa pleine capacité à comptabiliser et déduire l'amortissement sur la valeur totale de l'immeuble. Vous optimisez ainsi votre succession sans sacrifier l'avantage fiscal du régime réel durant votre vie.
Maîtriser le lieu d’imposition dans un contexte international
La transmission d'un patrimoine immobilier par un non-résident est régie par une hiérarchie des normes complexe. L'expert-comptable joue ici un rôle clé pour déterminer le lieu d'imposition en fonction de trois critères :
- La résidence fiscale du donateur (ou défunt) ;
- La résidence fiscale des bénéficiaires ;
- La localisation des actifs.
Bien que le droit interne français cherche souvent à imposer les biens situés en France, les conventions fiscales internationales priment. Par exemple, selon la convention franco-espagnole, un bien situé en France restera imposable en France, mais le calcul du taux effectif peut prendre en compte l'ensemble du patrimoine mondial.
Voici un schéma proposé par l’ordre des notaires sur le fonctionnement de l’article 750 ter du CGI :
Conclusion : la SCI est un outil très pertinent pour les non-résidents
La constitution d’une SCI est parfaitement compatible avec le statut de non-résidents. Face à la complexité du droit fiscal français et international nécessite l'intervention d’un expert-comptable spécialisé dans les problématiques des non-résidents pour vous assister pour les bons choix fiscaux.
Vous envisagez de créer une SCI en tant que non-résident ou d’intégrer une structure existante ? N’hésitez pas à nous solliciter !
