Résident Suisse : Déclarer et optimiser vos revenus fonciers français

Résident suisse : où est imposé le revenu foncier français ?

Un résident suisse qui perçoit un revenu foncier en France paie l’impôt correspondant en France. C’est le lieu de situation de l’immeuble qui détermine le pays d’imposition, en application de la convention fiscale franco-suisse.

La Suisse conserve pourtant un rôle. Vous devez y signaler le bien et ses revenus selon les règles de votre canton : elle les exonère en principe, mais les retient pour fixer le taux applicable à vos autres revenus et à votre fortune. C’est la méthode dite de l’exemption avec réserve de progressivité, organisée par l’article 25 de la convention. Il ne faut donc pas appliquer spontanément un crédit d’impôt suisse.

Notre analyse détaillée de la convention fiscale franco-suisse appliquée à l’immobilier revient sur cette articulation, et notre guide général des revenus fonciers du non-résident pose le cadre commun à tous les pays.

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Quel impôt un résident suisse paie-t-il sur ses loyers français ?

La location nue française est soumise au barème progressif, mais un taux minimum protège l’imposition française des non-résidents. Pour la déclaration 2026 des revenus perçus en 2025, ce minimum est de 20% jusqu’à 29 579€ de revenu net imposable, puis de 30 % au-delà. Ces taux s’appliquent par fraction, et le barème ordinaire reste applicable s’il conduit à un impôt supérieur.

S’y ajoute le prélèvement de solidarité de 7,5%, assis sur la même base. La CSG et la CRDS, qui porteraient l’ensemble à 17,2%, sont écartées lorsque les conditions d’affiliation sociale sont remplies.

Le taux moyen peut faire baisser l’impôt

Vous pouvez demander l’application du taux moyen lorsque le taux calculé sur vos revenus mondiaux est inférieur au minimum français. L’administration ne le retient que s’il vous est favorable.

Le calcul reconstitue l’impôt français théorique sur les revenus mondiaux du foyer, puis applique le taux obtenu aux seuls revenus imposables en France. Vous devez donc communiquer vos revenus suisses : ils servent uniquement à ce calcul et ne deviennent pas imposables en France.

En pratique, cochez l’option « bénéficier du taux moyen d’imposition » en ligne, ou utilisez la case 8TM et le formulaire 2041-TM. L’administration peut réclamer votre déclaration et votre avis d’impôt suisses, parfois traduits. L’option est souvent gagnante pour un foyer aux revenus modérés ou disposant de plusieurs parts, beaucoup moins lorsque les revenus suisses sont élevés.

Attention : le taux moyen ne joue que sur l’impôt sur le revenu. Il ne réduit jamais le prélèvement de solidarité de 7,5%.

Le taux de 7,5% n’est pas automatique

Résider en Suisse ne suffit pas. Vous devez relever d’un régime d’assurance maladie obligatoire suisse et ne pas être à la charge d’un régime obligatoire français. Si ces deux conditions sont réunies, vous êtes exonéré de CSG et de CRDS, et seul le prélèvement de solidarité de 7,5% reste dû.

Voici deux situations que nous rencontrons fréquemment, qui vous font basculer à 17,2% :

• Le frontalier qui a exercé son droit d’option en faveur de l’assurance maladie française

•Le retraité titulaire d’une pension française dont la couverture santé est prise en charge par la France.

Pour bénéficier du taux réduit, il convient de cocher les cases 8SH et/ou 8SI, et conservez une attestation d’affiliation couvrant toute la période.

Notre guide sur les prélèvements sociaux des non-résidents détaille les conditions et la procédure de correction d’un taux erroné.

Micro-foncier ou régime réel pour un résident suisse ?

Le non-résident relève des mêmes règles de calcul catégoriel qu’un résident. Le micro-foncier s’applique en principe lorsque les recettes brutes annuelles du foyer ne dépassent pas 15 000€, sauf exclusion tenant à l’immeuble ou au dispositif fiscal appliqué. L’abattement forfaitaire est alors de 30 %, sans aucune charge déductible en plus.

Au régime réel, vous déduisez les charges effectivement payées et justifiées. Ce régime est obligatoire au-delà de 15 000€ de recettes brutes, et vous pouvez opter pour lui en dessous de ce seuil : l’option vous engage alors trois ans.

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Le bon critère n’est pas seulement le seuil de 15 000€. Il faut comparer l’abattement de 30% à vos charges réelles ('intérêts, travaux, assurances, taxe foncière, honoraires de gestion...) et projetez-les sur trois ans, puisque l’option vous engage. Un expert-comptable spécialisé non-résident vérifiera aussi les dépenses non déductibles et la solidité de vos justificatifs.

Quelles charges déduire au régime réel ?

Le régime réel autorise les dépenses engagées pour acquérir ou conserver le revenu foncier, payées dans l’année et justifiées :

• frais de gestion locative, honoraires d’administration et frais forfaitaires de 20€ par local ;

• primes d’assurance liées au bien ;

• dépenses de réparation, d’entretien et travaux d’amélioration d’un logement ;

• taxe foncière, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères récupérable ;

• provisions de copropriété, avec régularisation l’année suivante ;

• intérêts d’emprunt et frais de financement ;

• frais de procédure et indemnités d’éviction admises par la loi.

Le remboursement du capital emprunté n’est jamais déductible. Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne le sont généralement pas, votre propre travail n’est pas valorisable, et une dépense récupérée sur le locataire ne se déduit pas. Notre guide de la déclaration des revenus fonciers au réel détaille chaque ligne du formulaire 2044.

Comment déclarer ses revenus fonciers français depuis la Suisse ?

La déclaration française est annuelle et porte sur les loyers encaissés et les charges payées l’année civile précédente. Un non-résident déjà identifié déclare en ligne depuis son espace fiscal ; une première déclaration sans accès en ligne se dépose généralement sur papier auprès du Service des impôts des particuliers non-résidents.

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Trois confusions reviennent souvent :

1. La 2042-NR vise surtout l’année d’un départ de France ou d’un retour, pas l’année pleine de non-résidence, qui se déclare sur une 2042 ordinaire

2. La 2047 concerne les revenus étrangers d’un résident fiscal français, et n’a pas à recevoir vos loyers français

3. Une détention par SCI à l’impôt sur le revenu ajoute la déclaration 2072, l’associé reportant ensuite sa quote-part.

Que faut-il déclarer en Suisse ?

La France impose le revenu, mais la Suisse doit connaître l’immeuble français, ses revenus et sa valeur pour appliquer correctement la progressivité. Vous communiquez généralement les loyers, les charges admises selon les règles cantonales et la valeur fiscale du bien ; les dettes et intérêts peuvent également être répartis.

Le résultat suisse ne correspond pas nécessairement au résultat foncier français, car les règles de déduction, de valorisation et de conversion diffèrent. La convention autorise la Suisse à retenir le revenu et la fortune exonérés pour fixer les taux, elle n’autorise pas une seconde imposition du même loyer.

Les modalités dépendent du canton et de la commune. À Genève par exemple, l’immeuble étranger est exonéré, mais sa valeur et son revenu entrent dans le barème. Si vous êtes imposé à la source en Suisse, vérifiez aussi si le bien étranger déclenche une taxation ordinaire ultérieure.

Conservez en particulier vos déclarations 2042 et 2044, vos avis d’impôt français, le relevé annuel des loyers, les factures et attestations d’intérêts, votre justificatif d’affiliation au régime obligatoire suisse et votre tableau de conversion euros/francs. Le taux de change et la méthode de valorisation retenus doivent être validés auprès de votre administration cantonale.

Exemple chiffré : 12 000 € de loyers annuels

Un contribuable domicilié fiscalement en Suisse, affilié au régime obligatoire suisse, loue nu un appartement français. Il encaisse 12 000€ de loyers et à 5 000€ de charges déductibles. Au micro-foncier, l’abattement de 30% laisse une base de 8 400€, au réel, elle tombe à 7 000€.

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Le régime réel économise ici 385€ par an, à mettre en regard du coût déclaratif et de l’engagement de trois ans. Mais le levier le plus puissant reste le taux moyen : avec un taux mondial de 12%, la facture baisse encore de 560€ au réel, sans changer le prélèvement de 7,5%. Ces montants sont indicatifs, et le revenu à déclarer en Suisse doit être recalculé selon les règles cantonales, ne reprenez pas automatiquement la base française de 7 000€.

Les 5 situations qui conduisent à un traitement distinct

1. Le bien est détenu par une SCI. Une SCI française à l’impôt sur le revenu dépose une 2072 et chaque associé déclare sa quote-part ; à l’impôt sur les sociétés, la société paie l’impôt et les distributions suivent le régime des dividendes. La qualification suisse des parts mérite une analyse dédiée, développée dans notre article sur la SCI détenue par un résident suisse

2. Le logement est loué meublé. Les recettes relèvent des BIC tout est expliqué dans notre guide sur le LMNP résident suisse.

3. Votre patrimoine immobilier français est élevé. L’impôt sur la fortune immobilière peut s’ajouter au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine net taxable français au 1er janvier. Les modalités propres aux non-résidents sont détaillées dans notre guide de l’IFI du non-résident.

4. Le bien est logé dans une société étrangère. La taxe annuelle de 3% sur la valeur vénale peut s’appliquer, sauf déclaration : voir les sociétés étrangères détenant un bien immobilier en France.

5. Vous envisagez de revendre. La Suisse n’étant ni membre de l’Union européenne ni partie à l’accord sur l’Espace économique européen, un vendeur résident suisse doit en principe désigner un représentant fiscal accrédité au-delà de 150 000 € de prix de cession. Anticipez ce point avec notre guide de la plus-value immobilière du résident suisse et notre simulateur de plus-value.

Les 5 erreurs à éviter entre la France et la Suisse

1. Déclarer seulement en Suisse. Le droit d’imposer les loyers d’un immeuble français appartient à la France.

2. Croire que vivre en Suisse donne droit au taux social de 7,5 %. C’est l’affiliation sociale réelle qui commande l’exonération de CSG et de CRDS.

3. Appliquer le micro-foncier par défaut. Le seuil, les exclusions et le niveau réel des charges doivent être examinés chaque année.

4. Oublier le taux moyen. Une simple demande peut réduire sensiblement l’impôt selon vos revenus mondiaux et votre composition familiale.

5. Recopier le résultat français dans la déclaration suisse. Les deux pays ne calculent pas le revenu net de la même manière.

Avant de valider, vérifiez votre résidence conventionnelle, la nature nue ou meublée de la location, le montant brut des loyers du foyer, vos justificatifs de charges, votre affiliation sociale sur toute la période, l’intérêt du taux moyen, les exigences de votre canton et une éventuelle obligation d’IFI ou de 2072.

Conclusion

Un résident suisse reste imposable en France sur le loyer net d’un logement loué nu, au barème et sous réserve des taux minimums de 20 % et 30 %, que le taux moyen peut venir remplacer. Le prélèvement social se limite à 7,5% à condition que l’affiliation suisse soit établie et qu’aucun régime français obligatoire ne vous couvre. En Suisse, le bien et son revenu doivent encore être signalés pour la seule progressivité, sans reprendre mécaniquement les chiffres français.

Ce guide est fourni à titre informatif et ne remplace pas une analyse personnalisée. Pour sécuriser vos deux déclarations et anticiper vos acomptes, découvrez notre accompagnement d’expert-comptable pour non-résident.

FAQ — Résident suisse et revenu foncier en France