LMNP et Résident Suisse : Fiscalité et Obligations
Le statut LMNP résident suisse combine deux fiscalités : celle de la France, où se situe votre bien meublé, et celle de la Suisse, où vous résidez. Ce guide détaille vos obligations déclaratives françaises (SIRET, CFE, choix micro-BIC ou réel), la fiscalité applicable et les implications côté suisse. Il éclaire surtout un point qui a changé en 2026 : la façon dont vos revenus suisses sont pris en compte dans le test qui distingue le LMNP du LMP. Nous abordons aussi la réforme des amortissements et le choix entre LMNP et SCI.
Qu'est-ce que le statut LMNP pour un résident suisse ?
Le statut LMNP s'applique à un loueur qui réside fiscalement en Suisse et loue un bien meublé en France. Si vous louez un logement équipé, vos loyers relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et vous êtes imposé en France comme non-résident. La particularité tient à la superposition de deux fiscalités, française et suisse.
C'est un montage courant, mais exigeant avec un impact fiscal dans les deux pays. Un accompagnement spécialisé en location meublée évite les erreurs qui coûtent cher au moment du contrôle ou de la revente.
La location meublée en bref
La location meublée suppose un logement équipé pour y vivre immédiatement : literie, cuisine, rangements. Elle prend deux formes. La location longue durée, en résidence principale du locataire, sur bail meublé classique. La location courte durée, de type meublé de tourisme, louée à une clientèle de passage. Les deux relèvent des BIC, mais leurs plafonds et abattements diffèrent, comme nous le voyons plus bas.
LMNP ou LMP : deux statuts distincts
Pour savoir si vous relevez du statut Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP), il faut analyser vos recettes et revenus d'activités.
Vous basculez automatiquement en LMP si ces 2 conditions sont réunies :
- Recettes annuelles : Vos revenus locatifs meublés dépassent 23 000€/an.
- Prépondérance à vos revenus : Ces recettes dépassent l'ensemble des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal.
En résumé : Si vous ne remplissez pas l'une de ces deux conditions, vous conservez le statut LMNP.
⚠️ Attention pour les résidents en Suisse : Le mode de calcul de ces "autres revenus d'activité" a évolué en 2026. Désormais, les revenus professionnels étrangers sont intégrés dans le calcul à condition d'être soumis dans le pays de résidence à un impôt comparable à l'impôt sur le revenu français. Vous trouverez un exemple détaillé ici.
Votre statut fiscal : non-résident imposé sur vos revenus français
En tant que résident suisse, vous êtes non-résident au sens fiscal français. La France impose les revenus de source française, dont vos loyers meublés. La Suisse, elle, tient compte de ces revenus pour fixer votre taux, sans les taxer directement. C'est le principe posé par la convention fiscale, sur lequel nous revenons.
Vos obligations déclaratives en France
La location meublée non-résident France obéit aux mêmes règles déclaratives que pour un résident, avec quelques spécificités liées à votre statut. L'ordre des démarches compte, et la déclaration LMNP non-résident commence toujours par une immatriculation.
Obtenir un SIRET
Toute activité de location meublée doit être déclarée. Vous obtenez un numéro SIRET en déclarant le début d'activité auprès du guichet unique des formalités des entreprises, dans les quinze jours suivant la mise en location. Ce numéro conditionne l'ensemble de vos déclarations ultérieures. Sans lui, vous ne pouvez pas déclarer correctement vos revenus BIC.
Micro-BIC ou régime réel : le bon formulaire
Deux régimes s'offrent à vous, avec des obligations très différentes.
Attention à une confusion fréquente : le formulaire 2035 concerne les professions libérales (BNC), pas la location meublée. En BIC réel, vous produisez une liasse 2031 et ses annexes 2033.
La CFE
La cotisation foncière des entreprises (CFE) s'applique à la location meublée, y compris pour un non-résident. Vous en êtes redevable dès la deuxième année d'activité, sauf si vos recettes annuelles restent inférieures à 5 000€. Le montant dépend de la commune où se situe le bien.
La déclaration annuelle des revenus
Chaque printemps, vous reportez vos revenus BIC sur la déclaration 2042-C-PRO, jointe à votre déclaration de revenus de non-résident. C'est là que le résultat de votre location, calculé selon le micro-BIC ou le réel, entre dans l'assiette de l'impôt français.
La fiscalité française du LMNP non-résident
Une fois le résultat déterminé, l'imposition combine impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Le résident suisse bénéficie ici d'un avantage notable.
Le barème et le taux minimum de 20%
Vos revenus BIC de non-résident sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu, avec un taux minimum de 20 % jusqu'à un certain seuil de revenus. Ce taux minimum peut être écarté si vous démontrez que votre taux moyen mondial d'imposition est inférieur. C'est un calcul à mener chaque année.
Les prélèvements sociaux réduits à 7,5%
C'est l'avantage clé du résident suisse. Un non-résident affilié à un régime de sécurité sociale suisse ne supporte que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, au lieu des 18,6% de prélèvements sociaux de droit commun. Ce taux réduit vaut pour vos revenus fonciers comme pour vos revenus meublés. Il suppose de justifier votre affiliation à la sécurité sociale suisse.
Micro-BIC : un abattement de 50 %
En micro-BIC, l'administration applique un abattement forfaitaire sur vos recettes brutes. Il est de 50% pour la location meublée longue durée, dans la limite de 83 600€ de recettes. Pour un meublé de tourisme non classé, l'abattement tombe à 30%, avec un plafond de 15 000€. Ce régime est simple, mais il ignore vos charges réelles et l'amortissement.
Le régime réel et l'amortissement
Au réel, vous déduisez vos charges effectives et surtout l'amortissement du bien et du mobilier. L'amortissement, un BIC non-résident peut le pratiquer comme un résident. Il réduit fortement, voire annule, le revenu imposable pendant des années. C'est ce qui rend le réel souvent plus avantageux dès que vous avez un emprunt ou des travaux. En contrepartie, la comptabilité est plus lourde.
Les implications côté suisse
La fiscalité LMNP Suisse ne s'arrête pas à la frontière. Vos loyers français ont un effet en Suisse, même s'ils n'y sont pas imposés directement.
Le taux effectif et la double imposition
La Suisse applique l'exemption avec réserve de progressivité, et non un crédit d'impôt. Vos loyers français sont exonérés d'impôt suisse mais font monter votre taux. Le fonctionnement précis de ce mécanisme est expliqué dans notre guide sur la convention fiscale franco-suisse, à consulter pour toute projection sérieuse.
Vous êtes résident suisse et vous louez, ou envisagez de louer, un bien meublé en France ? Les experts d'Expatrim pilotent vos déclarations françaises et anticipent l'impact suisse, du choix du régime jusqu'au suivi annuel de votre statut. Prendre rendez-vous.
La déclaration à l'impôt sur la fortune
Votre bien français doit figurer dans votre déclaration cantonale au titre de la fortune. En détention directe, il n'est pas imposé une seconde fois en Suisse : l'immobilier reste rattaché à la France. Mais sa valeur est prise en compte pour déterminer le taux appliqué à votre fortune mobilière suisse. Les taux varient selon le canton, à vérifier localement.
Passage LMNP en masse des loueurs meublés Suisses : la réforme de 2026
Avant 2026, de nombreux loueurs meublés Suisses avaient le statut de LMP, leurs loyers meublés dépassant souvent les 23 000€ par an. Avec la réforme de 2026 expliquées ci-dessus, de nombreux résidents Suisses repasseront LMNP.
Ce changement aura un impact significatif sur vos déficits, vos plus-value et éventuellement l'IFI. Il est essentiel de faire un point sur votre fiscalité et si besoin, revoir votre stratégie (revente à une SCI...)
Pièges et optimisations
Quelques points font toute la différence entre une location sereine et un redressement. Les résidents suisses y sont particulièrement exposés.
La réforme 2025 : vos amortissements réintégrés dans la plus-value
Changement majeur : depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Un bien amorti de 50 000 € voit sa plus-value imposable augmenter d'autant. La règle s'applique aux résidents suisses comme aux résidents français, pour les cessions réalisées depuis février 2025. Quelques résidences gérées en sont exclues. Cette réforme rebat les cartes de l'arbitrage micro-BIC contre réel, comme l'explique notre article sur l'amortissement LMNP et la plus-value.
TVA : en principe aucune TVA sur la location meublée
La location meublée à usage d'habitation est exonérée de TVA. Vous ne facturez pas de TVA et ne récupérez pas celle de vos achats. La TVA ne s'applique que si vous fournissez des prestations para-hôtelières, comme le petit-déjeuner, le ménage régulier ou l'accueil, ou pour certaines résidences services. Un point à vérifier en location courte durée.
LMNP ou SCI : que choisir ?
Le LMNP et la SCI répondent à des logiques différentes. Le LMNP permet l'amortissement et vise le rendement locatif meublé. La SCI, souvent à l'impôt sur les sociétés, sert davantage la détention à plusieurs et la transmission, mais elle ne permet pas la location meublée en direct sans conséquences fiscales. Pour un résident suisse, le choix doit intégrer l'impôt sur la fortune et la qualification des parts par le canton. Notre accompagnement des SCI éclaire cet arbitrage au cas par cas.
Votre checklist déclarative annuelle
Pour ne rien oublier, gardez en tête ce calendrier.
• Déclarer le début d'activité et obtenir le SIRET, dès la mise en location.
• Tenir la comptabilité si vous êtes au réel, ou suivre vos recettes brutes au micro-BIC.
• Déposer la liasse 2031/2033 au réel, dans les délais de la campagne professionnelle.
• Reporter le résultat sur la 2042-C-PRO avec votre déclaration de non-résident.
• Payer la CFE en fin d'année, sauf exonération.
• Déclarer le bien et les revenus à votre administration cantonale suisse, pour le calcul du taux.
• Vérifier chaque année vos de recettes, pour anticiper une éventuelle bascule en LMP.
Quand faire appel à un expert
Face à la complexité fiscale française et au double impact en France et en Suisse, nous vous conseillons de vous faire accompagner dès le premier investissement. Vous pouvez découvrir notre approche sur la page cabinet Expatrim, pensée pour les situations internationales.
Conclusion
Le statut LMNP résident suisse offre un cadre attractif pour louer un bien meublé en France, à condition de maîtriser ses deux dimensions. En France, vous gérez le SIRET, la CFE, le choix entre micro-BIC et réel, et vous profitez de prélèvements sociaux réduits à 7,5 %. En Suisse, vos loyers sont exonérés mais retenus pour votre taux. Le vrai enjeu reste le test du LMP, dont la règle a changé en 2026 en faveur des résidents suisses, et la nouvelle réintégration des amortissements à la revente. Pour sécuriser vos déclarations et optimiser votre situation des deux côtés de la frontière, l'accompagnement Expatrim des non-résidents vous apporte cette expertise franco-suisse indispensable.
