Vous souhaitez investir en SARL de famille ? Cette structure est complexe mais bien utilisée, elle vous permet une optimisation fiscale importante la durée de détention du bien mais aussi à la transmission. Expatrim vous accompagne dans votre projet !
Structure méconnue mais redoutable : la SARL de famille combine amortissements BIC, régime LMNP/LMP et possibilité de démembrement de propriété — ce que ni la SCI ni le LMNP ne permettent seuls.
Ligne directe (parents, enfants, grands-parents), collatéraux 2e degré (frères/sœurs), conjoints/PACS. Tout associé extérieur fait perdre définitivement le statut.
Activité commerciale, industrielle, artisanale ou agricole obligatoire. Idéale pour la location meublée (BIC), inadaptée à la location nue (civile → SCI).
Option IR disponible : les résultats BIC remontent chez les associés. Avec les amortissements, l'imposition est souvent nulle — tout en conservant la possibilité de démembrer les parts de la SARL
SARL de famille, SCI ou LMNP ? Quel est votre meilleur montage ?
La SARL de famille peut opter pour l'IR (régime BIC) ou rester à l'IS. Ce choix conditionne l'imposition des bénéfices, des plus-values et la stratégie de distribution.
Chaque structure a ses règles, avantages et contraintes. Ce comparatif vous aide à identifier le montage optimal selon votre situation.
| Structure | Régime plus-value | Amortissements | Régime fiscal | Idéal pour |
|---|---|---|---|---|
| SARL de famille IR | Plus-value des particuliers (abattements) | Oui | BIC → TMI associés | Meublé familial, cash-flow, protection |
| SARL de famille IS | Plus-value professionnelle (taxée IS) | Oui | IS 15% / 25% | Projet commerciaux type hôtel |
| SCI à l'IR | Plus-value des particuliers (abattements) | ❌ Non déductibles | Foncier → TMI associés | Location nue, transmission, multi-biens |
| SCI à l'IS | Plus-value professionnelle (réintégration amortissements) | Oui | IS 15% / 25% | Capitalisation long terme, location nue |
| LMNP (nom propre) | Plus-value des particuliers (abattements) | ✅ BIC réel | BIC → TMI | Investisseur seul, simplicité, 1 bien |
Durées de référence et leviers pour maximiser vos déductions fiscales.
Loyer annuel 12 000€ — Amortissements annuels 8 000€ → Résultat BIC imposable ≈ 0€ pendant 15-20 ans
Exercée à la création par les associés. Quote-part de résultat BIC déclarée dans l'IR personnel de chaque associé. Les règles de limitation des amortissements s'appliquent (article 39C du CGI)
Il est possible de démembrer la propriété des parts de la SARL de famille sans impact sur les amortissements, contrairement à un démembrement d'un bien loué meublé en nom propre
Lors de la revente, chaque associé paie une quote part de plus value selon son régime (LMNP/LMP)
Société commerciale : comptabilité complète obligatoire, quel que soit le régime (IR ou IS).
| Obligation | SARL de famille IR | SARL de famille IS | Délai |
|---|---|---|---|
| Comptabilité | Commerciale (obligatoire) | Commerciale (obligatoire) | En continu |
| Déclaration fiscale | Formulaires BIC + 2042 C Pro associés | Liasse fiscale 2065 | Mi-mai |
| Bilan comptable | Obligatoire + dépôt greffe | Obligatoire + dépôt greffe | 6 mois après clôture |
| Assemblée Générale | AGO annuelle obligatoire | AGO annuelle obligatoire | 6 mois après clôture |
| Rapport de gestion | Selon seuils de taille | Selon seuils de taille | À chaque AGO |
| Registre associés | Obligatoire | Obligatoire | Permanent |
Les 8 charges déductibles à ne pas manquer — IR comme IS.
Intérêts du prêt, frais bancaires, assurance emprunteur : 100% déductibles. S'ajoutent aux amortissements pour annuler le résultat BIC.
Gros œuvre 50-80 ans, toiture 25 ans, équipements 15-20 ans, mobilier 5-10 ans. Terrain non amortissable (10-20%). Déductibles IR et IS.
En charges (entretien) ou amortissables (amélioration). L'imputation peut être optimisée selon le résultat de l'exercice.
Quote-part copropriété, syndic, taxe foncière, assurance PNO : 100% déductibles. La taxe foncière est souvent oubliée des gérants.
Agence, conciergerie, gestionnaire, honoraires de location : 100% déductibles en charges de la SARL.
Frais de comptabilité, avocat, notaire liés à la SARL : 100% déductibles, réduisant l'assiette IS ou le résultat BIC des associés.
Déductible du résultat IS. Gérant majoritaire = cotisations SSI sur rémunération + dividendes dépassant 10% du capital.
CFE déductible, souvent oubliée la première année ou lors d'une nouvelle acquisition.
Toutes les charges de votre SARL de famille sont-elles bien déduites ?
Intégrer un associé hors famille. Un tiers au capital fait perdre définitivement le statut — l'option IR est caduque et une imposition IS rétroactive est possible.
Vérification du capital à chaque cession. Alerte préventive avant toute entrée d'associé pour sécuriser le statut familial.
Utiliser la SARL de famille pour la location nue. Activité civile incompatible avec l'option IR/BIC — la SARL reste à l'IS. La SCI est plus adaptée pour la location nue.
Analyse de l'activité avant création : meublé → SARL de famille ; nu → SCI. Conseil structurel inclus.
Rater le délai pour l'option IR. Doit être exercée avant la clôture du 3e exercice. Passé ce délai, la SARL reste à l'IS définitivement.
Alerte calendrier dès la création : simulation IR/IS et exercice de l'option dans les délais légaux.
Négliger l'AGO et le dépôt au greffe. Absence de dépôt = 1 500€ d'amende et injonction judiciaire, souvent découverte lors d'un refinancement.
Calendrier juridique géré : AGO, PV, approbation des comptes, dépôt greffe dans les délais. Zéro amende.
Ignorer l'impact de l'IR sur les plus-values à la revente. Abattements particuliers en IR, mais amortissements cumulés peuvent créer une base imposable résiduelle. Arbitrage indispensable.
Simulation avant chaque revente : plus-values nettes, impact des amortissements cumulés, optimisation de la date et de la stratégie de sortie.
Gestion comptable complète, optimisation du régime IR/IS et maximisation des amortissements dès la première année d'activité.
Choix du régime fiscal, conseil à la création, anticipation de la cession ou de la transmission — une vision patrimoniale complète.
SARL de famille, SCI, LMNP, revenus fonciers — toutes les structures d'investissement immobilier maîtrisées par un cabinet dédié.
La SARL de famille est mal comprise et mal gérée par les cabinets généralistes. Notre spécialisation garantit un conseil précis et des optimisations maximisées.
Signature électronique, cloud sécurisé, RDV en visio. Gestion à distance pour les non-résidents ou investisseurs éloignés de leur bien.
Pas de frais cachés. Honoraires 100% déductibles des charges de votre SARL de famille.
Analyse de votre SARL : régime fiscal actuel, amortissements, obligations manquées, option IR possible.
Reprise comptabilité, plan d'amortissement par composants, mise en conformité greffe, accès espace client.
Tenue comptable mensuelle, déclarations dans les délais, AGO annuelle, alertes fiscales proactives.
Optimisation annuelle, anticipation transmission parts, simulations arbitrage IR/IS, stratégie à la revente.
Tarif clair selon votre situation. Honoraires 100% déductibles. Pas de frais cachés.
✓ 1er RDV offert | ✓ Honoraires déductibles | ✓ Accompagnement sur mesure | ✓ Visioconférence disponible
SARL dont tous les associés sont de la même famille (ligne directe, collatéraux 2e degré, conjoints/PACS). Particularité clé : elle peut opter pour l'IR/BIC, contrairement à une SARL classique imposée à l'IS.
Associés de la même famille (ligne directe, collatéraux 2e degré, conjoints/PACS), activité commerciale obligatoire (location meublée = OK, nue = incompatible), capital min. 1€, option IR avant clôture du 3e exercice.
SCI pour la location nue (foncier, transmission). SARL de famille pour le meublé : amortissements BIC + responsabilité limitée + option IR — la combinaison que ni la SCI ni le LMNP à nom propre ne permettent.
Par défaut IS (15% ≤ 42 500€, 25% au-delà). Option IR/BIC possible : résultats taxés chez les associés à leur TMI, amortissements déductibles. Irrévocable après 5 exercices.
Par composants : gros œuvre 50-80 ans, toiture 25-30 ans, équipements 15-20 ans, mobilier 5-10 ans. Terrain non amortissable (10-20%). Résultat nul 15-25 ans sur un bien bien financé.
Comptabilité commerciale obligatoire (IR et IS) : bilan, compte de résultat, annexe, liasse 2065 (IS) ou BIC (IR). AGO annuelle dans les 6 mois. Dépôt au greffe + registre des associés.
Chez Expatrim : 60€ HT/mois (IR/BIC) ou 70€ HT/mois (IS), comptabilité + déclarations + AGO + greffe inclus. Honoraires 100% déductibles. Premier RDV offert.
Option IR/BIC si TMI < 30% et cash-flow prioritaire. Option IS si TMI élevé, capitalisation, réinvestissement. Dans les deux cas : amortissements par composants, CFE déduite, charges maximisées, anticipation plus-values.
Donation de parts en nue-propriété aux enfants, démembrement pour réduire la base taxable. Condition famille déjà respectée. Abattement donation 100 000€/enfant/15 ans à coordonner avec un notaire.
Oui, obligatoire pour toute SARL. Erreurs de liasse ou d'AGO = amendes et redressements. Un spécialiste optimise le choix IR/IS, maximise les amortissements et sécurise l'option IR dans les délais.
Premier RDV offert — analyse de votre SARL de famille, régime fiscal optimal et optimisations possibles. Sans engagement, en visioconférence.