Expert-comptable spécialisé marchand de biens

Votre activité

À chaque opération ses enjeux. Nous les suivons tous.

Création de la société, première acquisition, multiplication des projets ou opération complexe : votre accompagnement s’adapte à la réalité de votre activité de marchand de biens.

Vous préparez votre première opération

Vous avez identifié un bien, mais la société n’est pas encore créée. Il faut choisir une structure, rédiger un objet social cohérent, construire un prévisionnel crédible et mesurer la rentabilité après financement, travaux, fiscalité et frais de commercialisation.

Lorsque nous sommes chargés de créer votre société, nous cadrons le projet avant sa réalisation : structure juridique et fiscale, budget de l’opération, besoin de trésorerie, plan de financement et obligations comptables.

Résultat : une première opération structurée avant la signature, avec des hypothèses chiffrées.

Vous pilotez plusieurs biens ou plusieurs opérations

Acquisitions, acomptes, factures de travaux, intérêts, frais de portage et reventes se croisent. Sans suivi analytique, le résultat annuel ne permet pas de savoir quelle opération gagne réellement de l’argent et laquelle consomme la trésorerie.

Nous organisons la comptabilité par opération, suivons les stocks et rapprochons les dépenses de chaque projet. Vous disposez d’une vision consolidée de l’entreprise, tout en conservant le détail utile bien par bien.

Résultat : une marge lisible pour chaque opération et une trésorerie mieux anticipée.

Votre opération comporte des travaux, une division ou un terrain

Rénovation lourde, changement de destination, division parcellaire, vente à la découpe ou terrain à bâtir : ces opérations demandent une lecture précise des actes, des travaux et du régime de TVA applicable.

Nous analysons le traitement comptable et fiscal avec les pièces de l’opération et coordonnons, lorsque nécessaire, les informations avec votre notaire ou votre conseil juridique. TVA sur le prix total, TVA sur la marge ou exonération : le régime dépend des caractéristiques réelles de l’acquisition et de la revente.

Résultat : un traitement défini à partir de l’opération réelle, avant la déclaration de TVA.

Votre activité change d’échelle

Le nombre d’opérations augmente, les financements se chevauchent et les décisions doivent être prises plus vite. Un bilan annuel ne suffit plus pour piloter les besoins de trésorerie, les engagements de revente et la rentabilité prévisionnelle.

En option, nous mettons en place un suivi adapté à votre rythme : tableaux de bord, actualisation des prévisionnels, suivi des marges et points réguliers avec le dirigeant. Si votre organisation juridique doit évoluer, nous étudions avec vous la structuration la plus cohérente.

Résultat : une entreprise pilotée comme une activité opérationnelle, pas comme une succession de projets isolés.

Pourquoi Expatrim

Un cabinet d’expertise comptable qui comprend le métier de marchand de biens

Une spécialisation immobilière réelle

Stocks immobiliers, prix de revient, TVA immobilière, engagements de revente, marge par opération : nous connaissons les particularités qui distinguent votre activité d’une entreprise classique.

Un accompagnement avant, pendant et après l’opération

Dans le cadre des missions convenues, nous pouvons intervenir sur la création, le prévisionnel, le suivi comptable et les décisions qui influencent la rentabilité.

Un interlocuteur dédié et une réponse sous 48 heures

Vous échangez avec une équipe qui connaît votre dossier, vos opérations et vos échéances.

Une organisation 100 % digitale

Vos justificatifs, vos comptes et vos échanges sont centralisés dans des outils accessibles à distance, partout en France.

Des chiffres pensés pour décider

Selon le niveau de pilotage retenu, nous suivons les stocks, les marges et la trésorerie pour éclairer une acquisition, un financement, des travaux ou une revente.

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Ce que nous prenons en charge

Un accompagnement de la création au pilotage de vos opérations

Vos experts-comptables d'Expatrim prennent en charge la comptabilité et la fiscalité de votre activité, tout en vous proposant les outils nécessaires pour mesurer vos marges et anticiper votre trésorerie. Le périmètre est adapté au nombre de sociétés, au volume d’opérations et au niveau de pilotage souhaité.

Étape	Ce que nous faisons pour vous
1. Rendez-vous de cadrage	Nous analysons votre activité, vos opérations en cours, votre organisation et vos objectifs. Nous identifions les points comptables, fiscaux et financiers à sécuriser en priorité.
2. Choix de la structure et création	Sur mission dédiée, nous étudions la forme sociale, le régime fiscal et l’organisation adaptés au projet. Nous vous accompagnons dans les formalités de création ; les actes nécessitant une expertise particulière sont coordonnés avec votre avocat ou votre notaire.
3. Prévisionnel et financement	En option, nous construisons le business plan, le plan de financement et les prévisions de trésorerie à présenter aux partenaires financiers. Chaque hypothèse est rattachée à l’économie réelle de l’opération.
4. Comptabilité par opération	Nous enregistrons les acquisitions, travaux, frais, financements et reventes, puis organisons la comptabilité de façon à identifier le coût de chaque projet.
5. Suivi et valorisation des stocks	Les immeubles acquis en vue de leur revente sont suivis comme des stocks. Nous contrôlons leur valorisation à partir des informations transmises et l’affectation des dépenses à la bonne opération.
6. TVA et fiscalité immobilière	Dans le périmètre convenu, nous analysons le régime de TVA applicable, établissons les déclarations et suivons les conséquences fiscales des acquisitions, travaux et reventes.
7. Comptes annuels et déclarations fiscales	Nous établissons le bilan, le compte de résultat, la liasse fiscale et les déclarations prévues dans votre lettre de mission. L’approbation et le dépôt des comptes peuvent également être pris en charge.
8. Pilotage de la rentabilité et de la trésorerie	En option, nous suivons les marges prévisionnelles et réalisées, les besoins de financement, les échéances et les principaux indicateurs de votre activité.

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Vos interlocuteurs

Deux experts-comptables. Un dossier suivi de bout en bout.

Chez Expatrim, vous savez toujours qui pilote votre dossier.

Stéphane Masschelein

Expert-comptable, cofondateur d’Expatrim et référent immobilier du cabinet, Stéphane possède une expertise spécifique des activités de marchand de biens. Il intervient sur la structuration des projets, leur fiscalité et les décisions patrimoniales qui entourent les investissements immobiliers.

François Audubert

Expert-comptable et cofondateur d’Expatrim, François accompagne les créateurs et les dirigeants, du lancement de leur activité jusqu’à son développement. Il intervient notamment sur le prévisionnel, l’organisation comptable et le pilotage de la trésorerie.

Notre méthode : Stéphane apporte l’expertise immobilière ; François intervient sur la création et le pilotage de l’entreprise.

Preuves : +300 investisseurs immobiliers accompagnés · 12 ans d’expertise

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Tarifs

Un accompagnement marchand de biens à partir de 200 € HT/mois

Le tarif est adapté au nombre de sociétés, au volume d’opérations et aux missions de pilotage dont vous avez besoin.

Offre Marchand de biens — à partir de 200 € HT/mois

Tenue et révision de la comptabilité
Comptable dédié connaissant votre activité
Établissement des comptes annuels et de la liasse fiscale
Déclarations de TVA prévues dans la mission
Suivi comptable des acquisitions, travaux et reventes
Suivi et valorisation des stocks immobiliers à partir des données transmises
Outils comptables 100 % digitaux
Échanges avec votre expert-comptable et réponse sous 48 heures

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Ce que coûte une comptabilité mal adaptée

Cinq erreurs qui faussent les comptes d’un marchand de biens

Elles peuvent réduire la marge, dégrader la trésorerie ou remettre en cause le traitement fiscal d’une opération.

Traiter l’immeuble comme une immobilisation

Un bien acquis avec l’intention de le revendre constitue normalement un stock immobilier, et non une immobilisation destinée à être conservée. Un mauvais classement fausse la présentation des comptes, la valorisation du projet et le calcul du résultat.

Appliquer automatiquement la TVA sur la marge

Le régime de la marge n’est pas une option générale ouverte à toutes les reventes. Son application dépend notamment de la nature du bien, du régime de l’acquisition et de l’existence ou non d’un droit à déduction lors de cette acquisition. Une analyse trop rapide peut conduire à une TVA incorrecte dans un sens comme dans l’autre.

Calculer la marge sans intégrer tous les coûts

Prix d’achat et travaux ne suffisent pas. Frais d’acquisition, financement, assurances, diagnostics, honoraires, frais de portage, commercialisation et fiscalité doivent être intégrés au bon projet. Sinon, une opération apparemment rentable peut consommer la trésorerie de l’entreprise.

Perdre le bénéfice d’un engagement de revente

Lorsqu’un engagement de revendre est pris dans l’acte pour bénéficier du régime prévu à l’article 1115 du CGI, son délai et son périmètre doivent être suivis précisément. Une revente tardive ou incomplète peut entraîner le rappel des droits non acquittés, avec les conséquences financières associées.

Choisir une structure uniquement parce qu’elle est familière

SAS, SARL, société à associé unique ou organisation avec plusieurs entités : aucune forme n’est systématiquement la meilleure. Le choix doit tenir compte des associés, du financement, de la rémunération, de la fiscalité et du rythme des opérations.

Faire le point sur mon activité

Questions fréquentes

Ce que les marchands de biens nous demandent le plus souvent

Un expert-comptable est-il obligatoire pour un marchand de biens ?

Non. Une entreprise peut tenir elle-même sa comptabilité. En revanche, lorsqu’elle confie sa comptabilité à un professionnel extérieur, celui-ci doit être un expert-comptable inscrit. Compte tenu du suivi des stocks, de la TVA immobilière et des marges par opération, une expérience sectorielle réduit le risque d’erreur.

Quel statut juridique choisir pour exercer comme marchand de biens ?

Il n’existe pas de statut universel. SAS ou SASU, SARL ou EURL et autres organisations peuvent répondre à des objectifs différents. Le bon choix dépend notamment du nombre d’associés, de leur régime social, du financement, de la rémunération et du projet de développement. La structure doit être étudiée avant la première acquisition.

Comment comptabiliser un bien acheté pour être revendu ?

Un immeuble acquis en vue de sa revente constitue un stock immobilier et non une immobilisation. Son coût doit être suivi jusqu’à sa sortie lors de la vente. La comptabilité doit aussi permettre d’affecter les dépenses à la bonne opération afin de mesurer sa marge réelle.

TVA sur le prix total ou TVA sur la marge : comment savoir ?

La réponse dépend de la nature du bien vendu, de son ancienneté, du régime appliqué lors de l’acquisition, de l’existence d’un droit à déduction et, dans certains cas, d’une option pour la taxation. La TVA sur marge n’est donc jamais appliquée uniquement parce que le vendeur exerce comme marchand de biens. Chaque opération doit être analysée à partir des actes et de son historique.

Pourquoi parle-t-on de frais de notaire réduits pour les marchands de biens ?

L’expression désigne principalement un régime favorable en matière de droits de mutation, et non une réduction générale de tous les frais facturés lors de l’acte. Sous conditions, une personne assujettie qui prend un engagement de revendre peut bénéficier du régime prévu à l’article 1115 du CGI. Le délai général est de cinq ans, avec des situations particulières qui doivent être vérifiées dans l’acte.

Comment calculer la rentabilité d’une opération de marchand de biens ?

Il faut partir du prix de revente prévisionnel, puis retrancher l’ensemble des coûts : acquisition, droits et honoraires, travaux, diagnostics, financement, assurances, frais de portage, commercialisation, impôts et éventuelle TVA. Le calcul doit ensuite être rapproché du calendrier réel des décaissements pour mesurer aussi le besoin de trésorerie.

Pouvez-vous préparer le prévisionnel destiné à la banque ?

Oui, sur mission dédiée. Nous construisons un prévisionnel, un plan de financement et un budget de trésorerie fondés sur les données de l’opération. Ces documents ne garantissent pas l’obtention d’un financement, mais permettent de présenter un projet chiffré et cohérent aux partenaires financiers.

Combien coûte un expert-comptable pour marchand de biens ?

Chez Expatrim, l’accompagnement commence à partir de 200 € HT par mois. Le tarif exact dépend du nombre de sociétés, du nombre et de la complexité des opérations, du volume comptable, du régime de TVA et du niveau de pilotage demandé. Un devis transparent est remis après l’analyse de votre activité.