TVA agence immobilière : taux, commissions et déclaration

L’essentiel à retenir

• Les commissions de transaction et les honoraires de gestion locative sont normalement soumis à 20 % de TVA en France métropolitaine.

• Pour une prestation de services, la TVA est généralement exigible lors de l’encaissement, sauf option pour les débits ou cas particulier.

• La taxe porte sur la rémunération de l’agence, pas sur les fonds détenus pour les mandants.

• Une agence relevant de la franchise en base ne facture pas la TVA, mais ne peut pas non plus la récupérer sur ses dépenses.

Une agence immobilière est-elle soumise à la TVA ?

Une agence exerçant de manière indépendante est assujettie à la TVA, mais elle ne doit pas nécessairement la facturer dès sa création. Sous les seuils de la franchise en base, elle peut être assujettie sans être redevable de la taxe sur ses prestations.

La forme juridique ne détermine pas le régime : entreprise individuelle, SARL ou SAS peuvent relever de la franchise ou devenir redevables selon leur chiffre d’affaires et les options exercées. Le choix du régime de TVA d’une agence immobilière se prépare en amont, avec un expert-comptable spécialisé dans les agences immobilières.

Quel taux de TVA appliquer aux honoraires d’une agence immobilière ?

Le BOFiP consacré aux prestations soumises au taux normal vise expressément les agents immobiliers et les agents de location. Le taux normal s’applique aux opérations portant sur tous les immeubles, quels que soient leur usage et leur nature.

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TVA sur les commissions de transaction

Le taux de TVA sur la commission d’une agence immobilière est de 20 % en métropole, que les honoraires soient payés par le vendeur ou l’acquéreur. Une commission de 5 000 € HT entraîne 1 000 € de TVA, soit 6 000 € TTC.

Une transaction dans le neuf, l’ancien ou un logement faisant l’objet de travaux ne modifie pas ce taux. Les taux réduits éventuellement attachés à l’immeuble ou aux travaux ne s’étendent pas aux honoraires de l’agence. Pour un consommateur, ceux-ci doivent être présentés TTC.

TVA sur la gestion locative

Les honoraires récurrents de gestion, les frais de mise en location et les prestations accessoires facturées par l’agence relèvent également du taux normal de 20%. En revanche, les loyers, dépôts de garantie et autres sommes détenues pour le compte des mandants ne constituent pas la rémunération de l’agence. Ils doivent être suivis séparément des honoraires soumis à la TVA.

Quand la TVA devient-elle exigible ?

Les prestations d’une agence suivent en principe la TVA sur les encaissements. Selon l’article 269 du Code général des impôts, la taxe devient exigible lors de l’encaissement d’un acompte, du prix ou de la rémunération.

Ainsi, une facture émise en juin et réglée en juillet conduit normalement à déclarer la TVA en juillet. En cas de règlement partiel, seule la TVA comprise dans la somme encaissée devient exigible.

Avec l’option pour les débits, la taxe est généralement exigible dès la facturation, même si le client paie plus tard. Cette option peut simplifier les rapprochements, mais aussi obliger l’agence à avancer la TVA. Les délais de paiement et la trésorerie doivent guider le choix.

Une agence peut-elle bénéficier de la franchise en base de TVA ?

Oui, si son chiffre d’affaires respecte les seuils applicables aux prestations de services. En août 2026, le seuil de l’année civile précédente est fixé à 37 500 € et le plafond de l’année en cours à 41 250 €. Si ce second plafond est dépassé, la franchise cesse de s’appliquer à compter de la date du dépassement.

L’agence doit donc surveiller son chiffre d’affaires en cours d’année. Sous franchise, ses factures portent la mention « TVA non applicable, article 293 B du CGI ». Elle ne collecte pas la taxe et ne peut pas déduire celle payée sur ses dépenses. Elle peut néanmoins opter pour la TVA, notamment en présence d’investissements importants. Les règles et seuils de la franchise en base doivent être revérifiés lors d’une option ou d’un dépassement.

Quelle TVA une agence immobilière peut-elle récupérer ?

Une agence redevable peut déduire la TVA sur les dépenses affectées à ses opérations taxées : logiciels, publicité, honoraires professionnels, fournitures ou certains équipements. Elle doit disposer d’une facture régulière faisant apparaître la taxe.

Toutes les dépenses n’ouvrent pas droit à déduction : les exclusions et l’usage privé éventuel doivent être examinés. Une agence sous franchise ne récupère pas la taxe sur ses achats. L’administration détaille ces conditions dans sa fiche sur la déduction de la TVA professionnelle.

Cinq erreurs fréquentes à éviter

• Confondre le prix HT et le prix TTC. Les barèmes destinés aux consommateurs doivent être présentés TTC, tandis que la comptabilité distingue honoraires hors taxes et TVA collectée.

• Déclarer systématiquement la TVA à la date de facture. Sans option pour les débits, l’encaissement reste le point de référence.

• Inclure les fonds mandants dans le chiffre d’affaires taxable. Loyers et dépôts détenus pour les clients doivent être séparés des honoraires propres à l’agence.

• Appliquer un taux réduit aux commissions liées au neuf ou aux travaux. La prestation de l’agence reste normalement au taux normal.

• Surveiller trop tard le seuil de franchise. Le dépassement peut rendre la TVA applicable en cours d’année et imposer une modification immédiate de la facturation.

Questions fréquentes sur la TVA des agences immobilières

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