Revenus fonciers non-résident : Les règles en 2026

Revenus fonciers non-résident : de quoi parle-t-on exactement ?

Les revenus fonciers désignent les loyers issus de la location d'un bien immobilier nu (non meublé) situé en France. Ils concernent les expatriés qui conservent un bien en France et le mettent en location sans le meubler.

Cette définition est essentielle car elle exclut explicitement les locations meublées, qui relèvent d'une fiscalité totalement différente. Si vous louez un bien meublé, vous êtes en réalité un loueur en meublé non professionnel (LMNP) non-résident et soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), pas à celui des revenus fonciers.

Les biens concernés

Entrent dans la catégorie des revenus fonciers les loyers perçus de :

• Appartements et maisons loués nus à usage d'habitation

• Locaux commerciaux, professionnels ou artisanaux

• Bureaux et entrepôts

• Terres agricoles et terrains nus loués

• Garages et parkings loués indépendamment

Deux modes de détention possibles

Vous pouvez détenir votre bien locatif de deux manières, chacune conservant le régime des revenus fonciers :

• En nom propre : vous êtes propriétaire direct du bien et percevez les loyers personnellement

• Via une SCI à l'impôt sur le revenu (SCI IR) : la société est fiscalement transparente, chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers au prorata de ses parts

En revanche, une SCI ayant opté pour l'impôt sur les sociétés (SCI IS) bascule dans un régime complètement différent, relevant des bénéfices commerciaux. Un expert-comptable spécialisé pour les non-résidents vous aide à arbitrer entre ces structures en fonction de votre situation patrimoniale.

L'expatrié doit-il déclarer ses revenus fonciers en France ?

Oui, sans aucune exception. Les revenus fonciers de source française sont toujours imposables en France, quel que soit votre pays de résidence. C'est un principe fondamental du droit fiscal international.

Le principe de territorialité

L'article 4 A du Code général des impôts prévoit que les non-résidents sont imposables en France sur leurs revenus de source française. Les loyers issus d'un bien situé en France en font partie, au même titre que les revenus d'une activité exercée en France.

Les conventions fiscales internationales

Les conventions fiscales signées par la France avec la quasi-totalité des pays reprennent un principe simple : les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où se situe le bien. Ce principe est conforme au modèle OCDE.

Conséquence pratique : que vous résidiez à Singapour, Dubaï, Montréal ou Madrid, vos loyers français sont imposables en France. Votre pays de résidence peut également les taxer, mais la convention fiscale prévoit alors un mécanisme d'élimination de la double imposition (crédit d'impôt ou exonération selon les conventions).

À quel service des impôts êtes-vous rattaché ?

En tant que non-résident percevant des revenus de source française, vous dépendez du Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents (SIPNR) basé à Noisy-le-Grand. C'est lui qui traite votre déclaration, émet votre avis d'imposition et encaisse le paiement.

Notre expert-comptable spécialisé en immobilier prend en charge la totalité de vos obligations déclaratives auprès du SIPNR.

Micro-foncier ou régime réel : quel régime choisir ?

Deux régimes d'imposition s'offrent à vous pour calculer votre base taxable. Le choix entre les deux a un impact direct sur le montant final de votre impôt.

Le régime micro-foncier

Il s'applique de plein droit si vos revenus fonciers bruts annuels (somme des loyers perçus) ne dépassent pas 15 000 €. Pour bénéficier du micro-foncier, vous ne devez pas détenir de bien bénéficiant d'un régime particulier (Pinel, monuments historiques, etc.).

L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % représentatif des charges. Vous êtes donc imposé sur seulement 70 % de vos loyers bruts, sans justificatifs à fournir.

Déclaration : les loyers bruts se reportent simplement en case 4BE de la déclaration 2042.

Le régime réel

Il s'applique obligatoirement au-delà de 15 000 € de loyers bruts, ou sur option si vous souhaitez déduire vos charges réelles. L'option pour le régime réel est irrévocable pendant 3 ans.

Vous déduisez alors l'ensemble de vos charges effectives :

• Intérêts d'emprunt et frais de crédit

• Travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration (hors construction/reconstruction/agrandissement)

• Taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères)

• Primes d'assurance (propriétaire non occupant, loyers impayés, etc.)

• Frais de gestion (honoraires d'agence, de comptabilité, de syndic)

• Provisions pour charges de copropriété

Déclaration : vous remplissez le formulaire 2044 détaillé, et le résultat net se reporte en case 4BA de la 2042.

Quand choisir quoi ?

Le micro-foncier est avantageux si vos charges réelles représentent moins de 30 % de vos loyers bruts. Dans le cas contraire, le régime réel est plus intéressant. C'est typiquement le cas si vous remboursez un emprunt ou avez réalisé des travaux récents.

‍

Taux d'imposition des revenus fonciers non-résidents en 2026

La taxation des revenus fonciers des non-résidents suit des règles spécifiques. Elle combine un barème progressif et un taux minimum qui peut considérablement augmenter votre imposition par rapport à un résident.

Le taux minimum d'imposition

En tant que non-résident, vous êtes soumis à un taux minimum d'imposition, prévu par l'article 197 A du CGI. Ce taux s'applique obligatoirement sauf si le barème progressif aboutit à un montant supérieur.

Pour les revenus perçus en 2025 (déclarés en 2026), les taux minimums sont :

• 20 % pour la fraction de revenus nets imposables inférieure ou égale à 29 579 €

• 30 % pour la fraction supérieure à 29 579 €

Comment le calcul fonctionne en pratique

L'administration fiscale procède à deux calculs :

1. Le calcul selon le barème progressif classique (de 0 % à 45 %)

2. Le calcul selon le taux minimum (20 % / 30 %)

C'est le montant le plus élevé qui est retenu. Pour la majorité des non-résidents, c'est le taux minimum qui s'applique car il est supérieur au résultat du barème progressif sur des revenus de source française seuls.

L'option pour le taux moyen mondial

Vous pouvez demander l'application du taux moyen mondial si ce taux est inférieur à 20 % ou 30 %. Concrètement, l'administration calcule le taux d'imposition qui s'appliquerait si l'ensemble de vos revenus mondiaux (France + étranger) étaient imposés en France, puis applique ce taux à vos seuls revenus français.

Cette option est intéressante si vos revenus mondiaux sont modestes. Elle nécessite cependant de déclarer l'intégralité de vos revenus étrangers à titre informatif et de pouvoir les justifier.

Le déficit foncier : un levier limité pour les non-résidents

En régime réel, si vos charges déductibles excèdent vos loyers, vous générez un déficit foncier. Contrairement aux résidents français qui peuvent imputer jusqu'à 10 700 € de déficit sur leur revenu global, les non-résidents ne peuvent imputer le déficit foncier que sur leurs revenus fonciers futurs, pendant 10 ans maximum.

C'est une contrainte importante à anticiper. Si vous avez un projet de travaux important, mieux vaut lisser les dépenses sur plusieurs années pour ne pas « perdre » du déficit non utilisable.

Prélèvements sociaux : CSG, CRDS et prélèvement de solidarité

Les prélèvements sociaux constituent souvent la mauvaise surprise des expatriés propriétaires en France. Leur taux dépend directement de votre pays de résidence.

Le taux de droit commun : 17,2 %

Par défaut, les revenus fonciers des non-résidents sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, composés de :

• CSG (Contribution Sociale Généralisée) : 9,2 %

• CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) : 0,5 %

• Prélèvement de solidarité : 7,5 %

Ce taux s'applique à tous les non-résidents qui n'entrent pas dans le régime dérogatoire UE/EEE/Suisse. Un expatrié à Singapour, Dubaï, Montréal ou New York paie donc 17,2 % de prélèvements sociaux sur ses revenus fonciers français.

Le régime favorable UE/EEE/Suisse : 7,5 %

Suite à l'arrêt De Ruyter (2015) et à la loi de finances pour 2019, les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un autre État membre de l'Union européenne, de l'Espace Économique Européen (Islande, Norvège, Liechtenstein) ou de la Suisse sont exonérées de CSG et de CRDS.

Seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste dû. L'économie par rapport au taux plein est considérable : près de 10 points d'écart.

Comment activer le taux réduit de 7,5 % ?

Pour bénéficier de ce régime dérogatoire, vous devez impérativement cocher les cases 8SH (pour le déclarant) et 8SI (pour le conjoint) de la déclaration 2042. Ces cases attestent que vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d'un pays de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse.

Un justificatif (formulaire A1, attestation d'affiliation) peut être demandé par l'administration en cas de contrôle. Conservez-le précieusement.

‍

Déclaration pratique : formulaires et cases à remplir

Au-delà du régime choisi et du pays de résidence, la bonne déclaration de vos revenus fonciers passe par le remplissage précis des formulaires et des cases adéquats.

Les formulaires à utiliser

• 2042 : déclaration principale des revenus, à remplir dans tous les cas

• 2044 : déclaration détaillée des revenus fonciers, obligatoire en régime réel

• 2042-C : compléments pour les revenus spécifiques (non obligatoire pour les revenus fonciers courants)

Tableau des cases utiles

‍

Calendrier déclaratif 2026

La déclaration en ligne est obligatoire. Pour les non-résidents, la date limite est généralement fixée à fin mai 2026. Consultez le calendrier officiel sur impots.gouv.fr pour la date exacte.

L'avis d'imposition est généralement émis entre août et septembre, et le paiement se fait en ligne via votre espace particulier sur impots.gouv.fr.

Le cas particulier de la SCI à l'IR pour les non-résidents

La détention via une SCI à l'impôt sur le revenu est un choix fréquent des expatriés. Elle offre des avantages en matière de gestion, de transmission et de protection du patrimoine.

Le principe de transparence fiscale

Une SCI à l'IR est fiscalement transparente. Cela signifie que la société elle-même ne paie pas d'impôt. Chaque associé déclare sa quote-part de résultat au prorata de ses parts, directement dans sa propre déclaration de revenus.

Si vous détenez 60 % d'une SCI qui génère 20 000 € de revenus fonciers nets, vous déclarez personnellement 12 000 € de revenus fonciers dans votre 2042.

Le régime micro-foncier en SCI

Le micro-foncier peut s'appliquer aux associés d'une SCI à l'IR, à condition que :

• La quote-part de revenus fonciers bruts de l'associé, cumulée avec ses autres revenus fonciers (hors SCI), n'excède pas 15 000 €

• L'associé détienne également un bien en direct loué nu (condition cumulative)

En pratique, cette double condition rend le micro-foncier peu accessible aux associés de SCI purs. Le régime réel est le plus souvent appliqué.

Taux d'imposition et prélèvements sociaux

Les revenus fonciers tirés de votre quote-part de SCI sont soumis aux mêmes règles que ceux perçus en direct : taux minimum 20 %/30 % et prélèvements sociaux à 17,2 % ou 7,5 % selon votre pays de résidence.

Pour approfondir les spécificités de ce montage, consultez notre guide dédié : SCI non-résident : le guide complet 2026. Notre expert-comptable spécialisé en SCI vous accompagne dans la création, la gestion et la déclaration de votre société.

Cas pratique chiffré : un expatrié à Singapour propriétaire en France

M. Laurent, médecin expatrié à Singapour depuis 3 ans, possède en direct un appartement à Lyon qu'il loue nu. Voici sa situation en 2026 :

• Loyers bruts annuels : 14 000 €

• Intérêts d'emprunt : 2 200 €

• Taxe foncière : 1 100 €

• Charges de copropriété non récupérables : 800 €

• Assurance propriétaire non occupant : 180 €

• Frais de gestion locative : 1 260 € (7 % des loyers)

Choix du régime

Ses charges totales s'élèvent à 5 540€, soit 39 % des loyers bruts. Le régime réel est donc plus avantageux que le micro-foncier (abattement forfaitaire de seulement 30 %).

Calcul du revenu foncier net

Revenu foncier net = 14 000 − 5 540 = 8 460 €

Ce montant est reporté en case 4BA de la 2042, après avoir rempli le formulaire 2044.

Calcul de l'impôt sur le revenu

M. Laurent n'a pas d'autres revenus de source française. Son revenu foncier net de 8 460 € est inférieur au seuil de 29 579 €, il est donc soumis au taux minimum de 20 %.

Impôt sur le revenu : 8 460 × 20 % = 1 692 €

Calcul des prélèvements sociaux

Singapour n'étant ni membre de l'UE/EEE ni de la Suisse, M. Laurent est soumis au taux plein de 17,2 %.

Prélèvements sociaux : 8 460 × 17,2 % = 1 455 €

Imposition totale

Total à payer en France : 1 692 + 1 455 = 3 147 €

Soit un taux global d'imposition de 37,2 % sur son revenu foncier net, ou 21,6 % de ses loyers bruts.

À titre de comparaison, s'il résidait en Espagne (UE), ses prélèvements sociaux tomberaient à 7,5 % au lieu de 17,2 %. Un écart qui justifie pleinement de bien cocher les cases 8SH/8SI quand on y a droit.

Si le patrimoine immobilier français de M. Laurent dépasse 1,3 million d'euros, il devra également s'acquitter de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) en tant que non-résident.

Conclusion

La fiscalité des revenus fonciers pour un non-résident combine plusieurs paramètres techniques : régime d'imposition (micro-foncier ou réel), taux minimum de 20 %/30 %, prélèvements sociaux à géométrie variable selon votre pays de résidence, et formulaires précis à remplir avec les bonnes cases.

Une erreur de déclaration ou un mauvais choix de régime peuvent vous coûter plusieurs centaines d'euros par an, tandis qu'une stratégie bien construite (bonne activation des cases 8SH/8SI, choix du régime réel si pertinent, structuration via SCI IR) permet d'optimiser significativement votre imposition.

Les experts-comptables Expatrim, spécialisés dans l'accompagnement des expatriés et des investisseurs immobiliers, prennent en charge l'ensemble de vos obligations fiscales françaises. Contactez le cabinet pour un diagnostic personnalisé de votre situation.

FAQ — Revenus fonciers non-résident

‍