Convention fiscale Franco-Suisse & Immobilier : Analyse complète

Qu'est-ce que la convention fiscale franco-suisse ?

La convention fiscale franco-suisse immobilier est le texte qui répartit le droit d'imposer entre la France et la Suisse. Signée le 9 septembre 1966, elle évite qu'un même revenu soit taxé deux fois. Pour un résident suisse détenant un bien en France, elle est la première source à consulter, avant même le droit fiscal interne de chaque pays.

Comprendre son architecture évite des erreurs coûteuses. C'est aussi le socle de tout accompagnement sérieux des propriétaires transfrontaliers, comme celui proposé par notre cabinet spécialisé dans la fiscalité des non-résidents.

Un objectif : éviter la double imposition

Sans convention, un résident suisse percevant des loyers français risquerait une double taxation : en France, où se situe le bien, et en Suisse, où il réside. La convention attribue le droit d'imposer à un seul État par catégorie de revenu. L'autre État renonce, ou neutralise l'impôt par un mécanisme dédié.

Champ d'application : qui et quoi

La convention couvre les personnes résidentes de France ou de Suisse. Elle vise les impôts sur le revenu et sur la fortune. Pour l'immobilier, trois articles concentrent l'essentiel : l'article 6 pour les loyers, l'article 15 pour les plus-values, l'article 24 pour la fortune.

La convention prime sur le droit interne

Une convention fiscale internationale a une valeur supérieure à la loi nationale. En cas de contradiction entre la convention france suisse et le Code général des impôts, c'est la convention qui s'applique. Cette hiérarchie protège le contribuable contre les excès d'imposition.

Une convention modernisée

Le texte de 1966 a été révisé par plusieurs avenants successifs, notamment sur les plus-values et sur l'échange de renseignements entre administrations. La coopération fiscale entre les deux pays est aujourd'hui étroite. Les revenus et biens détenus à l'étranger sont connus des deux fiscs, ce qui rend toute omission risquée.

Article 6 : l'imposition des revenus immobiliers

L'article 6 de la convention fiscale franco-suisse pose le principe fondateur en matière de location. Les revenus d'un bien immobilier sont imposables dans l'État où le bien est situé. Un bien en France génère donc un impôt français, quel que soit le lieu de résidence du propriétaire.

Ce principe structure toute la fiscalité locative du non-résident, un sujet que notre accompagnement des investisseurs immobiliers traite au quotidien.

Le principe : l'immeuble est imposé en France

Que vous résidiez à Genève ou à Zurich, vos loyers français sont soumis à l'impôt français. Vous déclarez ces revenus en France comme non-résident. Le barème progressif s'applique, avec un taux minimum de 20 % pour les non-résidents. Ce taux minimum peut être écarté si votre taux moyen mondial d'imposition est inférieur.

Ce que couvre la notion d'immeuble

La convention vise les biens immobiliers eux-mêmes : terrain, bâtiment, droits réels. Point important, les parts d'une SCI ne sont pas considérées comme un immeuble au sens de l'impôt sur la fortune. Elles relèvent d'un traitement distinct, détaillé plus bas. Cette distinction entre l'immeuble et la part de société est au cœur des difficultés franco-suisses.

Loyers et charges déductibles

En location nue, les loyers relèvent des revenus fonciers. Le régime réel permet de déduire les charges effectives : intérêts d'emprunt, travaux, assurance, taxe foncière. Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %. À l'impôt s'ajoutent les prélèvements sociaux, réduits à 7,5 % pour un résident suisse affilié à la sécurité sociale suisse, au lieu de 17,2 %.

En location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux, non des revenus fonciers. Le régime LMNP permet d'amortir le bien, ce qui réduit fortement le revenu imposable. Les loyers restent imposés en France au titre de l'article 6. L'enjeu spécifique aux résidents suisses porte sur le basculement vers le statut LMP, que nous illustrons dans les cas pratiques.

Article 15 : l'imposition des plus-values immobilières

Quand vous vendez votre bien français, l'article 15 de la convention franco-suisse attribue à nouveau l'imposition à la France. La Suisse ne perçoit pas d'impôt cantonal sur le gain d'un bien situé hors de son territoire. Le résident suisse est donc imposé en France, comme tout non-résident.

Le principe : la plus-value est imposée en France

La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, majoré de certains frais. Elle est calculée selon les règles françaises. Le lieu de résidence du vendeur ne change pas le pays d'imposition : c'est la France. Le détail du calcul, des abattements et des exonérations figure dans notre guide sur la plus-value immobilière résident suisse.

Les taux réels pour un résident suisse

Le taux total est plus élevé que le seul taux de 19 % souvent cité. Il se décompose ainsi.

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Le taux plafonne autour de 32,5 % pour les plus-values les plus importantes, avant abattements. La surtaxe ne concerne que la fraction de plus-value dépassant 50 000 €.

Abattements et exonérations

La durée de détention réduit la base imposable. L'exonération d'impôt sur le revenu est atteinte après 22 ans de détention. L'exonération des prélèvements sociaux intervient après 30 ans. Un régime spécifique d'exonération existe aussi pour la cession d'un logement en France par un non-résident, dans la limite de 150 000 € de plus-value nette et sous conditions. Attention, l'exonération de la résidence principale ne s'applique pas au non-résident, puisque le bien vendu n'est pas sa résidence principale. Ce point mérite une vérification au cas par cas avec votre expert-comptable.

Le représentant fiscal accrédité

L'obligation de désigner un représentant fiscal dépend du prix de vente, non de la plus-value. Dès que le prix de cession dépasse 150 000 €, un représentant fiscal accrédité est obligatoire pour un résident suisse. Les résidents de l'Espace économique européen en sont dispensés depuis 2015, mais la Suisse n'appartient pas à l'EEE. Le représentant garantit le calcul et le paiement de l'impôt auprès de l'administration française.

Vous êtes résident suisse et vous préparez la vente ou l'acquisition d'un bien en France ? Les experts d'Expatrim appliquent la convention franco-suisse à votre situation précise et sécurisent chaque étape, du régime locatif à la cession. Prendre rendez-vous.

Article 24 : l'imposition de la fortune

L'article 24 traite de l'impôt sur la fortune. La logique reste identique : un bien immobilier est imposable dans l'État où il se situe. Mais c'est ici que la détention via une société introduit une réelle complexité.

Le principe : immeuble en France, valeurs mobilières en Suisse

Un bien immobilier détenu en direct est imposable au titre de la fortune en France. Les valeurs mobilières, comme des actions ou des parts de société, sont en principe imposables dans l'État de résidence, donc en Suisse. Cette frontière entre immeuble et titre est décisive pour un résident suisse.

Le cas des parts de SCI

En France, la SCI à l’IR est regardée à travers : l'administration fiscale voit l'immeuble situé en France et l'assujettit à l'IFI (dès que le seuil de 1,3 M€ est atteint).

En Suisse, tout repose sur la qualification juridique attribuée à la SCI par votre canton de résidence (confirmée par l'arrêt du Tribunal fédéral du 13 décembre 2022) :

• Si le canton la qualifie d'entité transparente : La Suisse considère que vous détenez directement l'immeuble français. L'actif est alors exonéré d'impôt sur la fortune en Suisse (Art. 22 §1 de la convention franco-suisse).
• Si le canton la qualifie d'entité opaque (valeurs mobilières) : Pour la Suisse, vous ne détenez plus un immeuble, mais des parts sociales. Le canton impose alors ces parts à l'impôt sur la fortune suisse (Art. 22 §4).

Le risque majeur : Si la Suisse la juge opaque alors que la France applique l'IFI, vous subissez une double imposition pure et simple sur le même patrimoine, sans mécanisme d'élimination automatique dans la convention de 1966.

Pour éviter ce surcoût qui peut se chiffrer en dizaines de milliers d'euros par an, l'obtention d'un ruling fiscal (prise de position écrite) auprès de l'administration fiscale cantonale avant toute création ou restructuration est un réflexe indispensable. C'est un réflexe indispensable de notre accompagnement des SCI.

IFI en France, exonération en Suisse

En détention directe, le bien français entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros. Les règles d'assujettissement sont détaillées dans notre guide sur l'IFI du non-résident. En contrepartie, le même bien est exonéré d'impôt sur la fortune en Suisse. Il n'y a donc pas de double imposition sur la fortune en détention directe.

Déclarer sa fortune au bon endroit

Même exonéré en Suisse, le bien français doit être mentionné dans la déclaration cantonale. Il sert au calcul du taux applicable à votre fortune mobilière suisse. Les taux d'impôt sur la fortune varient fortement d'un canton à l'autre. Une vérification cantonale est toujours nécessaire.

Éviter la double imposition : l'exemption avec réserve de progressivité

La convention franco-suisse ne neutralise pas la double imposition immobilière par un crédit d'impôt, mais par une exemption. C'est le point le plus souvent mal compris, et il change tout dans vos projections.

Le principe : la Suisse exonère vos revenus français

La Suisse renonce à imposer vos revenus immobiliers français. Elle ne les taxe pas directement. Il ne s'agit pas d'un crédit d'impôt : un crédit supposerait que le même revenu soit imposé dans les deux pays, l'impôt français venant ensuite réduire l'impôt suisse. Ici, il n'y a aucun impôt suisse à réduire sur ce revenu, puisque la Suisse ne l'impose pas. Raisonner en crédit d'impôt fausse donc tout calcul.

La réserve de progressivité, ou « taux effectif »

L'exemption n'est pas totale pour autant. Vos loyers français ne sont pas imposés, mais ils sont retenus pour fixer le taux applicable à vos revenus suisses. C'est ce qu'on appelle l'exemption avec réserve de progressivité, calculée au taux effectif. Concrètement, la Suisse calcule votre taux comme si vous perceviez l'ensemble de vos revenus, puis applique ce taux à vos seuls revenus suisses. Vos loyers français ne sont donc pas taxés, mais ils font monter votre taux.

Un exemple chiffré

Prenons un résident vaudois déclarant 150 000 CHF de revenus suisses et percevant l'équivalent de 24 000 CHF de loyers nets en France. La Suisse n'impose pas ces 24 000 CHF. Mais elle calcule votre taux comme si vous gagniez 174 000 CHF, puis applique ce taux majoré à vos seuls 150 000 CHF suisses. Le surcoût est réel, mais bien inférieur à une double imposition pleine.

Le cas du quasi-résident

Le statut de quasi-résident, fréquent chez les frontaliers, permet sous conditions d'être imposé en Suisse selon un taux qui tient compte de l'ensemble des revenus du foyer. Les revenus immobiliers français entrent alors dans ce calcul de taux. Ce statut mérite une analyse dédiée, détaillée dans notre article sur le quasi-résident LMNP, car ses seuils sont stricts.

Les justificatifs à conserver

Conservez vos avis d'imposition français, vos déclarations de revenus fonciers ou de BIC, et les justificatifs de charges. Ils permettent de documenter, auprès du canton, les montants exonérés et retenus pour le taux. Une comptabilité claire des deux côtés évite les litiges.

Cas pratiques : la convention appliquée à votre situation

Rien ne vaut des exemples concrets pour comprendre l'articulation des articles 6, 15 et 24.

Cas 1 — Location meublée (LMNP) en France

Un résident genevois loue un studio meublé à Annecy. Les loyers relèvent des BIC et sont imposés en France (article 6). Le bien entre dans son patrimoine immobilier français au titre de l'IFI (article 24), mais reste sous le seuil de 1,3 million. En Suisse, les loyers sont exonérés mais retenus pour le taux. Point de vigilance : ses revenus suisses ne comptent pas dans le test qui distingue LMNP et LMP côté France, ce qui peut le faire basculer en LMP. Notre guide LMNP résident suisse détaille ce risque.

Cas 2 — SCI détenant un immeuble en France

Un couple lausannois détient un immeuble locatif via une SCI française. Les loyers sont imposés en France (article 6). L'immeuble relève de l'IFI en France. Mais les parts de SCI peuvent être qualifiées de fortune mobilière par le canton de Vaud, et donc imposées en Suisse. Sans ruling cantonal préalable, le couple risque une double imposition sur la fortune. C'est le cas type qui justifie un conseil spécialisé avant la création. Notre analyse dédiée à la SCI résident suisse détaille ces arbitrages.

Cas 3 — Vente et plus-value immobilière

Un résident valaisan vend un appartement à Lyon 400 000 €, avec une plus-value nette de 120 000 €. La plus-value est imposée en France (article 15) : 19 % plus 7,5 % de prélèvement de solidarité, plus une surtaxe sur la fraction au-delà de 50 000 €. Le prix de cession dépassant 150 000 €, un représentant fiscal accrédité est obligatoire. En Suisse, le gain n'est pas réimposé.

Cas 4 — Quasi-résident avec revenus locatifs

Un frontalier genevois, imposé en France sur son salaire, perçoit aussi des loyers d'un bien français. Les loyers sont imposés en France (article 6). S'il obtient le statut de quasi-résident, ses revenus immobiliers entrent dans le calcul du taux appliqué en Suisse. Le suivi annuel de sa situation est essentiel, car un changement de revenus peut modifier son statut.

Pièges fréquents et optimisations

Quelques erreurs reviennent dans presque tous les dossiers franco-suisses. Les anticiper protège contre les redressements.

Les pièges à éviter

• Oublier de déclarer ses revenus et biens français au canton, en les croyant simplement exonérés. Ils doivent figurer dans la déclaration pour le calcul du taux.

• Raisonner en crédit d'impôt alors que la Suisse applique l'exemption.

• Confondre le seuil du représentant fiscal, qui porte sur le prix de cession de 150 000 €, avec le montant de la plus-value.

• Créer une SCI sans ruling cantonal, première source de double imposition sur la fortune.

• Négliger la surtaxe sur les grandes plus-values.

Les leviers d'optimisation

Le choix de la structure, détention directe ou SCI, doit être arbitré au regard des deux fiscalités, pas seulement de la française. Le timing de la cession permet de profiter des abattements pour durée de détention. Enfin, le choix entre location nue et meublée influe directement sur le revenu imposable en France. Chaque levier se raisonne à l'échelle des deux pays.

Conclusion

La convention fiscale franco-suisse immobilier suit une ligne claire : l'immobilier français reste imposé en France, pour les loyers, la plus-value et la fortune. La Suisse n'y ajoute pas d'impôt direct, mais intègre ces éléments dans son calcul de taux via l'exemption avec réserve de progressivité. Les vraies difficultés se concentrent sur les structures, en particulier la SCI, et sur des régimes comme la location meublée. Chaque situation appelle une lecture croisée des deux systèmes fiscaux. Pour sécuriser vos revenus, votre cession ou votre montage patrimonial, l'accompagnement Expatrim des non-résidents vous apporte cette double expertise, française et suisse, indispensable à toute décision éclairée.

FAQ — Convention fiscale franco-suisse et immobilier