Quasi-résident et LMNP : investir en France sans perdre votre statut suisse

Vous êtes frontalier à Genève, vous voulez acheter un appartement en France, et une question vous bloque : est-ce que les loyers vont vous faire perdre le statut de quasi-résident ? La réponse tient en un calcul, et en un choix de structure.

C'est un sujet technique, où une erreur de calcul peut coûter votre statut. Un accompagnement dédié aux résidents et frontaliers suisses sécurise cet équilibre.

Le calcul en 30 secondes

Pour rester quasi-résident, au moins 90 % des revenus bruts mondiaux de votre foyer doivent être imposables en Suisse (art. 99a LIFD, art. 14 OIS, et art. 12 RISP pour Genève).

Traduit en règle utilisable : vos revenus étrangers ne doivent pas dépasser un neuvième (11,1 %) de vos revenus suisses.

Salaire suisse de 120 000 € équivalent → vous disposez d'environ 13 300 € de revenus étrangers avant de basculer.

Deux pièges dans cette phrase :

« bruts » : ce sont les loyers encaissés qui comptent, pas votre résultat fiscal. L'amortissement du régime réel ne vous fait gagner aucune marge ici.
« revenus non suisses », pas « loyers ». Si vous êtes propriétaire d'un logement en France, principal ou secondaire, sa valeur locative brute en fait partie.

Êtes-vous concerné par le statut de quasi-résident ?

Trois questions, dans l'ordre.

Travaillez-vous dans le canton de Genève ? Si oui, vous êtes imposé à la source en Suisse et la quasi-résidence vous concerne. Si vous travaillez dans un canton couvert par l'accord de 1983 (Vaud, Valais, Neuchâtel, Jura, Berne, Bâle-Ville, Bâle-Campagne, Soleure), votre salaire est en principe imposé en France : il n'y a pas d'impôt à la source à rectifier, donc pas de statut de quasi-résident. Certaines situations échappent toutefois à cet accord et ramènent une imposition à la source suisse. Dans le doute, faites vérifier votre cas. Le reste de cet article vous concerne quand même pour la partie française.

Habitez-vous en France ? Le quasi-résident est, par construction, un non-résident suisse : vous êtes résident fiscal français. C'est important pour la suite : les règles applicables aux non-résidents fiscaux français (taux minimum de 20 %, réforme LMP 2026) ne sont pas les vôtres. Si vous habitez en Suisse, c'est notre guide LMNP résident suisse qui s'applique.

Êtes-vous en garde alternée ? Depuis le 1er janvier 2024, en cas de séparation avec garde alternée parfaite (50/50 sur le temps de garde et partage équitable des frais d'entretien), la taxation ordinaire ultérieure reste accessible même en dessous des 90 %. C'est la seule exception au seuil.

Ce qui entre vraiment dans le calcul

Au numérateur (revenus suisses)	Au dénominateur seulement (revenus non suisses)
Salaire brut suisse du foyer	Loyers bruts encaissés d'un bien français (nu ou meublé, micro-BIC ou réel)
Revenus d'un bien situé en Suisse	Valeur locative brute de votre résidence principale et secondaire en France, si vous en êtes propriétaire
Rentes et prestations imposables en Suisse	Salaire d'un conjoint travaillant en France
—	Dividendes versés par une SCI française à l'IS

La valeur locative brute figure au verso de votre ancienne taxe d'habitation. C'est un revenu « théorique », que vous n'encaissez jamais mais il pèse dans le ratio comme un vrai loyer.

Trois exemples chiffrés

Taux de conversion retenu pour ces exemples : 1 CHF = 1,05 €. Utilisez le taux officiel de l'année concernée pour votre propre calcul.

Exemple A : Statut de quasi résident conservé

Cadre à Genève, 120 000 CHF de salaire brut annuel (126 000 €), locataire de son logement en France. Studio meublé loué 800 € par mois, soit 9 600 € de loyers bruts.

Revenu mondial : 135 600 €. Part suisse : 92,9 %. Statut préservé, avec environ 4 400 € de marge de loyers supplémentaires.

Exemple B : Statut de quasi résident perdu

Frontalier à 6 000 CHF par mois, soit 72 000 CHF (75 600 €). Appartement meublé loué 600 € par mois : 7 200 € de loyers. Il est propriétaire de sa maison en France, valeur locative brute de 6 000 €.

Sans la valeur locative, il serait à 91,3 % : ça passait, de justesse. Avec elle, revenu mondial de 88 800 €, part suisse à 85,1 %. Statut perdu, et plusieurs milliers de francs de déductions avec lui.

C'est le dossier le plus fréquent. Le loyer seul ne suffisait pas à faire tomber le ratio ; c'est l'addition avec la résidence principale qui l'a fait.

Exemple B : Statut de quasi résident non applicable

Monsieur travaille à Genève, 100 000 CHF (105 000 €). Madame est salariée en France, 30 000 €. Le couple envisage un investissement locatif à 6 000 € de loyers annuels.

Part suisse : 74,5 %, avant même le premier loyer. Le statut de quasi-résident est hors d'atteinte quoi qu'il arrive.

L'enseignement est libérateur : dans un couple à revenus mixtes, il n'y a souvent rien à protéger. Inutile de brider l'investissement ou de monter une structure. Autant optimiser franchement la fiscalité française du bien.

Investir en France sans perdre le statut de quasi résident : ce qui marche

La SCI à l'impôt sur les sociétés

C'est le levier principal, et le seul qui neutralise vraiment le problème à condition que la SCI soit bien à l'impôt sur les sociétés. Une SCI à l'IR est transparente : ses revenus vous sont attribués personnellement et pèsent sur votre ratio exactement comme une détention en nom propre. Le choix du régime fiscal fait donc toute la différence. Un bien détenu par une SCI soumise à l'IS génère au contraire des revenus dans la société, pas dans votre foyer. Ils n'apparaissent donc pas dans votre dossier de quasi-résident. Seuls les dividendes que vous décidez de vous verser sont à déclarer, et entrent alors dans le ratio.

Vous gardez la main sur le calendrier : pas de distribution, pas d'impact sur votre seuil.

Les contreparties méritent d'être posées avant de signer : impôt sur les sociétés sur le résultat, plus-value professionnelle à la revente (sans abattement pour durée de détention), frais de constitution, comptabilité annuelle et un traitement successoral spécifique. La SCI à l'IS est un bon outil pour un projet de rendement conservé longtemps, un moins bon pour un bien destiné à être revendu à moyen terme.

Cet article présente les enjeux de détenir une SCI en tant que résident Suisse.

Calibrer, avant d'acheter

Si vous restez en nom propre, le raisonnement est arithmétique. Partez de vos revenus suisses, divisez par neuf, retirez votre valeur locative brute et vos autres revenus français : le solde est votre loyer annuel maximal. C'est un chiffre à connaître avant de visiter, pas après la signature.

Une acquisition à deux, avec une quote-part majoritaire pour le conjoint non frontalier, peut aussi déplacer une partie des loyers hors du foyer concerné sous réserve que votre situation matrimoniale s'y prête.

Ce qui ne marche pas

Le régime réel ne protège pas votre seuil des 90 %. C'est l'erreur la plus répandue. L'amortissement ramène votre résultat imposable en France à zéro, ce qui est excellent pour votre impôt français mais le ratio suisse se calcule sur les loyers bruts encaissés, qui eux n'ont pas bougé. Le LMNP pour un résident Suisse reste l’une des principales niches fiscales en France.

Les deux factures qu'on oublie

La CNTFS (CMU frontalière). Si vous cotisez à la CNTFS plutôt qu'à la LAMal, votre cotisation est assise sur votre revenu fiscal de référence. Des loyers imposables la font mécaniquement augmenter. Un LMNP au régime réel, dont le résultat fiscal est proche de zéro, neutralise cet effet contrairement au micro-BIC et à la location nue. C'est ici, et non sur le seuil des 90 %, que le régime réel prend tout son sens.

Sur le même thème, les prélèvements sociaux : si vous êtes affilié à la sécurité sociale suisse (LAMal), vos revenus fonciers supportent 7,5% au lieu de 18,6%. Si vous êtes à la CNTFS, vous relevez d'un régime français et ce taux réduit ne s'applique pas. Le détail figure dans notre article sur les prélèvements sociaux.

La CFE. Créer une activité de location meublée déclenche la cotisation foncière des entreprises, à payer chaque année en novembre, y compris au micro-BIC. Comptez de l'ordre de 350€ par an, avec des variations selon la commune et la surface.

Votre checklist annuelle

Additionner les revenus bruts mondiaux du foyer, valeur locative de vos résidences principale et secondaire comprise.
Vérifier que la part suisse atteint 90 %.
Comparer vos recettes meublées à vos autres revenus d'activité, pour le test des 23 000 €.
Déclarer vos loyers en France, puis en Suisse pour le taux déterminant.
Déposer la demande de taxation ordinaire ultérieure avant le 31 mars pour les revenus de l'année précédente, via le formulaire DRIS/TOU ou l'espace e-démarches (Genève).

Quand faire appel à un expert-comptable en France

Le calcul devient sensible dans trois situations : vos revenus non suisses approchent le neuvième de vos revenus suisses, vous êtes propriétaire de votre résidence principale ou d'une résidence secondaire et locataire d'un bien en France, ou vous hésitez entre nom propre et SCI avant une acquisition. Dans ce dernier cas, l'arbitrage se fait avant l'achat : revenir en arrière coûte des droits de mutation.

Vous êtes frontalier genevois et vous louez ou envisagez de louer un bien meublé en France ? Nous calculons votre ratio réel, valeur locative comprise, et arbitrons la structure de détention avant votre acquisition. Prendre rendez-vous.

FAQ — Quasi-résident et location meublée

Combien puis-je encaisser de loyers sans perdre le statut de quasi-résident ?

Vos revenus non suisses ne doivent pas dépasser un neuvième (11,1 %) de vos revenus suisses.

Attention : ce plafond couvre tous vos revenus non suisses, valeur locative de vos résidences principale et secondaire comprise. Le solde disponible pour les loyers est donc souvent plus faible qu'il n'y paraît.

Le régime réel avec amortissement m'aide-t-il à rester au-dessus de 90 % ?

Non. Le ratio suisse se calcule sur les loyers bruts encaissés, pas sur votre résultat fiscal français. L'amortissement ne change rien au numérateur ni au dénominateur.

Le régime réel reste très utile pour votre impôt français et pour contenir votre cotisation CNTFS, mais il ne protège pas votre statut suisse.

La valeur locative de mon logement compte-t-elle vraiment ?

Oui, si vous êtes propriétaire d'un logement en France, qu'il s'agisse de votre résidence principale ou secondaire. Sa valeur locative brute est considérée comme un revenu annuel non imposable en Suisse et entre dans le calcul des 90 %.

Elle figure au verso de votre ancienne taxe d'habitation. C'est l'oubli le plus fréquent dans les dossiers refusés.

Une SCI protège-t-elle mon statut ?

Seulement si elle est soumise à l'impôt sur les sociétés. Dans ce cas, les loyers sont perçus par la société et n'entrent pas dans le calcul des 90 % : seuls les dividendes que vous vous versez sont à déclarer.

Une SCI à l'IR, elle, est transparente : ses revenus vous sont attribués et pèsent sur votre ratio comme une détention en nom propre. Elle ne protège rien.

En contrepartie : impôt sur les sociétés, plus-value professionnelle à la revente sans abattement pour durée de détention, frais de création et comptabilité annuelle. L'arbitrage se fait avant l'acquisition.

Existe-t-il une exception au seuil des 90 % ?

Une seule. Depuis le 1er janvier 2024, en cas de séparation avec garde alternée parfaite — 50/50 sur le temps de garde et partage équitable des frais d'entretien de l'enfant — la taxation ordinaire ultérieure peut être demandée même si moins de 90 % des revenus du foyer sont imposables en Suisse.

Le seuil de 23 000 € concerne-t-il mon statut suisse ?

Non. Ce sont deux tests totalement indépendants : le seuil de 90 % décide de votre statut suisse, le seuil de 23 000 € décide de votre statut français de loueur en meublé (LMNP ou LMP).

Pour un frontalier résident fiscal français, votre salaire suisse figure dans votre déclaration française et entre dans la comparaison : vous restez généralement LMNP.

Je travaille dans le canton de Vaud : suis-je concerné ?

En principe non. Les frontaliers des cantons couverts par l'accord de 1983 (Vaud, Valais, Neuchâtel, Jura, Berne, Bâle-Ville, Bâle-Campagne, Soleure) sont imposés en France sur leur salaire : il n'y a pas d'impôt à la source suisse à rectifier, donc pas de seuil de 90 % à surveiller.

Il existe cependant des exceptions qui replacent le salaire sous l'impôt à la source suisse : statut de semainier, missions de courte durée, ou salarié ne regagnant pas son domicile français au moins quatre jours par semaine. Dans ces cas, la quasi-résidence redevient envisageable — y compris pour améliorer l'éligibilité d'un couple dont l'autre conjoint travaille à Genève.

Quand dois-je déposer ma demande de taxation ordinaire ultérieure ?

La demande porte sur les revenus de l'année précédente. À Genève, elle doit être déposée au plus tard le 31 mars de l'année suivante, via le formulaire DRIS/TOU ou votre espace e-démarches.

Vérifiez votre ratio avant de déposer : une demande présentée en dessous de 90 % sera refusée.