Ouvrir une agence immobilière : étapes et budget

Ouvrir une agence immobilière : les conditions en un coup d’œil

Pour ouvrir une agence immobilière en France, il faut d’abord vérifier que le futur titulaire remplit les conditions d’aptitude professionnelle. Il faut ensuite définir les activités exercées, créer l’entreprise, souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle et obtenir la carte professionnelle auprès de la CCI. Une garantie financière est également obligatoire dès que l’agence détient des fonds pour ses clients, et systématiquement en gestion locative. Le budget ne se limite donc pas aux frais de création : il doit financer le local éventuel, les outils, la prospection et surtout les premiers mois sans commissions régulières.

Chez Expatrim, nous sommes les experts-comptables spécialisés agence immobilière, n'hésitez pas à nous solliciter pour discuter de votre projet !

Quelles activités l’agence immobilière exercera-t-elle ?

La première décision ne concerne pas le statut juridique, mais le modèle de l’agence. Les obligations et le budget diffèrent selon que l’entreprise exerce :

• la transaction sur des immeubles et fonds de commerce ;
• la location ;
• la gestion locative pour le compte de propriétaires ;
• plusieurs de ces activités simultanément.

Une agence de transaction perçoit des honoraires irréguliers, souvent plusieurs mois après le début du travail commercial. La gestion locative apporte des revenus plus récurrents, mais impose le suivi des comptes des mandants, des rapprochements bancaires et une garantie financière.

Il faut aussi arbitrer entre indépendance et franchise. La franchise fournit une marque, des méthodes et des outils, mais ajoute un droit d’entrée et des redevances. L’indépendant conserve davantage de liberté et finance lui-même son acquisition de clients.

Cette définition évite une carte inadaptée, une trésorerie sous-estimée ou un objet social trop étroit.

Quel diplôme faut-il pour ouvrir une agence immobilière ?

La profession est réglementée. Pour diriger une agence et obtenir la carte professionnelle, le demandeur doit justifier de son aptitude, de son honorabilité et des garanties requises.

L’aptitude professionnelle peut notamment résulter de l’un des diplômes reconnus :

• un BTS Professions immobilières ;
• une licence ou une licence professionnelle dans un domaine juridique, économique, commercial ou immobilier ;
• un diplôme délivré par l’Institut d’études économiques et juridiques appliquées à la construction et à l’habitat ;
• un titre ou certificat reconnu au niveau requis par la réglementation.

La liste exacte dépend du diplôme présenté. En cas de doute, faites-le examiner par la CCI avant de créer la société ou de signer un bail.

Peut-on ouvrir une agence immobilière sans diplôme ?

Oui, l’expérience salariée peut remplacer le diplôme dans certaines conditions. La fiche officielle Agent immobilier : conditions d’accès et d’exercice, prévoit qu'il faut  justifier :

• de trois années d’expérience salariée à temps plein sous la responsabilité d’un titulaire de la carte correspondante lorsque le demandeur possède le baccalauréat ou un titre équivalent sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ;
• de dix années d’expérience salariée à temps plein sans ce niveau de diplôme ;
• ou de quatre années lorsque cette expérience a été acquise avec le statut de cadre.

L’expérience doit correspondre à la mention demandée. Une activité indépendante n’est pas assimilée à l’expérience salariée exigée : faites valider ce point par la CCI avant toute dépense importante.

Quelle carte professionnelle demander ?

L’entreprise doit détenir la carte correspondant à ses activités :

• la mention T pour les transactions sur immeubles et fonds de commerce ;
• la mention G pour la gestion immobilière.

La carte est délivrée par la CCI du siège ou du principal établissement pour trois ans. La demande s’effectue avec le Cerfa n° 15312 et les justificatifs d’identité, d’aptitude, d’immatriculation, d’assurance et de garantie ou de non-détention de fonds.

La CCI France détaille la demande de carte professionnelle. Une première demande ou l’ajout d’une nouvelle activité coûte 160 €. Ce tarif administratif ne comprend ni l’assurance, ni le coût de la garantie financière, ni l’accompagnement à la constitution du dossier.

Le renouvellement suppose également d’avoir suivi la formation continue obligatoire : 14 heures par an ou 42 heures sur trois années consécutives.

La garantie financière est-elle toujours obligatoire ?

La réponse dépend de l’activité et de la détention de fonds.

Pour une activité de transaction sans réception de fonds autres que les honoraires, l’agence peut être dispensée de garantie financière si elle effectue la déclaration de non-détention prévue. Cette situation doit être cohérente avec son fonctionnement réel et apparaître sur ses documents et affichages professionnels.

En revanche, la garantie est obligatoire :

• pour la transaction lorsque l’agence reçoit ou détient des fonds pour le compte de clients ;
• pour la gestion immobilière, qui ne permet pas de déclaration de non-détention de fonds.

Le minimum réglementaire est de 30 000 € pendant les deux premières années d’activité, puis de 110 000 €. Certaines sociétés ne bénéficient toutefois pas du minimum temporaire de 30 000 €, notamment lorsqu’un représentant légal ou statutaire a déjà été soumis à cette obligation.

Ces montants correspondent au niveau de garantie accordé, pas nécessairement à une somme que le créateur doit déposer intégralement. Le garant facture une cotisation et peut demander des justificatifs, des fonds propres ou une contre-garantie selon le risque du dossier. Le coût réel doit donc être obtenu directement auprès de plusieurs organismes avant d’arrêter le plan de financement.

Lorsque l’agence reçoit des fonds, elle doit aussi organiser un compte bancaire spécialement affecté à ces opérations et mettre en place leur suivi mandant par mandant. Ces flux ne constituent ni le chiffre d’affaires ni la trésorerie disponible de l’agence.

Quelle forme juridique choisir pour l’agence ?

L’agent immobilier titulaire de la carte ne peut pas exercer sous le régime de la micro-entreprise. Les formes les plus courantes sont l’entreprise individuelle, l’EURL ou SARL, la SASU ou SAS.

Le choix ne doit pas reposer uniquement sur le capital ou la simplicité des statuts. Il faut comparer :

• le nombre d’associés et les règles de décision ;
• le statut social du dirigeant ;
• le niveau de rémunération envisagé ;
• le coût des cotisations et la protection sociale ;
• la possibilité de faire entrer un associé ou un investisseur ;
• le traitement fiscal du bénéfice et des dividendes ;
• les besoins de trésorerie des deux premières années.

D'après notre experience :

• Commencez par une SASU si vous êtes bénéficiaires de l'ARE (Allocation d'aide au retour à l'emploi)
• Sinon, il y a de forte chance que l'EURL soit un choix plus économique en terme de cotisations sociales

Chaque situation est différente, n'hésitez pas à prendre rendez-vous prendre en discuter.

Avant l’immatriculation, l’objet social doit couvrir précisément les activités prévues. Si l’agence souhaite exercer à la fois la transaction et la gestion locative, les statuts, la carte, l’assurance et la garantie doivent être cohérents avec ce périmètre.

Dans quel ordre accomplir les démarches ?

L’ordre est important, car la demande de carte nécessite notamment le numéro Siren de l’entreprise.

1. Définir le modèle de l’agence. Préciser les activités, la zone, la clientèle, les moyens humains, le local et le recours éventuel à une franchise.
2. Faire valider l’aptitude professionnelle. Demander une pré-étude à la CCI en cas de doute sur le diplôme ou l’expérience.
3. Choisir la structure et préparer le budget. Comparer les statuts, la rémunération du dirigeant et les besoins de trésorerie.
4. Créer l’entreprise. Rédiger les statuts si nécessaire, déposer le capital, publier l’annonce légale et accomplir l’immatriculation sur le guichet unique.
5. Souscrire la RCP et organiser la garantie financière. La garantie ou la déclaration de non-détention doit correspondre aux activités demandées.
6. Déposer la demande de carte auprès de la CCI. Joindre le formulaire et l’ensemble des justificatifs.
7. Mettre en place l’exploitation. Mandats, registres, barème d’honoraires, affichages, médiateur de la consommation, logiciels, banque et procédures internes.
8. Organiser la comptabilité avant les premiers flux. Paramétrer la facturation, la TVA, les comptes de tiers et le suivi séparé de la transaction et de la gestion.

L’activité réglementée ne doit pas commencer avant l’obtention de la carte et des garanties requises.

Quel budget prévoir pour ouvrir une agence immobilière ?

Il n’existe pas de budget universel. Les estimations globales publiées sur internet varient fortement parce qu’elles comparent des projets différents : agence sans local, boutique en centre-ville, franchise, dirigeant seul ou équipe salariée.

Le budget pertinent se construit poste par poste.

Additionnez les investissements, les frais ponctuels et plusieurs mois de charges fixes, puis retenez uniquement les encaissements dont la date est raisonnablement prévisible. Un mandat signé ou un compromis ne constitue pas encore de la trésorerie disponible.

Le capital social peut être faible juridiquement, mais un capital symbolique ne finance ni les travaux, ni les salaires, ni le délai avant les premières ventes. Le niveau de fonds propres doit être cohérent avec le projet et avec les exigences des financeurs et du garant.

Comment organiser la comptabilité dès le départ ?

La comptabilité ne doit pas être paramétrée après les premières opérations. Dès la création, l’agence doit pouvoir distinguer :

• les honoraires de transaction ;
• les honoraires de location et de gestion ;
• les fonds reçus pour les mandants ;
• la TVA collectée et sa date d’exigibilité ;
• les coûts propres à chaque activité ;
• la rémunération et les cotisations du dirigeant.

Les commissions et honoraires sont en principe soumis à la TVA au taux normal en France métropolitaine, mais la date de déclaration dépend notamment des encaissements et d’une éventuelle option pour les débits. Les règles sont détaillées dans notre guide sur la TVA d’une agence immobilière.

Un suivi analytique séparant transaction et gestion permet de savoir quelle activité couvre les charges fixes. Il doit être défini avant le choix des logiciels et du circuit bancaire.

Checklist avant l’ouverture

• Les activités et la zone d’implantation sont définies.

• Le diplôme ou l’expérience ont été validés par la CCI.

• La forme juridique et le statut social du dirigeant ont été comparés.

• Les statuts couvrent toutes les activités prévues.

• Le budget inclut plusieurs mois de trésorerie, pas seulement les frais de constitution.

• La RCP est souscrite.

• La garantie financière ou la déclaration de non-détention correspond à l’activité réelle.

• La demande de carte professionnelle est complète.

• Les comptes bancaires et le suivi des fonds sont organisés.

• Les mandats, registres, barèmes et affichages sont prêts.

• La facturation, la TVA, la paie et les comptes de tiers sont paramétrés.

• Les indicateurs des douze premiers mois sont définis.

Conclusion : faites valider la structure et le budget avant de vous engager

Le principal risque n’est pas le coût de la carte, mais un statut mal adapté, une trésorerie sous-estimée ou une mauvaise séparation des flux.

Expatrim accompagne les créateurs d’agences dans le choix de la structure, le prévisionnel, la rémunération du dirigeant et la mise en place de la comptabilité. Découvrez notre accompagnement d’expert-comptable pour agence immobilière ou prenez rendez-vous pour cadrer votre projet avant l’immatriculation.

FAQ — Ouvrir une agence immobilière

‍