Résumé de l’article
Une SCI peut revendre un immeuble sans devenir automatiquement marchand de biens. En revanche, une SCI qui achète des biens avec l’intention de les revendre, de façon habituelle, exerce une activité commerciale au sens fiscal : elle devient passible de l’impôt sur les sociétés, perd le régime des plus-values des particuliers et expose ses associés à une responsabilité illimitée. Voici les critères que l’administration examine, les conséquences d’une requalification et les structures à comparer avant de signer un compromis.
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Peut-on faire marchand de biens avec une SCI ?
Une SCI peut vendre un immeuble, mais elle n’est pas la bonne structure pour une activité habituelle d’achat-revente. Lorsqu’une société civile achète des biens pour les revendre, elle exerce une activité commerciale au sens de l’article 35 du CGI et devient passible de l’impôt sur les sociétés en application de l’article 206. Tout dépend des opérations réellement menées, de l’intention au moment des achats et de l’activité des associés.
Une SCI patrimoniale qui détient et loue ses immeubles peut en vendre un lorsque les circonstances le justifient. Des acquisitions réalisées pour revendre, ou un immeuble acheté en bloc puis revendu par lots, peuvent en revanche suffire à la faire basculer à l’impôt sur les sociétés. La tolérance des 10 % de recettes commerciales n’est pas un feu vert pour faire du marchand de biens en SCI.
Si vous préparez une activité d’achat-revente, un expert-comptable spécialisé marchand de biens vous aide à choisir la structure, à organiser les flux et à mettre en place la bonne comptabilité avant la signature du premier compromis.
Comment l’administration qualifie-t-elle une SCI de marchand de biens ?
La SCI est une société civile : elle sert à acquérir, détenir, gérer ou transmettre un patrimoine immobilier. L’achat d’immeubles en vue de leur revente relève, lui, des activités que le Code général des impôts traite comme commerciales. Pour qualifier une activité de marchand de biens, l’administration retient deux critères cumulatifs :
- l’intention de revendre existait dès l’acquisition, ou peut être présumée à cette date ;
- le caractère habituel des achats et des reventes, apprécié au regard des faits.
Ces critères s’appliquent à toutes les personnes morales, quelle que soit leur forme.
Les statuts créent une présomption, les faits tranchent
Pour une société, l’intention de revendre et l’habitude se déduisent le plus souvent de l’objet social. Une SCI dont les statuts prévoient l’achat et la revente d’immeubles est donc présumée exercer une activité commerciale. Cette présomption tombe si l’activité réelle ne correspond pas aux statuts. À l’inverse, des statuts purement patrimoniaux ne protègent pas la société si les faits montrent qu’elle achète pour revendre.
L’intention se déduit d’un faisceau d’indices : financement de courte durée, travaux programmés dès l’achat, division en lots, mandat de vente signé rapidement, durée de détention, répétition des opérations, comportement des associés. Aucun indice ne suffit à lui seul.
Une seule opération peut-elle suffire ?
Oui, dans certains cas. En principe, une opération spéculative unique ne remplit pas la condition d’habitude. Mais la doctrine administrative, qui reprend la jurisprudence du Conseil d’État, admet que l’habitude peut résulter :
- d’un immeuble acheté en bloc, divisé puis revendu par lots : cette seule opération suffit à caractériser l’habitude ;
- de l’activité des associés : si les associés réalisent eux-mêmes des opérations d’achat-revente, en direct ou par d’autres sociétés, une opération unique de la SCI est appréciée à la lumière de cette activité.
Une SCI « par opération » ne neutralise donc pas le caractère habituel de l’activité d’ensemble.
Une vente par une SCI entraîne-t-elle automatiquement l’IS ?
Non. Une SCI constituée pour détenir un immeuble locatif ne devient pas marchand de biens parce qu’elle revend ce bien. Une vente décidée après plusieurs années de location, à la suite d’un changement de situation des associés ou d’une difficulté financière, ne démontre pas que l’immeuble avait été acheté pour être revendu. Le BOFiP cite d’ailleurs le cas d’une SCI qui revend ses appartements sans intention initiale de revente et qui reste hors du champ de l’IS.
Exemple : une SCI achète un appartement pour le louer nu. Huit ans plus tard, les associés le vendent après un départ à l’étranger. Cette vente ne fait pas de la SCI un marchand de biens. En revanche, si les mêmes associés créent successivement trois SCI, chacune achetant un appartement à rénover pour le revendre dans l’année, l’administration examinera les opérations dans leur ensemble et l’intention présente dès les acquisitions.
Quels sont les risques si la SCI fait de l’achat-revente ?
1. Le basculement à l’impôt sur les sociétés
Une SCI à l’impôt sur le revenu qui exerce une activité commerciale devient passible de l’IS de plein droit. Ce n’est pas une option : le basculement découle de la qualification de l’activité, à la date où elle commence.
La tolérance dite des 10 % est souvent présentée à tort comme une autorisation de faire du commerce en SCI. Elle vise les recettes commerciales accessoires des sociétés civiles non agricoles : la société reste hors IS tant que ces recettes ne dépassent pas 10 % de ses recettes totales hors taxes. En cas de dépassement occasionnel, le BOFiP admet aussi un calcul en moyenne sur l’année et les trois années précédentes. Le Conseil d’État a précisé, le 23 décembre 2025, que le seuil s’apprécie exercice par exercice : un dépassement passé ne fait pas basculer la société à l’IS pour les années suivantes.
Dans une opération d’achat-revente, le prix de vente d’un seul immeuble compte en recette commerciale. Face à quelques loyers annuels, il fait presque toujours exploser le seuil de 10 % : la tolérance ne protège donc pas une SCI qui revend un bien acheté pour être revendu.
Le passage à l’IS produit en outre, en principe, les effets d’une cessation d’entreprise : imposition des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes, sauf régimes de neutralité applicables sous conditions. La date d’effet, les valeurs comptables et la continuité de l’imposition doivent être examinées avant toute régularisation.
2. La perte du régime des plus-values des particuliers
C’est souvent la conséquence la plus coûteuse. Dans une SCI à l’IR patrimoniale, la plus-value de cession d’un immeuble relève du régime des particuliers : abattements pour durée de détention, exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une SCI requalifiée en marchand de biens réalise, elle, un bénéfice commercial imposé à l’IS sans aucun abattement. Les immeubles sont comptabilisés en stock et ne sont pas amortis.
3. Une fiscalité différente pour la société et les associés
À l’IR, les associés sont imposés sur leur quote-part de résultat, même sans distribution. À l’IS, la société paie l’impôt sur son bénéfice, puis les associés sont imposés lorsqu’ils perçoivent des dividendes. La comparaison ne se limite pas aux taux : il faut intégrer les besoins de trésorerie, les bénéfices conservés pour financer l’opération suivante et le traitement des immeubles à l’actif. Pour comparer les formes sociales adaptées à l’achat-revente, voir notre guide SAS ou SARL pour un marchand de biens.
4. Des régularisations sur plusieurs exercices
Si la qualification commerciale est retenue pour des exercices passés, la société doit rectifier ses déclarations et produire celles du régime applicable. S’y ajoutent des intérêts de retard et, le cas échéant, des majorations. La TVA immobilière et les droits d’enregistrement des acquisitions doivent également être revus, opération par opération. L’ampleur des rappels dépend des dates, des déclarations déposées, des écritures comptables et de la bonne foi démontrée.
Corriger le code APE ou ajouter « marchand de biens » à l’objet social ne règle rien : il faut reprendre la qualification de chaque opération, la comptabilisation des biens, le résultat imposable et les déclarations.
5. La responsabilité illimitée des associés
Les associés d’une SCI ne bénéficient pas de la limitation de responsabilité d’une SAS ou d’une SARL. Selon l’article 1857 du Code civil, ils répondent indéfiniment des dettes sociales, à proportion de leur part dans le capital. Les créanciers doivent d’abord poursuivre la société sans succès, mais ensuite, le patrimoine personnel des associés est engagé.
Ce risque pèse lourd dans une opération financée par un emprunt important, avec des travaux, des garanties bancaires ou une revente incertaine. Le montant du capital social ne mesure pas l’exposition réelle des associés.
Vous préparez une opération d’achat-revente ?
Nous vérifions la structure, le régime fiscal et les flux avant la signature du compromis, pas après le premier contrôle.
Une SCI à l’IS peut-elle faire de l’achat-revente ?
L’option pour l’IS supprime le choc du basculement, puisque la société est déjà à l’impôt sur les sociétés. Elle ne règle pas le reste. La société reste civile : ses associés restent indéfiniment responsables, son objet civil reste incohérent avec une activité commerciale, et la plus-value est de toute façon imposée sans abattement pour durée de détention. L’option devient en outre irrévocable passé un délai de cinq exercices.
Une structure commerciale offre aussi des outils propres au métier. Une société assujettie à la TVA qui s’engage à revendre dans les cinq ans peut ainsi bénéficier, sous conditions, des droits d’enregistrement réduits prévus par l’article 1115 du CGI. Pour une activité régulière d’achat-revente, la SCI à l’IS reste donc rarement la meilleure réponse.
La SCCV est-elle une solution pour faire du marchand de biens ?
La société civile de construction-vente (SCCV) n’est pas une version « marchand de biens » de la SCI. Son objet est différent : construire des immeubles en vue de leur vente. L’article 239 ter du CGI l’exclut de l’IS à condition qu’elle ne soit ni une société par actions ni une SARL et que ses statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés. Son bénéfice est alors imposé comme celui d’une société en nom collectif, c’est-à-dire en bénéfices commerciaux chez les associés, et non selon le régime des plus-values des particuliers.
Ce régime ne s’étend pas à l’achat d’immeubles existants pour les rénover et les revendre. Il se perd aussi lorsque la société s’écarte de son objet. Le Conseil d’État l’a jugé le 12 mai 2026 : une SCCV qui abandonne volontairement son projet de construction et revend le terrain perd le régime de l’article 239 ter, même après des travaux préparatoires et l’obtention d’un permis de construire. Une opération mêlant achat de terrain, construction, division et revente demande donc une analyse préalable.
Quelle structure choisir pour votre projet immobilier ?
Le choix dépend de l’activité et du patrimoine à porter.
Certains investisseurs séparent une société d’exploitation, qui achète et revend, et une société patrimoniale, qui conserve et loue. Pour la partie patrimoniale, un expert-comptable SCI vous aide à garder une SCI cohérente avec son objet. Cette organisation ne protège pas automatiquement les opérations : contrats, flux financiers, garanties, TVA, droits d’enregistrement et réalité des activités doivent rester cohérents. Multiplier les sociétés pour isoler chaque achat peut aussi conduire l’administration à apprécier l’activité d’ensemble. Notre guide pour créer une société de marchand de biens détaille les formalités de lancement.
Les cinq questions à trancher avant de signer un compromis
- Quel est l’objectif réel de l’acquisition ? Conserver et louer, revendre rapidement, construire pour vendre ou exploiter temporairement.
- Quel était le projet au jour de l’achat ? Le business plan, le financement, les travaux prévus et les premières démarches de commercialisation éclairent l’intention.
- Combien d’opérations les associés mènent-ils déjà ? En direct et par d’autres sociétés.
- Quel régime fiscal s’applique, et que coûterait un changement ? Comparer l’IR, l’IS, la fiscalité des associés, la perte des abattements et les plus-values latentes.
- Les associés mesurent-ils leur responsabilité ? En SCI, la responsabilité indéfinie doit être intégrée au plan de financement.
En résumé, une SCI peut revendre un immeuble sans devenir marchand de biens, mais une SCI qui achète pour revendre bascule à l’IS, perd les abattements sur ses plus-values et laisse ses associés responsables sur leur patrimoine personnel. Le bon moment pour choisir la structure, c’est avant la première acquisition.
FAQ — SCI et marchand de biens
Une revente ponctuelle n’entraîne pas automatiquement la qualification de marchand de biens. Mais si l’appartement a été acheté pour être revendu et que l’opération s’inscrit dans une activité habituelle, de la SCI ou de ses associés, le risque de requalification commerciale et de basculement à l’IS est élevé. Il faut analyser le projet au moment de l’acquisition.
Non. C’est une tolérance administrative pour les recettes commerciales accessoires d’une société civile non agricole, limitées à 10 % des recettes totales hors taxes. Elle ne couvre pas une activité principale d’achat-revente. En pratique, le prix de vente d’un seul immeuble suffit le plus souvent à dépasser ce seuil.
Pas automatiquement. L’administration examine l’intention de revendre au moment de l’achat, le caractère habituel des opérations et l’activité des associés. Une cession isolée d’un bien détenu pour être loué n’a pas le même sens qu’un immeuble acheté en bloc pour être revendu par lots, qui peut suffire à caractériser l’habitude.
Elle évite le basculement forcé, puisqu’elle est déjà à l’IS, mais elle reste une société civile : responsabilité indéfinie des associés, objet civil incompatible avec une activité commerciale, plus-values imposées sans abattement. Pour une activité régulière, une SAS ou une SARL de marchand de biens est en général plus adaptée.
Pas de façon générale. La SCCV vise la construction d’immeubles en vue de leur vente et relève d’un régime soumis à des conditions strictes. L’achat-revente d’immeubles existants n’entre pas dans ce régime, et une SCCV qui abandonne volontairement son projet de construction pour revendre le terrain perd son régime de faveur.
Faites analyser les opérations passées avant tout nouvel achat : dates d’acquisition et de revente, travaux, financement, objet social et activité des associés. Si la qualification commerciale est probable, il vaut mieux mesurer les rappels possibles et réorganiser la structure, plutôt que d’attendre un contrôle qui porterait sur plusieurs exercices.
Expert-comptable et cofondateur d’Expatrim, François accompagne médecins et entrepreneurs avec une vision globale de leur situation, et une forte appétence pour le conseil stratégique et les missions à forte valeur ajoutée.
