Réussir la création de sa société de marchand de biens en 2026

Créer une société de marchand de biens : les décisions à prendre avant les formalités

Pour créer une société de marchand de biens, il faut déjà commencer par définir votre modèle d’activité. L’immatriculation de la société intervient après les choix structurants, pas avant. Une société peut être juridiquement créée tout en restant incapable de financer ou de sécuriser sa première opération. Le bon objectif est donc double : rendre vos projets réalisables puis immatriculer votre société.

Votre forme sociale, votre objet, votre capital et votre organisation doivent être cohérents avec cinq éléments : les associés, les biens ciblés, les travaux envisagés, le financement et l’utilisation des bénéfices.

Notre rôle d'expert-comptable spécialisé dans les marchands de biens est notamment de traduire ces hypothèses en prévisionnel, en organisation comptable et en besoins de trésorerie avant le premier compromis.

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Faut-il obligatoirement une société pour exercer comme marchand de biens ?

Non. L’activité peut juridiquement être exercée en entreprise individuelle ou en société. Elle reste une activité commerciale, avec une comptabilité, une fiscalité et des risques propres à l’achat-revente immobilier.

La micro-entreprise n’est toutefois pas le régime simplifié auquel recourir pour ce métier. Les opérations des marchands de biens sont exclues du régime micro-BIC. Le volume des investissements et le besoin de suivre les stocks rendent aussi ce cadre inadapté.

La société est souvent choisie pour organiser l’entrée de plusieurs associés, fixer les pouvoirs, recevoir des financements et conserver une partie des résultats. Elle facilite aussi la séparation entre une activité d’achat-revente et un patrimoine locatif détenu par ailleurs.

Cette séparation n’efface pas tous les risques. Une banque peut demander des garanties personnelles. La responsabilité du dirigeant peut également être engagée en cas de faute. La société ne doit donc jamais être présentée comme une protection absolue.

Aucun diplôme propre au métier ni carte professionnelle d’agent immobilier ne sont requis pour acheter et revendre pour son propre compte. La fiche de Bpifrance Création consacrée au marchand de biens le rappelle. Des compétences et obligations supplémentaires peuvent cependant apparaître si la société exerce elle-même des activités réglementées.

Pour comprendre la qualification de l’activité avant de choisir sa structure, consultez aussi notre définition du marchand de biens.

Quelle société choisir pour une activité de marchand de biens ?

La question « quelle société pour marchand de biens ? » n’appelle pas une réponse unique. La SAS, sa version unipersonnelle SASU, la SARL et sa version EURL peuvent toutes porter une activité d’achat-revente.

Le choix dépend surtout de la gouvernance, du régime social du dirigeant, des besoins de financement et de la stratégie de rémunération. La présence d’associés actifs ou investisseurs compte également.

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Ce tableau donne des repères, pas un verdict. La SAS n’est pas toujours plus moderne ni la SARL toujours moins coûteuse. C'est notre rôle d'expert-comptable de vous accompagner et vous conseiller dans ce choix très important puisqu'une mauvaise décision vous coutera des cotisations sociales et des impôts supplémentaires mais aussi des frais juridiques de modification de forme sociale.

Pourquoi la SCI est-elle généralement inadaptée ?

La SCI est une société civile. Or l’achat habituel de biens en vue de leur revente constitue une activité commerciale. Utiliser une SCI comme forme sociale vous  expose donc à une incohérence entre sa forme et son activité, donc à des risques juridiques. 

Une SCI peut exister dans l’environnement patrimonial d’un entrepreneur, mais elle ne doit pas devenir par commodité la société d’achat-revente.

Faut-il créer une société par opération ?

Cela va dépendre de chaque projet.

Une société unique simplifie la gestion, mais concentre plusieurs opérations, trésoreries et risques. Elle est adapté si vous travaillez seul, avec vos fonds ou ceux d'une banque car elle évite de multiplier les frais de structures (assurance, comptabilité...)

Des sociétés différentes peuvent isoler des associés ou des financements différents (avec des associés qui investissent dans votre projet), au prix de coûts juridiques et comptables supplémentaires.

En tout cas, la décision doit être prise avant les acquisitions car c'est la société qui achète le bien devant le notaire.

Rédiger l’objet social d’une société de marchand de biens

L’objet social délimite les activités que la société peut exercer. Il doit couvrir l’achat en vue de la revente, mais aussi les opérations réellement prévues : division, aménagement, rénovation, gestion temporaire ou acquisition de titres immobiliers. Un objet trop étroit peut bloquer une opération ou nécessiter une modification des statuts. Un objet trop général n’est pas automatiquement plus protecteur. Il peut rendre le projet moins lisible pour la banque, l’assureur ou le greffe.

La rédaction doit notamment préciser, selon le projet :

• les catégories de biens susceptibles d’être achetées puis revendues ;
• les opérations de division, lotissement ou changement de destination envisagées ;
• la faculté de réaliser des travaux par sous-traitance ;
• l’acquisition et la cession éventuelles de parts de sociétés immobilières ;
• les opérations accessoires directement rattachées à l’activité principale.

Il est préférable de faire valider une clause adaptée par un expert-comptable plutôt que de copier un modèle trouvé en ligne. Les mots employés doivent correspondre au fonctionnement réel de l’entreprise.

Sous-traiter les travaux ou les réaliser soi-même

Tout dépend de votre façon de fonctionner.

Certains font cette activité en parallèle d'une autre, ils s'occupent de tout ou partie des travaux sur leur temps libre. Cela leur permet de réaliser 1 à 2 opérations par an au maximum très rentable car la main d'oeuvre n'est pas forcément valorisée.

D'autres se professionnalisent et réalise plusieurs opérations chaque année en déléguant les travaux, ce qui leur permet de générer plus de marge au global, incluant la sous-traitance des travaux.

Ce choix influence l’objet social, les contrats, les factures et la couverture d’assurance. Il doit être tranché avant l’immatriculation ou avant d’ajouter une activité de travaux.

Le code APE ne remplace ni l’objet ni l’analyse de l’activité

Le code APE est attribué par l’Insee à partir de l’activité principale déclarée. Il sert à classer l’entreprise. Il ne crée ni un statut juridique ni un régime fiscal.

Une erreur ou une description imprécise peut être corrigée, mais le code obtenu ne valide pas le montage. Le détail des codes et de leur évolution mérite une page dédiée afin de rester à jour.

Les formalités pour créer une société de marchand de biens

La création d’entreprise marchand de biens suit les étapes ordinaires d’une société commerciale. Leur enchaînement doit cependant tenir compte de la première acquisition et du calendrier bancaire.

1. Chiffrer l’activité et le financement

Le prévisionnel ne doit pas additionner uniquement des marges espérées. Il doit distinguer les opérations, leurs dates d’achat et de vente, les travaux, les intérêts, les assurances et les frais fixes.

Un besoin de trésorerie apparaît souvent avant la première revente. Il faut financer les études, les dépôts, les travaux et les charges pendant la période de portage.

2. Choisir les associés, la forme et la gouvernance

Déterminez qui apporte les fonds, qui dirige et qui décide d’acheter ou de vendre. À plusieurs, prévoyez aussi les conflits, les besoins de financement complémentaires et les conditions de sortie.

Les statuts fixent une partie de ces règles. Un pacte d’associés peut compléter leur fonctionnement lorsqu’une confidentialité ou des mécanismes plus précis sont nécessaires.

3. Définir le siège, le nom et l’objet social

Le siège détermine notamment le greffe et l’adresse administrative. Vérifiez que la domiciliation choisie peut recevoir les courriers et être utilisée durablement.

Le nom doit être disponible. L’objet social doit, lui, décrire l’activité d’achat-revente et les opérations accessoires réellement projetées.

4. Fixer puis déposer le capital

Une SAS ou une SARL peut être constituée avec un capital très faible. Ce minimum juridique ne dit rien du capital économique nécessaire au projet.

Une société dotée d’un euro peut être immatriculée, mais présenter un dossier fragile face à une banque, un notaire ou un fournisseur. Le financement réel peut combiner capital, comptes courants d’associés et emprunts.

5. Signer les statuts et publier l’avis de constitution

Après le dépôt du capital, les associés signent les statuts et nomment les dirigeants selon les modalités retenues. Un avis de constitution est ensuite publié dans un support habilité.

Conservez des versions cohérentes de chaque document. Une différence d’adresse, de dénomination ou de répartition du capital ralentit le dossier.

6. Déposer le dossier sur le guichet unique

Les formalités de création, de modification et de cessation sont réalisées en ligne sur le guichet unique. Le dossier comprend notamment les statuts, l’attestation de dépôt des fonds, le justificatif du siège et les informations sur les bénéficiaires effectifs.

Le portail officiel Service Public consacré au guichet des formalités précise la procédure et les pièces attendues. Les tarifs évoluent : vérifiez-les au moment du dépôt.

7. Rendre la société opérationnelle

L’immatriculation permet d’obtenir l’identification de la société. Elle ne remplace pas l’ouverture bancaire définitive, les délégations, les assurances, le paramétrage comptable ni le dossier de financement.

La création société marchand de biens est terminée seulement lorsque les rôles sont clairs, les flux traçables et la première acquisition juridiquement préparée.

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Peut-on signer une acquisition avant l’immatriculation ?

Une opportunité peut apparaître avant que la société soit immatriculée. Il est possible de conclure certains actes pour le compte d’une société en formation, mais leur reprise n’est pas automatique.

L’acte doit inclure une clause de substitution, ce qui signifie qu'une société peut acquérir le bien à la place du signataire. Ensuite, les statuts doivent bien reprendre dans les annexes les actes conclus antérieurement à la création de la société.

Le plus sûr consiste à anticiper la constitution dès la recherche active. Si le bien arrive plus tôt, l’acte doit être conçu dès l’origine pour la société en formation.

Comptabilité, fiscalité et TVA : les réglages à prévoir dès le départ

Le marchand achète pour revendre. Les biens concernés sont donc suivis en stocks et non comme de simples immobilisations patrimoniales. Cette différence structure la comptabilité de la société.

Chaque opération doit disposer d’un suivi analytique, c'est notre rôle en comptabilité. Il faut lui affecter le prix d’achat, les frais, les travaux, le financement et les autres coûts incorporables ou déductibles selon leur nature.

La TVA immobilière s’analyse bien par bien. L’ancienneté de l’immeuble, les travaux, la qualité du vendeur précédent et le régime de l’acquisition peuvent modifier le traitement de la revente. La TVA sur marge n’est pas automatique.

Exemple de trésorerie à ne pas confondre avec la marge

Supposons un achat de 300 000 euros, 70 000 euros de travaux et 30 000 euros de frais, financement et portage. Une revente à 450 000 euros fait apparaître un écart de 50 000 euros avant impôt.

Cette somme n’est pas nécessairement la trésorerie disponible. Une partie des coûts a pu être financée par les associés, la banque doit être remboursée et le traitement de TVA peut modifier les décaissements.

Le prévisionnel doit donc montrer simultanément le résultat, la TVA et les flux de trésorerie. Un projet rentable sur le papier peut connaître un besoin de liquidités important avant sa vente.

Vous créez votre première société d’achat-revente et souhaitez fiabiliser le prévisionnel, la TVA et le suivi des stocks ? Expatrim structure ces sujets avec les marchands de biens dès le démarrage. Prendre rendez-vous.

Assurances et travaux : raisonner selon le rôle réel de la société

Il n’existe pas une assurance unique qui couvrirait toutes les opérations d’un marchand de biens. Les garanties utiles dépendent du bien, des travaux, des contrats et du rôle réellement tenu par la société.

Il faut distinguer le propriétaire vendeur, le maître d’ouvrage qui commande les travaux et l’entreprise qui les exécute. Une même structure peut cumuler plusieurs rôles, avec des responsabilités différentes.

Avant le chantier, transmettez à l’assureur une description complète des travaux et de la stratégie de revente. Demandez également les attestations des entreprises, leur domaine d’activité garanti et leur validité à la date d’ouverture du chantier.

Une rénovation légère, une restructuration lourde et une construction nouvelle ne présentent pas les mêmes risques. Les garanties du vendeur, l’assurance dommages-ouvrage ou la responsabilité décennale doivent être examinées selon les travaux réalisés.

Ne déduisez jamais l’obligation d’assurance du seul intitulé « marchand de biens ». Faites qualifier le rôle de la société par l’assureur et, si nécessaire, par le conseil juridique du projet.

Quel budget prévoir pour la création de l’entreprise ?

Le coût administratif comprend notamment l’annonce légale, l’immatriculation et la déclaration des bénéficiaires effectifs (qui varient selon la forme de la société). Ajouté à cela les honoraires de conseil, dans notre cas environ 500€.

Ces montants ne représentent pourtant qu’une petite partie du besoin initial. Une création réaliste budgète aussi les conseils, les études techniques, les assurances, les frais bancaires et la période sans revente.

Pour estimer le budget de départ, séparez quatre enveloppes :

• les formalités et honoraires de constitution : entre 500€ et 1000€ ;
• le capital : minimum 1€ ;
• les études, assurances et frais fixes avant acquisition : dépend du projet
• l’apport et la réserve de trésorerie nécessaires à la première opération : dépend du projet

Checklist avant la première acquisition

Avant de signer, vérifiez que la société est prête juridiquement, financièrement et comptablement. Cette checklist ne remplace pas l’audit du bien, mais évite les oublis liés à la création.

• La forme sociale et la gouvernance correspondent aux associés et aux financeurs.
• L’objet social couvre l’achat-revente et les opérations réellement prévues.
• Le capital et les comptes courants sont documentés et disponibles.
• Le signataire dispose du pouvoir nécessaire pour engager la société.
• Le compte bancaire et le circuit de validation des paiements fonctionnent.
• Le prévisionnel distingue résultat, TVA et trésorerie par opération.
• Le notaire connaît l’intention de revendre et la stratégie portée par la société.
• Le traitement fiscal et les clauses de l’acte ont été analysés avant signature.
• Les travaux sont décrits et les responsabilités de chaque intervenant sont définies.
• Les assurances de la société et des entreprises ont été vérifiées.
• Le dossier comptable prévoit un axe distinct pour chaque opération.
• Une réserve couvre un retard de vente ou un dépassement de travaux.

Créer une société de marchand de biens demande donc plus qu’une formalité en ligne. La forme, l’objet, le financement et les processus doivent être cohérents avec les premières opérations.

Une SAS, une SASU, une SARL ou une EURL peut convenir. Le bon choix résulte d’une simulation et d’un projet précis, jamais d’une préférence générale.

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FAQ — Créer une société de marchand de biens