LMNP résident Allemagne : ce qui change en 2026
Vous résidez fiscalement en Allemagne et louez un logement meublé situé en France ? Ce guide présente les règles fiscales, les démarches et plusieurs villes françaises accessibles depuis l’Allemagne.
Qu’est-ce que le LMNP pour un résident fiscal allemand ?
Le LMNP résident Allemagne désigne un contribuable qui vit fiscalement en Allemagne et loue en direct un logement meublé situé en France, sans remplir les conditions du loueur en meublé professionnel. Le départ de France ou la résidence en Allemagne ne met pas fin à l’activité française : les loyers du logement meublé restent imposables en France dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La location meublée en bref
Le logement doit comporter le mobilier nécessaire pour permettre au locataire d’y vivre normalement dès son entrée. Il peut être loué à l’année, à un étudiant, dans le cadre d’un bail mobilité ou pour de courtes durées. Les revenus relèvent des BIC en France, mais les seuils fiscaux, les règles sociales et les contraintes locales varient selon la nature de la location.
Cet article concerne un particulier résident fiscal d’Allemagne, propriétaire en direct d’un logement situé en France. Une détention par société, une indivision complexe, une résidence avec services ou une activité para-hôtelière nécessite une étude distincte.
Un statut français à coordonner avec la fiscalité allemande
Le propriétaire doit accomplir les formalités françaises du loueur en meublé : déclaration de début d’activité, choix du régime fiscal, comptabilité éventuelle, déclaration du résultat et suivi de la CFE. La situation doit également être communiquée au professionnel qui établit la déclaration allemande afin qu’il confirme la qualification du revenu et les rubriques à renseigner.
Un expert-comptable spécialisé dans les non-résidents peut gérer la partie française et fournir un dossier clair au Steuerberater allemand. Le statut LMNP ou LMP ne se choisit pas : il doit être contrôlé chaque année à partir des recettes meublées et des revenus professionnels du foyer.
LMNP résident Allemagne : dans quel pays les loyers sont-ils imposés ?
La convention fiscale franco-allemande prévoit que les revenus tirés d’un immeuble ne sont imposables que dans l’État où cet immeuble est situé. Pour un logement situé en France, la France dispose donc du droit d’imposer les loyers, y compris lorsque le propriétaire réside en Allemagne.
L’article 20 de la convention conduit l’Allemagne à exclure de sa base imposable les revenus français imposables en France. La convention lui permet néanmoins, en principe, de les prendre en compte pour déterminer le taux applicable aux autres revenus allemands : c’est le Progressionsvorbehalt.
Pour une location privée ordinaire, cette réserve conventionnelle est normalement neutralisée par le droit interne allemand. Le paragraphe 32b de l’Einkommensteuergesetz exclut du Progressionsvorbehalt les revenus provenant de la location d’un immeuble situé dans un État de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen. La France étant membre de l’Union européenne, un revenu locatif français relevant en Allemagne de la catégorie Vermietung und Verpachtung ne devrait donc pas augmenter le taux allemand.
Cette conclusion n’est pas automatique dans toutes les configurations. Une location assortie de services importants, une organisation para-hôtelière ou une activité qualifiée de commerciale en Allemagne peut relever d’une autre catégorie. La qualification doit alors être confirmée par un Steuerberater.
Quelles démarches accomplir en France depuis l’Allemagne ?
Le résident allemand suit l’essentiel du parcours français d’un loueur en meublé, même s’il gère son logement à distance.
Déclarer le début de l’activité et obtenir un SIRET
Le début de l’activité doit être déclaré sur le guichet unique des formalités des entreprises. Cette démarche permet d’obtenir un numéro SIRET rattaché à la location meublée.
La date de début, l’adresse de l’établissement, le régime fiscal et l’identité des propriétaires doivent être cohérents. Si le logement était déjà loué avant le départ de France, il faut vérifier le SIRET existant et actualiser la situation plutôt que créer automatiquement une nouvelle activité.
Déposer les déclarations fiscales françaises
Au micro-BIC, les recettes encaissées sont reportées sur la déclaration 2042-C-PRO. Au régime réel, une comptabilité française doit être tenue, une liasse 2031 et ses annexes 2033 sont déposées, puis le résultat est reporté sur la 2042-C-PRO. C'est ici que nous intervenons en tant qu'expert-comptable français, n'hésitez pas à nous contacter pour discuter de votre situation.
L’année du départ de France peut nécessiter une déclaration 2042-NR pour isoler les revenus de source française perçus après le transfert de résidence. Les années suivantes, les déclarations habituelles des non-résidents restent nécessaires.
Suivre la CFE et l’occupation du logement
La cotisation foncière des entreprises peut être due même si le propriétaire est un particulier et réside en Allemagne. Une exonération générale s’applique lorsque les recettes ne dépassent pas 5 000 euros, sans exclure d’autres exonérations liées à la situation du logement ou à son usage.
La situation d’occupation doit aussi être tenue à jour dans « Gérer mes biens immobiliers ». La location longue durée, la location saisonnière et la jouissance personnelle ne produisent pas toujours les mêmes conséquences locales. La déclaration se fait directement depuis votre espace impôt.gouv personnel.
Notre guide du LMNP non-résident présente le cadre français commun aux propriétaires installés à l’étranger.
Micro-BIC ou régime réel pour un résident allemand ?
La résidence en Allemagne ne modifie pas le choix français entre micro-BIC et régime réel. L’arbitrage dépend des charges, des intérêts d’emprunt, du prix du bien, du mobilier, des travaux et de la durée de détention envisagée.
Pour les revenus perçus à compter de 2026, le seuil du micro-BIC est de 83 600 euros pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés, avec un abattement de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil est de 15 000 euros et l’abattement de 30 %.
Le régime réel peut réduire fortement le bénéfice imposable français. Il ne faut toutefois pas présenter l’amortissement comme une économie définitive : depuis la réforme de 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP lors de la revente, sous réserve des exclusions légales applicables à certaines résidences.
Un résultat fiscal français faible ou nul ne doit pas être utilisé tel quel dans une éventuelle formalité allemande. La France et l’Allemagne ne qualifient pas nécessairement l’activité de la même manière. Dans la configuration ordinaire d’une location privée située dans l’Union européenne, cette différence a toutefois moins d’incidence qu’en Espagne puisque le revenu est normalement exonéré en Allemagne sans effet de progression.
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Quelle fiscalité française pour un LMNP résident en Allemagne ?
Le bénéfice français est soumis à l'impôt sur les revenus, avec 2 méthodes possibles. Par défaut, c'est le taux minimum de 20% puis 30 % au-delà du seuil annuel, qui s'applique aux non-résidents. Le taux minimum n’est pas nécessairement le plus favorable.
Dès lors, vous pouvez demander l’application du taux moyen calculé à partir des revenus mondiaux du foyer si ce taux est inférieur. Cette option impose de communiquer les revenus allemands et les autres revenus étrangers selon les modalités de l’administration française.
Des prélèvements sociaux souvent limités à 7,5 %
Un résident d’Allemagne affilié à un régime obligatoire allemand de sécurité sociale, sans affiliation à un régime français, peut être exonéré de CSG et de CRDS sur ses revenus immobiliers français. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste alors dû.
La résidence en Allemagne ne suffit pas : l’affiliation sociale effective doit être contrôlée et les cases correspondantes correctement renseignées. À défaut d’exonération, le résultat d’une location meublée non professionnelle relève du taux de prélèvements sociaux applicable, porté à 18,6 % depuis les revenus 2025.
Une activité saisonnière dépassant certains seuils, une affiliation française ou un passage en LMP peut modifier l’analyse sociale. Le taux de 7,5 % ne doit donc pas être appliqué sans vérifier les faits.
LMNP ou LMP : les revenus allemands comptent depuis 2026
L’activité devient fiscalement professionnelle lorsque deux conditions sont réunies : les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 euros et elles excèdent les autres revenus professionnels à comparer.
Depuis 2026, un non-résident peut prendre en compte les revenus professionnels de même nature soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans son État de résidence. Les salaires, bénéfices professionnels ou rémunérations comparables soumis à l’Einkommensteuer allemande peuvent donc entrer dans le test.
Exemple : un foyer perçoit 30 000 euros de recettes meublées françaises et 60 000 euros de salaires imposés en Allemagne. Les recettes dépassent 23 000 euros, mais elles ne dépassent pas les revenus professionnels comparables. La seconde condition du LMP n’est pas remplie : le foyer reste LMNP.
Les justificatifs allemands doivent être conservés : avis d’imposition, attestations de salaire et éléments permettant d’identifier la nature du revenu. Si les recettes meublées dépassent à la fois 23 000 euros et les revenus professionnels comparables, les règles relatives aux déficits, à la plus-value et au régime social doivent être réexaminées.
Faut-il déclarer le LMNP français en Allemagne ?
La convention exclut en principe le revenu immobilier français de la base imposable allemande. Pour une location privée ordinaire située en France, le droit allemand écarte également le Progressionsvorbehalt. Cela ne permet pas d’affirmer qu’aucune information ne doit jamais être transmise au Finanzamt.
La rubrique à compléter dépend notamment de la qualification allemande de l’activité, de la déclaration déposée, d’une année de départ ou d’arrivée et de l’existence d’autres revenus étrangers. Il faut donc transmettre au Steuerberater la localisation du bien, les loyers, la nature de la location et l’avis d’imposition français, puis lui faire confirmer l’obligation déclarative allemande.
Il n’existe pas, dans la situation ordinaire décrite ici, de crédit d’impôt allemand à calculer sur l’impôt français : l’Allemagne n’inclut pas le même revenu dans sa base. La logique est différente de celle d’un pays qui impose les revenus mondiaux puis accorde une imputation.
Où investir en LMNP en France lorsqu’on réside en Allemagne ?
La proximité peut faciliter les visites, le suivi des travaux et les changements de locataires. Elle ne remplace cependant pas l’étude du quartier, du prix d’achat, de la copropriété et de la demande locative. Pour un propriétaire vivant en Allemagne, plusieurs marchés de l’Est de la France peuvent être examinés.
Strasbourg : la proximité et une demande diversifiée
Strasbourg est le choix le plus évident pour un résident du Bade-Wurtemberg, de Rhénanie-Palatinat ou de la région de Francfort. La ville combine une population étudiante, des institutions européennes, des emplois tertiaires et des échanges transfrontaliers.
La location meublée longue durée, étudiante ou en bail mobilité peut répondre à une demande régulière. En contrepartie, le prix d’entrée et la concurrence entre investisseurs peuvent réduire le rendement. Il faut comparer les quartiers centraux avec les secteurs proches des campus et des transports plutôt que raisonner sur une moyenne municipale.
Metz et Nancy : des marchés plus accessibles à étudier séparément
Metz et Nancy sont souvent moins coûteuses que Strasbourg, mais leurs moteurs locatifs diffèrent. Nancy s’appuie notamment sur une forte présence étudiante et hospitalière. Metz bénéficie de sa situation entre le Luxembourg, l’Allemagne et plusieurs bassins d’emploi.
Ces marchés peuvent convenir à un studio, un deux-pièces ou une colocation meublée. Le risque principal réside dans la micro-localisation : quelques rues peuvent modifier la vacance, le profil des locataires et la facilité de revente. Metz et Nancy ne doivent donc pas être regroupées dans une même hypothèse de loyer ou de rendement.
Mulhouse : un prix d’entrée plus faible, avec une sélection rigoureuse
Mulhouse est proche de l’Allemagne et de la Suisse et présente généralement un prix d’acquisition inférieur à Strasbourg. Cette accessibilité peut améliorer le rendement brut apparent.
Elle s’accompagne d’écarts importants entre quartiers, immeubles et copropriétés. Avant l’achat, il faut contrôler la vacance réelle, les impayés, les charges de copropriété, les travaux votés et la demande pour le type de logement visé. Un rendement élevé sur l’annonce ne compense pas une mauvaise liquidité ou une copropriété fragile.
Colmar : un marché touristique qui exige davantage de vérifications
Colmar peut intéresser un résident allemand en raison de son accessibilité et de son attractivité touristique. La courte durée peut toutefois être plus saisonnière et plus dépendante des règles locales, du classement du meublé et de la gestion opérationnelle.
Avant de retenir ce modèle, il faut vérifier les autorisations municipales, le règlement de copropriété, le coût de la conciergerie et le scénario de repli en location longue durée. Pour un propriétaire éloigné, une stratégie annuelle simple est parfois plus robuste qu’une exploitation touristique intensive.
Avant toute décision, le rendement doit être recalculé avec les frais de notaire, les travaux, le mobilier, les charges non récupérables, la CFE, la taxe foncière, la gestion à distance, la vacance et la fiscalité à la revente.
Checklist annuelle du propriétaire installé en Allemagne
- centraliser les loyers encaissés et distinguer les remboursements de charges ;
- conserver les factures, intérêts d’emprunt, assurances, appels de copropriété et taxes ;
- transmettre les pièces à temps pour la comptabilité française au réel ;
- déposer la liasse 2031 et ses annexes 2033 lorsque le régime réel s’applique ;
- reporter le résultat dans la déclaration française 2042-C-PRO ;
- vérifier l’option pour le taux moyen et l’affiliation sociale allemande ;
- contrôler la CFE et la situation d’occupation déclarée en France ;
- conserver l’avis d’impôt français et la preuve du paiement ;
- informer le Steuerberater de l’existence du bien et faire confirmer le traitement allemand ;
- tester chaque année les critères LMNP/LMP avec les revenus professionnels imposés en Allemagne.
Une organisation commune évite les contradictions entre les dossiers français et allemand, même lorsque le revenu n’est finalement imposé qu’en France.
Quand faire appel à un expert-comptable français ?
Un expert-comptable français est particulièrement utile lorsque le régime réel est envisagé, que le bien a été acquis avant le départ, que des travaux importants ont été réalisés ou que plusieurs logements sont loués.
Il peut sécuriser l’immatriculation, reconstituer le bilan d’ouverture, distinguer terrain et construction, suivre les amortissements, établir la liasse fiscale et préparer les montants à reporter dans la déclaration française.
Sa mission ne remplace pas l’analyse allemande de la qualification du revenu ni la déclaration auprès du Finanzamt. Un expert-comptable spécialisé dans les non-résidents doit pouvoir fournir au Steuerberater les documents français nécessaires et signaler les situations qui dépassent la location privée ordinaire.
Conclusion : une imposition française, avec une qualification allemande à confirmer
Un résident fiscal allemand peut conserver ou acquérir un logement meublé en France et relever du LMNP. La France impose le résultat BIC. Pour une location immobilière privée ordinaire, l’Allemagne exclut en principe ce revenu de sa base et le droit allemand écarte normalement son incidence sur le taux lorsqu’il provient d’un immeuble situé dans l’Union européenne.
Les principaux points de vigilance restent le choix entre micro-BIC et régime réel, le taux moyen des non-résidents, l’affiliation sociale, le test LMNP/LMP modifié en 2026 et la qualification allemande de l’activité. Une location para-hôtelière ou fortement organisée ne doit pas être rangée automatiquement dans le même schéma.
