Résumé de l’article
Vous résidez fiscalement à l’île Maurice et louez un logement meublé situé en France ? Il existe de nombreuses particularités aussi bien en France qu'à Maurice. On vous détail tous dans ce guide !
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Qu’est-ce que le LMNP pour un résident fiscal mauricien ?
Le LMNP résident Île Maurice désigne un contribuable qui réside fiscalement à Maurice et loue en direct un logement meublé situé en France, sans remplir les deux conditions du loueur en meublé professionnel. Le transfert de résidence à Maurice ne met pas fin à l’activité française : les loyers restent imposables en France dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La location meublée reste une activité fiscale française
Le logement doit comporter les meubles indispensables pour permettre au locataire d’y vivre normalement dès son entrée. Il peut être loué à l’année, à un étudiant, dans le cadre d’un bail mobilité ou pour de courtes durées. La qualification française reste celle de la location meublée, même si le bailleur habite à plusieurs milliers de kilomètres.
Cet article concerne un particulier résident fiscal de Maurice, propriétaire en direct d’un bien situé en France. Une détention par une société, une indivision complexe, une résidence avec services ou une activité para-hôtelière nécessite une analyse distincte.
Un statut à contrôler chaque année
Le statut LMNP ou LMP ne se choisit pas. Il dépend du montant des recettes meublées du foyer et de leur comparaison avec ses autres revenus professionnels. La résidence mauricienne n’empêche donc ni d’être LMNP, ni de devenir LMP si les conditions sont réunies.
Le propriétaire doit parallèlement accomplir les formalités françaises : déclaration de début d’activité, obtention d’un SIRET, choix du régime fiscal, comptabilité éventuelle et déclarations annuelles. Un expert-comptable spécialisé dans les non-résidents peut gérer cette partie française et préparer les éléments utiles au conseil fiscal mauricien.
LMNP résident Île Maurice : dans quel pays les loyers sont-ils imposés ?
La convention fiscale franco-mauricienne prévoit, à son article 6, que les revenus tirés d’un immeuble sont imposables dans l’État où cet immeuble est situé. Les loyers d’un logement situé en France peuvent donc être imposés en France, même si le propriétaire vit à Maurice.
Une exonération à Maurice, et non un crédit d’impôt
L’article 24 de la convention règle ensuite la double imposition. Pour un résident de Maurice, les revenus imposables en France sont en principe exonérés de l’impôt mauricien, sauf catégories particulières expressément énumérées par la convention. Les revenus immobiliers ordinaires de l’article 6 ne figurent pas parmi ces exceptions.
La logique n’est donc pas celle d’une imposition complète dans les deux pays suivie d’un crédit d’impôt à Maurice. Le revenu du bien français est imposé en France et bénéficie en principe d’une exonération conventionnelle à Maurice.
La convention autorise néanmoins Maurice à calculer l’impôt sur les autres revenus au taux correspondant au total des revenus imposables selon son droit interne. La portée pratique de cette clause dépend de la situation du contribuable et des règles mauriciennes applicables à l’année concernée. Elle doit être confirmée localement.
| Sujet | En France | À l’île Maurice |
|---|---|---|
| Qualification habituelle | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) | Revenu locatif de source étrangère selon le droit interne mauricien |
| Droit d’imposer | La France impose le revenu du logement situé sur son territoire | Le revenu est en principe exonéré par l’article 24 de la convention |
| Méthode contre la double imposition | Calcul et paiement de l’impôt français | Exonération conventionnelle, avec effet éventuel sur le taux à confirmer |
| Documents à conserver | Déclarations, liasse fiscale, avis d’impôt et justificatifs | Éléments français à transmettre au conseil mauricien |
Il ne faut pas déduire de cette exonération qu’aucune formalité mauricienne n’est nécessaire. L’obligation de mentionner le revenu, les pièces à fournir et l’effet éventuel sur le taux relèvent du droit mauricien et doivent être vérifiés pour chaque foyer.
Quelles démarches accomplir en France depuis l’île Maurice ?
Le résident mauricien suit l’essentiel du parcours français de tout loueur en meublé non-résident.
Déclarer le début de l’activité et obtenir un SIRET
Le début de l’activité doit être déclaré sur le guichet unique des formalités des entreprises, en principe dans les quinze jours suivant le premier jour de location. Cette démarche permet d’obtenir un numéro SIRET et d’indiquer le régime fiscal choisi.
Si le logement était déjà loué avant le départ de France, il ne faut pas créer automatiquement une nouvelle activité. Il convient d’abord de vérifier le SIRET existant, l’adresse de l’établissement et les informations enregistrées.
Déposer les déclarations fiscales françaises
Au micro-BIC, les recettes encaissées sont reportées sur la déclaration 2042-C-PRO. Au régime réel, une comptabilité doit être tenue, une déclaration 2031 accompagnée de ses annexes est déposée, puis le résultat est reporté sur la 2042-C-PRO.
L’année du départ de France peut nécessiter une déclaration 2042-NR pour les revenus de source française perçus après le transfert de résidence. Les années suivantes, les déclarations habituelles des non-résidents sont utilisées.
Suivre la CFE et l’occupation du logement
La cotisation foncière des entreprises peut être due, même lorsque le propriétaire est un particulier installé à Maurice. Une exonération générale existe lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 5 000 euros, sans exclure d’autres exonérations liées à l’usage du logement ou à la situation locale.
La situation d’occupation doit également être tenue à jour dans le service « Gérer mes biens immobiliers ». Notre guide du LMNP non-résident détaille le cadre français commun aux propriétaires installés à l’étranger.
Micro-BIC ou régime réel pour un résident mauricien ?
La résidence à Maurice ne modifie pas le choix français entre micro-BIC et régime réel. L’arbitrage dépend des charges, des intérêts d’emprunt, du prix du bien, du mobilier, des travaux et de la durée de détention envisagée.
Pour les recettes perçues en 2026, le seuil du micro-BIC est de 83 600 euros pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés, avec un abattement de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil est de 15 000 euros et l’abattement de 30 %.
| Régime français | Calcul en France | Point d’attention |
|---|---|---|
| Micro-BIC — longue durée ou tourisme classé | Abattement de 50 % dans la limite de 83 600 € pour 2026 | Les charges et amortissements réels ne sont pas déduits |
| Micro-BIC — tourisme non classé | Abattement de 30 % dans la limite de 15 000 € | Le seuil réduit conduit rapidement au régime réel |
| Régime réel | Déduction des charges admises et amortissement du bien hors terrain, du mobilier et de certains travaux | Comptabilité, liasse fiscale et suivi des amortissements obligatoires |
Le régime réel peut réduire sensiblement le bénéfice imposable français lorsque les charges et amortissements sont élevés. Il faut néanmoins simuler l’ensemble de la détention : depuis la réforme applicable aux cessions réalisées à compter de 2025, les amortissements déduits sont en principe réintégrés dans le calcul de la plus-value LMNP, sous réserve des exclusions légales concernant certaines résidences.
Le résultat comptable français doit être transmis au conseil mauricien, mais sa reprise dans une déclaration locale ne doit jamais être automatique. La convention détermine la méthode d’élimination de la double imposition ; le droit mauricien détermine les modalités de déclaration et l’éventuel effet sur le taux.
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Quelle fiscalité française pour un LMNP résident à l’île Maurice ?
Le bénéfice LMNP français est soumis au barème progressif avec les taux minimums applicables aux non-résidents : 20 %, puis 30 % au-delà du seuil annuel prévu par la loi. Le taux minimum n’est pas nécessairement le plus favorable.
Le contribuable peut demander l’application du taux moyen calculé à partir des revenus mondiaux du foyer si celui-ci est inférieur au taux minimum. Cette option implique de communiquer les revenus mauriciens et les autres revenus étrangers avec les justificatifs requis.
Des prélèvements sociaux en principe au taux de 18,6 %
Les revenus d’une location meublée non professionnelle française sont soumis aux prélèvements sociaux au taux de 18,6 % depuis les revenus perçus en 2025.
L’exonération de CSG et de CRDS réservée aux personnes affiliées à un régime obligatoire de l’Espace économique européen, de la Suisse ou, sous conditions, du Royaume-Uni ne couvre pas un résident affilié uniquement à Maurice. Dans la situation ordinaire d’un LMNP résident à l’île Maurice, le taux de 18,6 % s’applique donc en principe.
Ce point distingue fortement Maurice de l’Espagne ou de l’Allemagne. Il doit néanmoins être réexaminé en cas d’affiliation française, de cotisations sociales professionnelles, de location saisonnière dépassant les seuils sociaux ou de changement de statut LMNP/LMP.
LMNP ou LMP : les revenus mauriciens comptent depuis 2026
L’activité est fiscalement professionnelle lorsque deux conditions sont simultanément réunies : les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 euros et elles excèdent les autres revenus professionnels retenus pour la comparaison.
À compter des revenus 2026, les revenus professionnels d’un contribuable non-résident imposés dans son État de résidence sont pris en compte. Les salaires ou bénéfices professionnels imposés à Maurice peuvent donc participer au test LMNP/LMP.
Exemple : un foyer perçoit 30 000 euros de recettes meublées françaises et 60 000 euros de salaires imposés à Maurice. Les recettes dépassent 23 000 euros, mais elles restent inférieures aux revenus professionnels comparables. La seconde condition n’est pas satisfaite : le foyer reste LMNP.
Les justificatifs mauriciens doivent être conservés : déclaration locale, avis ou assessment, bulletins de salaire et documents permettant d’identifier la nature du revenu. Si les recettes meublées dépassent à la fois 23 000 euros et les revenus professionnels comparables, les règles relatives aux déficits, aux plus-values et au régime social doivent être réexaminées.
Rapatrier les loyers à l’île Maurice change-t-il leur imposition ?
Le virement des loyers sur un compte mauricien ne supprime pas l’imposition française. Le droit d’imposer résulte de la localisation de l’immeuble, et non du compte bancaire sur lequel les loyers sont versés.
La Mauritius Revenue Authority classe les revenus locatifs parmi les revenus étrangers et indique, dans sa présentation générale, qu’un résident est imposable sur ses revenus de source mauricienne ou remis à Maurice. Cette règle interne doit toutefois être lue avec la convention fiscale : lorsque le revenu immobilier est imposable en France, l’article 24 prévoit en principe son exonération de l’impôt mauricien.
En pratique, trois questions doivent être distinguées : le revenu doit-il être mentionné dans la déclaration mauricienne, la remise à Maurice déclenche-t-elle une information particulière et le revenu influence-t-il le taux appliqué aux autres revenus ? Les réponses dépendent du statut fiscal exact du contribuable et des règles mauriciennes de l’année. Elles doivent être confirmées par un fiscaliste mauricien.
Le propriétaire doit donc conserver une piste documentaire claire : relevés de loyers, mouvements bancaires, résultat fiscal français, liasse éventuelle et avis d’impôt. Il faut éviter de confondre recettes encaissées, résultat BIC et sommes effectivement transférées à Maurice.
Comment gérer un LMNP en France depuis l’île Maurice ?
L’éloignement géographique est plus déterminant que la recherche d’une ville française prétendument « proche ». Le choix du bien et du mode de location doit intégrer la capacité réelle à gérer les urgences, les travaux et les changements de locataire sans déplacement fréquent.
Choisir une gestion autonome en France
Le propriétaire doit identifier un interlocuteur capable de gérer les entrées et sorties, les sinistres, les réparations et les échanges avec la copropriété. Une agence n’est pas obligatoire, mais la gestion ne doit pas dépendre d’un voyage depuis Maurice pour chaque incident.
Le mandat de gestion doit préciser les pouvoirs accordés, le plafond des dépenses pouvant être engagées sans accord préalable, le traitement des impayés et l’accès aux justificatifs. Les factures doivent être transmises au fur et à mesure pour éviter une reconstitution comptable en fin d’année.
Adapter le type de location à la distance
La location longue durée, étudiante ou en bail mobilité est généralement plus simple à piloter à distance qu’une location de tourisme avec des rotations fréquentes. Ce constat est opérationnel, pas fiscal : une location saisonnière peut rester pertinente lorsqu’une conciergerie fiable est disponible et que la réglementation locale l’autorise.
Le rendement brut ne suffit donc pas. Il faut intégrer le coût de gestion, la vacance, les interventions, le risque réglementaire et le temps réellement consacré au bien.
Organiser les documents et les urgences
Les contrats, états des lieux, factures, relevés d’emprunt, appels de charges et avis fiscaux doivent être centralisés sous format numérique. Il est également utile de prévoir une procédure claire pour les travaux urgents et une personne joignable en France.
Cette organisation facilite la gestion locative, mais aussi la comptabilité française et la transmission annuelle des informations au conseil mauricien.
Checklist annuelle du LMNP résident à l’île Maurice
| Période | Action | Point à vérifier |
|---|---|---|
| Chaque mois ou trimestre | Centraliser loyers, charges, factures et mouvements bancaires | Distinguer recettes encaissées, dépenses françaises et transferts vers Maurice |
| Avant la clôture | Contrôler le régime fiscal et le statut LMNP/LMP | Intégrer les revenus professionnels imposés à Maurice dans le test applicable |
| Déclaration française | Déposer la liasse au réel et compléter la 2042-C-PRO | Étudier le taux moyen et contrôler les prélèvements sociaux |
| Déclaration mauricienne | Transmettre les éléments français au conseil local | Confirmer la mention du revenu exonéré et son effet éventuel sur le taux |
| Fin d’année | Contrôler la CFE et la situation d’occupation | Mettre à jour les informations en cas de changement de locataire ou d’usage |
Les calendriers fiscaux français et mauricien ne coïncident pas nécessairement. Les documents français doivent être préparés suffisamment tôt pour que le conseil mauricien puisse déterminer le traitement local sans approximation.
Quand faire appel à un expert-comptable français ?
Un expert-comptable français est particulièrement utile lorsque le régime réel est envisagé, que le bien a été acquis avant le départ de France, que des travaux importants ont été réalisés ou que plusieurs logements sont loués.
Il peut sécuriser l’immatriculation, reconstituer le bilan d’ouverture, distinguer le terrain de la construction, suivre les amortissements, établir la liasse fiscale et préparer les montants à reporter en France. Il peut également fournir au conseil mauricien un dossier lisible comprenant les recettes, le résultat BIC et l’impôt français.
La mission française ne remplace pas la déclaration mauricienne. Un expert-comptable spécialisé dans les non-résidents doit, lorsque cela est nécessaire, coordonner ses travaux avec le professionnel qui confirme la résidence fiscale, la règle de remise et les obligations locales à Maurice.
Conclusion : une imposition française et une coordination mauricienne
Un résident fiscal mauricien peut conserver ou acquérir un logement meublé en France et relever du LMNP. La France impose le résultat BIC du bien français. La convention prévoit en principe une exonération à Maurice, mais la déclaration locale, la notion de remise et l’effet éventuel sur le taux doivent être confirmés selon la situation du contribuable.
Les principaux arbitrages concernent le micro-BIC ou le régime réel, le taux moyen des non-résidents, les prélèvements sociaux de 18,6 % et le test LMNP/LMP applicable depuis les revenus 2026. À distance, l’organisation de la gestion et la circulation des justificatifs sont aussi importantes que le choix fiscal.
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FAQ — LMNP résident Île Maurice
Oui. La résidence fiscale à Maurice n’interdit pas de louer un logement meublé situé en France sous le statut LMNP.
Le propriétaire doit déclarer l’activité en France, obtenir un SIRET et respecter les obligations fiscales françaises. Le statut LMNP doit ensuite être contrôlé chaque année.
La France peut imposer les loyers parce que le logement se trouve sur son territoire. Le résultat relève des BIC français.
La convention franco-mauricienne prévoit en principe l’exonération de ce revenu à Maurice. Il ne s’agit pas d’un crédit d’impôt mauricien calculé sur l’impôt français.
L’exonération conventionnelle ne permet pas d’affirmer qu’aucune mention n’est nécessaire dans la déclaration mauricienne.
Le propriétaire doit transmettre les éléments français à son conseil mauricien afin de confirmer la rubrique à compléter, les justificatifs requis et l’éventuel effet sur le taux appliqué aux autres revenus.
Non. Le droit de la France d’imposer dépend de la localisation du logement, pas du compte bancaire qui reçoit les loyers.
La remise des fonds à Maurice peut en revanche avoir des conséquences déclaratives locales. Celles-ci doivent être vérifiées avec un professionnel mauricien en tenant compte de la convention.
Dans la situation ordinaire, les prélèvements sociaux français s’appliquent au taux de 18,6 % aux revenus LMNP.
L’exonération de CSG et de CRDS liée à l’affiliation sociale dans l’EEE, en Suisse ou au Royaume-Uni ne s’étend pas à une personne affiliée uniquement à Maurice. Une situation sociale différente doit être analysée séparément.
Potentiellement oui. À compter des revenus 2026, les revenus professionnels imposés dans l’État de résidence sont intégrés au test LMNP/LMP des non-résidents.
Si les recettes meublées dépassent 23 000 euros mais ne dépassent pas les revenus professionnels comparables imposés à Maurice, la condition de prépondérance du LMP n’est pas remplie.
Pour le régime réel français, choisissez un expert-comptable qui maîtrise la location meublée et les déclarations des non-résidents.
La partie mauricienne doit être confirmée par un conseil local connaissant la convention, les revenus étrangers et les règles de remise. Les deux professionnels doivent échanger les déclarations et justificatifs utiles.
Expert-comptable et cofondateur d’Expatrim, Stéphane accompagne les investisseurs immobiliers, notamment les non-résidents, ainsi que les professionnels de santé dans leurs restructurations patrimoniales. Il rédige les guides consacrés à la fiscalité immobilière et à l’expatriation.
