Résumé de l’article
Oui. Un résident fiscal français doit déclarer en France les revenus, les plus-values et les comptes bancaires liés à son bien espagnol, car la France l'impose sur ses revenus mondiaux. La convention fiscale franco-espagnole évite la double imposition, mais elle ne supprime pas les obligations déclaratives. Le formulaire à utiliser dépend de l'opération : location nue, location meublée, vente, IFI ou détention via une société.
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Faut-il déclarer en France un bien immobilier situé en Espagne ?
Le principe : l'imposition sur les revenus mondiaux
Si votre foyer fiscal est en France, vous êtes imposable en France sur vos revenus de source française et étrangère. Un bien situé en Espagne n'échappe donc pas à la déclaration française, même si l'Espagne prélève ses propres impôts. L'administration rappelle que les revenus perçus à l'étranger entrent dans la déclaration d'un résident, avec des mécanismes destinés à éviter une double imposition (fiche impots.gouv.fr sur les revenus perçus de l'étranger).
Ce guide traite des obligations françaises et de la convention franco-espagnole. Les obligations propres à l'Espagne (impôts locaux, déclarations des propriétaires non-résidents, fiscalité régionale) relèvent d'un conseil fiscal espagnol, à solliciter en parallèle.
Ce que prévoit la convention fiscale franco-espagnole
La convention du 10 octobre 1995 attribue à l'Espagne, État où se situe le bien, le droit d'imposer les loyers et les plus-values immobilières. La France, État de résidence, élimine ensuite la double imposition par un crédit d'impôt, mais ce crédit n'est pas calculé de la même façon selon le revenu (article 24 de la convention) :
- pour les loyers (article 6), y compris ceux d'une location meublée que le point 5 du Protocole de la convention rattache expressément à cet article, le crédit est égal à l'impôt français correspondant à ces revenus : ils ne supportent donc pas d'impôt sur le revenu en France, quel que soit le montant payé en Espagne, mais ils sont pris en compte pour calculer le taux d'imposition de vos autres revenus ;
- pour les plus-values immobilières (article 13), le crédit est égal à l'impôt payé en Espagne, dans la limite de l'impôt français sur le même gain ;
- les prélèvements sociaux n'entrent pas dans ce mécanisme : ils restent dus en France sur les loyers et les plus-values si vous relevez de la sécurité sociale française.
Dans tous les cas, le revenu espagnol se déclare en France, et les justificatifs de l'impôt payé en Espagne doivent être conservés.
Ce qui se déclare dès l'achat, même sans loyer
Même si le bien reste vide ou sert uniquement de résidence secondaire, trois points sont à examiner :
- Le compte bancaire espagnol : tout compte ouvert, détenu, utilisé ou clos à l'étranger se déclare chaque année avec le formulaire 3916 (ou 3916 bis selon le cas), y compris s'il ne sert qu'à régler les charges et taxes du bien. L'oubli est sanctionné par une amende par compte.
- L'IFI : le bien entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière si votre patrimoine immobilier net dépasse le seuil d'imposition (voir plus bas).
- Les éventuelles structures : une société ou une SCI qui détient le bien suit son propre régime déclaratif.
Quelles règles selon que le bien est loué ou non ?
Bien non loué : pas de loyer à déclarer en France
Pour une résidence secondaire que vous occupez ou laissez vide, aucun revenu n'est à déclarer en France au titre de l'impôt sur le revenu. La France n'impose pas de loyer fictif pour un bien dont vous vous réservez la jouissance. L'Espagne applique en revanche ses propres règles aux propriétaires non-résidents. Côté français, restent le compte étranger (3916) et l'IFI le cas échéant.
Location nue : des revenus fonciers de source étrangère
Si vous louez le bien vide, les loyers relèvent des revenus fonciers, même lorsque le logement est situé à l'étranger :
- vous recensez les loyers encaissés dans l'année et les charges déductibles selon les règles françaises (intérêts d'emprunt, taxes foncières locales, frais de gestion, travaux d'entretien et de réparation, assurances) ;
- vous convertissez les montants en euros ;
- vous déterminez le revenu foncier net et le déclarez sur la déclaration 2047 (revenus de source étrangère) ;
- vous le reportez sur la déclaration 2042, dans la rubrique des revenus fonciers, puis sur la déclaration complémentaire 2042 C, case 8TK (revenus étrangers ouvrant droit à un crédit d'impôt égal à l'impôt français).
Ce mécanisme neutralise l'impôt sur le revenu français sur ces loyers, mais il augmente le taux appliqué à vos autres revenus. Les prélèvements sociaux, eux, restent dus au taux de 17,2 % sur les revenus fonciers si vous relevez de la sécurité sociale française. Si vous êtes affilié au régime d'un autre État de l'Union européenne, de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni, seul le prélèvement de solidarité de 7,5 % s'applique.
Location meublée : des BIC et non des revenus fonciers
Si le logement est loué meublé, en longue durée comme en location saisonnière, les loyers ne sont plus des revenus fonciers. Ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :
- LMNP (loueur en meublé non professionnel) : régime micro-BIC avec abattement forfaitaire, ou régime réel avec comptabilité, charges et amortissement du bien et du mobilier ;
- LMP (loueur en meublé professionnel) : applicable si les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € et excèdent ses autres revenus d'activité.
Ce changement de catégorie fiscale en France ne modifie pas le traitement conventionnel. Le point 5 du Protocole annexé à la convention précise que l'article 6 s'applique aux revenus des locations en meublé, et l'article 6 § 4 l'étend aux biens immobiliers d'une entreprise : les loyers meublés restent imposables en Espagne et ouvrent droit en France au même crédit d'impôt égal à l'impôt français, en LMNP comme en LMP.
La déclaration suit trois étapes :
- vous déclarez les recettes (micro-BIC) ou le résultat (régime réel, après dépôt de la liasse 2031) sur la 2047, dans le cadre consacré aux bénéfices industriels et commerciaux ;
- vous les reportez sur la 2042 C PRO, dans les lignes de la location meublée non professionnelle (ou professionnelle) ;
- vous reportez le même montant net imposable sur la 2042 C, case 8TK.
Sans la case 8TK, l'administration traite vos loyers espagnols comme des revenus ordinaires : ils sont imposés au barème en France en plus de l'impôt payé en Espagne. La numérotation des lignes de la 2047 et de la 2042 C PRO change parfois d'une année sur l'autre : reportez-vous à la notice de l'année de déclaration.
Même si l'impôt sur le revenu est neutralisé, le choix du régime garde son importance : il détermine le résultat soumis aux prélèvements sociaux (18,6 % sur les revenus de location meublée non professionnelle depuis la LFSS 2026), le montant pris en compte pour le taux effectif, les déficits et le calcul de la plus-value à la revente.
Pour un investisseur qui loue un bien espagnol en meublé, un expert-comptable spécialisé en LMNP sécurise le choix du régime, la tenue des comptes et l'amortissement.
Tableau récapitulatif des situations
Quels formulaires utiliser pour déclarer les revenus espagnols ?
La déclaration 2047 : le formulaire des revenus de source étrangère
Le formulaire 2047 est la pièce centrale. Il sert à indiquer, pays par pays, les revenus perçus à l'étranger, leur montant en euros, l'impôt étranger payé et le mécanisme d'élimination de la double imposition applicable. Les montants sont ensuite reportés sur la déclaration 2042 (ou 2042 C PRO pour les BIC). Pour les loyers, nus ou meublés, le crédit d'impôt égal à l'impôt français passe par la case 8TK de la 2042 C : sans elle, il n'est pas appliqué. Pour une plus-value, le crédit égal à l'impôt espagnol suit les indications de la notice de la 2047.
Les autres formulaires à connaître
- 3916 / 3916 bis : déclaration annuelle des comptes bancaires et, selon les cas, des contrats ou actifs numériques détenus à l'étranger ;
- 2044 : déclaration détaillée des revenus fonciers, utile comme support de calcul du revenu net au régime réel ;
- 2031 et annexes : liasse fiscale des BIC au régime réel, avec bilan et compte de résultat ;
- 2072 : déclaration de résultat d'une société civile à l'impôt sur le revenu, lorsque le bien est détenu en SCI ;
- 2042 IFI : déclaration de l'impôt sur la fortune immobilière, jointe à la déclaration de revenus pour les patrimoines concernés.
Comment procéder concrètement
- Rassemblez les justificatifs : acte d'achat, baux, quittances, factures de travaux, taxes locales, avis d'imposition espagnols.
- Convertissez les montants en euros selon un taux cohérent et documenté.
- Calculez le résultat selon les règles françaises de la catégorie concernée (foncier ou BIC).
- Remplissez la 2047, puis reportez les montants sur la 2042 ou la 2042 C PRO, sans oublier la case 8TK de la 2042 C pour les loyers.
- Déclarez le compte étranger avec le formulaire 3916.
- Conservez le dossier pendant toute la durée de reprise de l'administration.
Un oubli se régularise, et mieux vaut agir spontanément avant tout contrôle. Une déclaration rectificative corrige les revenus omis ou le crédit d'impôt non revendiqué. Le défaut de déclaration d'un compte étranger est sanctionné séparément, compte par compte. Un oubli sur plusieurs années ou portant sur des montants importants mérite une analyse individuelle.
Pour aller plus loin, retrouvez nos autres conseils en fiscalité immobilière.
Que déclarer en cas de vente, d'IFI ou de détention via une société ?
La vente du bien espagnol : plus-value et double imposition
Lors de la revente, l'Espagne impose la plus-value en tant qu'État de situation du bien. La France impose aussi le gain réalisé par un résident fiscal français, selon ses propres règles :
- le prix de cession et le prix d'acquisition sont convertis en euros à la date de chaque opération ;
- les frais d'acquisition et les travaux justifiés peuvent majorer le prix d'acquisition selon les règles françaises ;
- des abattements pour durée de détention s'appliquent à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, selon un calendrier différent pour chacun ;
- l'impôt sur le revenu au taux de 19 % est neutralisé par le crédit d'impôt conventionnel, à hauteur de l'impôt espagnol payé sur le même gain ;
- les prélèvements sociaux sur les plus-values immobilières restent de 17,2 %, ou 7,5 % pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d'un État de l'UE, de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni.
Le gain se déclare sur la 2047, puis se reporte sur la 2042. Pour un bien loué en meublé au régime réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value pour les cessions réalisées depuis le 15 février 2025 : à chiffrer avant de vendre. Une simulation dans les deux pays avant la signature chez le notaire évite les mauvaises surprises.
L'IFI : le bien espagnol compte dans votre patrimoine immobilier
Un résident fiscal français est redevable de l'IFI sur ses biens immobiliers situés en France et à l'étranger. Dès que votre patrimoine immobilier net taxable atteint 1,3 million d'euros au 1er janvier, une déclaration est nécessaire, et le bien espagnol y figure pour sa valeur vénale, diminuée des dettes déductibles comme le capital restant dû de l'emprunt. L'impôt sur la fortune payé en Espagne sur ce bien ouvre droit à un crédit d'impôt, dans la limite de l'IFI correspondant. L'administration détaille le périmètre de l'IFI pour les biens situés hors de France sur sa page consacrée à l'IFI et aux biens immobiliers à l'étranger.
La détention via une société ou une SCI
Détenir le bien par l'intermédiaire d'une structure change le terrain déclaratif :
- SCI à l'impôt sur le revenu : la société est transparente, les associés déclarent leur quote-part de résultat. La SCI dépose sa propre déclaration de résultat, et le traitement du bien situé à l'étranger doit être articulé avec la convention. Un expert-comptable spécialisé en SCI vous aide à documenter ce montage.
- Société à l'impôt sur les sociétés : le bénéfice est imposé au niveau de la société, puis les dividendes sont taxés à la distribution entre vos mains.
- Société espagnole : les parts entrent dans votre patrimoine, et l'IFI s'applique à la fraction de leur valeur représentative d'immobilier.
Le choix de la structure influence l'imposition des loyers, des plus-values, de l'IFI et de la transmission. Il s'étudie avant l'achat, en tenant compte de la fiscalité espagnole confiée à un conseil local.
Transmission et donation
Pour une donation ou une succession portant sur un bien espagnol, les deux pays peuvent revendiquer le droit de taxer. Aucune règle simple ne permet de répondre sans connaître la résidence du donateur, celle du bénéficiaire et la nature du bien. Faites une simulation dans les deux pays avant d'agir.
Vous détenez un bien en Espagne ?
Location nue ou meublée, SCI, IFI, vente : nous vérifions vos obligations françaises avant votre prochaine déclaration.
FAQ — Déclarer un bien immobilier en Espagne
L'achat ou la simple détention d'un logement à l'étranger ne donne pas lieu à une ligne spécifique dans la déclaration de revenus. Cela ne dispense pas de déclarer les revenus générés par le bien, une éventuelle plus-value, le compte bancaire espagnol ou, si le seuil est atteint, la valeur du bien pour l'IFI. Conservez l'acte d'achat et les justificatifs liés à l'acquisition.
Non. La convention franco-espagnole réserve l'imposition des loyers à l'Espagne et accorde en France un crédit d'impôt égal à l'impôt français sur ces revenus. Ils se déclarent tout de même en France : ils augmentent le taux appliqué à vos autres revenus et restent soumis aux prélèvements sociaux si vous relevez de la sécurité sociale française.
Oui. Un résident fiscal français déclare les comptes ouverts, détenus, utilisés ou clos à l'étranger par lui-même ou un membre de son foyer fiscal, avec le formulaire 3916 ou 3916 bis selon le type de compte. La détention d'un bien en Espagne ne déclenche pas à elle seule cette obligation si aucun compte étranger n'est concerné.
Chaque indivisaire déclare la part des revenus correspondant à ses droits dans le bien, selon la répartition prévue par les titres de propriété. Vérifiez les quotes-parts avant de remplir les déclarations plutôt que de répartir les revenus à parts égales par défaut.
Conservez les documents qui établissent la propriété, les revenus et les impôts payés en Espagne : acte d'achat, relevés de loyers, factures liées à la location, avis d'imposition espagnols et preuves de paiement. Ils justifient les montants reportés en France et le crédit d'impôt revendiqué. Gardez-les pendant toute la durée de reprise de l'administration.
Oui. C'est la résidence fiscale, et non la nationalité, qui détermine les revenus à déclarer en France. Un résident fiscal français déclare ses revenus mondiaux, sous réserve des conventions fiscales. Un non-résident n'est en principe imposé en France que sur ses revenus de source française. En cas de doute sur votre résidence fiscale, faites analyser votre situation.
Expert-comptable et cofondateur d’Expatrim, Stéphane accompagne les investisseurs immobiliers, notamment les non-résidents, ainsi que les professionnels de santé dans leurs restructurations patrimoniales. Il rédige les guides consacrés à la fiscalité immobilière et à l’expatriation.
