Code APE marchand de biens : 68.10Z ou 68.11Y ?
Le marchand de biens relève normalement du code APE 68.10Z en 2026, puis du 68.11Y à partir de 2027. Découvrez les activités couvertes, les différences avec la location ou l’agence immobilière, et les démarches à effectuer si votre code est erroné.
Quel est le code APE d’un marchand de biens ?
En 2026, le code APE du marchand de biens immobilier est normalement 68.10Z, intitulé « Activités des marchands de biens immobiliers », lorsque l’achat-revente de biens immobiliers propres constitue l’activité principale de l’entreprise. La nouvelle nomenclature prévoit le code 68.11Y, « Achat et vente de biens propres », à compter du 1er janvier 2027. En 2026, le code futur peut déjà être consulté, mais il ne remplace pas encore le code officiellement en vigueur.
Ce repère répond à une question administrative ; il ne suffit pas à sécuriser votre première opération. Si vous créez votre activité, l’accompagnement d’un expert-comptable pour marchand de biens permet de mettre en cohérence la déclaration d’activité, la société, la comptabilité des stocks et les hypothèses fiscales avant de signer.
Code APE et code NAF : quelle différence ?
La NAF est la nomenclature qui classe les activités économiques. Le code APE (« activité principale exercée ») est celui que l’Insee attribue à une entreprise ou à un établissement en se référant à cette nomenclature. Dans la conversation courante, « code NAF » désigne souvent ce même code inscrit sur l’avis de situation Sirene.
Une société exerçant plusieurs activités n’obtient pas un code APE par activité. Elle dispose d’un code correspondant à son activité principale ; chacun de ses établissements a également son propre code. Il faut donc éviter de demander « le code marchand de biens » pour une société qui exerce surtout une autre activité, par exemple l’intermédiation ou la construction pour vendre.
Le code est une classification statistique, attribuée à partir des activités déclarées et des informations disponibles. Il ne se choisit pas librement dans les statuts. Il peut être rectifié lorsque l’activité a été mal décrite, a évolué ou a été mal classée.
Que couvre le code 68.10Z en 2026 ?
Dans la NAF actuellement applicable, l’Insee classe sous 68.10Z l’achat et la vente, pour son propre compte, de biens immobiliers : maisons, logements, immeubles non résidentiels, terres et terrains. La rubrique inclut également la création de lotissements sans viabilisation. En revanche, elle exclut notamment la promotion immobilière en vue de la vente et les lotissements avec viabilisation.
Exemple : une société achète un immeuble de quatre appartements, réalise des travaux, puis revend les lots en son nom. Si cette activité constitue son activité principale, le code 68.10Z est le classement normalement attendu en 2026. Le fait de réaliser des travaux ne change pas automatiquement ce code : il faut regarder ce que la société fait principalement et qui porte effectivement les travaux.
La frontière utile est celle de l’achat-revente pour son propre compte. Un agent immobilier met en relation vendeurs et acquéreurs pour le compte de clients ; le marchand de biens devient propriétaire, supporte le prix d’achat et assume le risque de revente. La distinction doit être faite d’après les opérations réelles, pas seulement d’après le libellé du Kbis.
Que changera le code 68.11Y en 2027 ?
La NAF 2025 classe l’achat et la vente de biens immobiliers propres dans la sous-classe 68.11Y, « Achat et vente de biens propres ». Celle-ci couvre notamment les logements, les bâtiments non résidentiels et les terrains. Elle inclut le lotissement sans amélioration foncière, mais exclut notamment certains projets de développement immobilier et de lotissement avec amélioration foncière, classés en 68.12Y.
Attention à la date : au 24 septembre 2026, 68.10Z reste le code officiellement en vigueur. Le code 68.11Y doit servir à préparer la transition du 1er janvier 2027, pas à remplacer prématurément le code figurant aujourd’hui sur les documents administratifs.
Pour une entreprise déjà inscrite au répertoire Sirene, l’Insee prévoit l’attribution automatique d’un code dans la nouvelle nomenclature. L’entreprise peut consulter dès 2026 le code envisagé sur sirene.gouv.fr et demander sa rectification s’il paraît incohérent avec l’activité réelle. Un changement de code lié à la nomenclature n’entraîne pas, à lui seul, un changement de métier, de TVA ou d’impôt.
Quel code si la société exerce plusieurs activités immobilières ?
Le classement dépend de l’activité principale effectivement exercée, et non de la liste entière des activités autorisées par l’objet social. Les exemples suivants aident à identifier une erreur de catégorie ; ils ne remplacent pas l’analyse d’un dossier mixte.
Cas concret : une société prévoit d’acheter et de revendre des appartements, mais ne réalise finalement que de la location durable pendant plusieurs années. La présence du mot « marchand de biens » dans ses statuts ne suffit pas à maintenir mécaniquement le classement initial. À l’inverse, la location provisoire d’un appartement acquis pour être revendu ne démontre pas, à elle seule, que l’activité principale a changé.
Mauvais code APE : comment le faire corriger ?
Commencez par identifier ce qui est faux : la description de l’activité déclarée, l’activité effectivement exercée ou seulement le code attribué. Ces situations n’appellent pas exactement la même démarche.
- Relisez la formalité de création ou de modification. Vérifiez le libellé de l’activité principale, les activités secondaires et l’établissement concerné.
- Si l’activité réelle a changé ou n’a jamais été déclarée, effectuez d’abord la formalité correspondante sur le guichet unique des entreprises. Une simple demande de code ne remplace pas la déclaration d’activité.
- Si l’activité est correctement déclarée mais que le code est inadapté, demandez sa révision à l’Insee en fournissant les informations sur les activités exercées et les pièces demandées par son formulaire.
- Vérifiez séparément le code futur pour 2027. La rectification du code NAF 2025 préattribué passe par le parcours prévu sur sirene.gouv.fr ; elle ne remplace pas la correction éventuelle du code actuellement applicable.
Exemple : la formalité décrit « conseil immobilier et recherche d’acquéreurs », alors que la société achète des appartements en son nom pour les revendre. La première vérification porte sur la déclaration : demander directement « 68.10Z » à l’Insee sans corriger une activité mal déclarée ne traite pas la cause. Si la formalité mentionne correctement l’achat-revente propre mais que le classement est erroné, la demande de révision du code devient pertinente.
L’Insee indique aussi qu’une entreprise créée depuis moins d’un mois peut demander une nouvelle instruction du code sur la base du libellé déclaré, avec un dossier adapté. Si le problème vient d’être découvert, ne laissez pas passer ce délai sans examiner cette voie.
Le code APE suffit-il à prouver le statut de marchand de biens ?
Non. Le code APE fournit un indice de classement, pas une qualification fiscale automatique. Un 68.10Z ne donne pas, à lui seul, droit à des frais d’acquisition réduits ou à la TVA sur marge. Inversement, une erreur de code ne fait pas disparaître les conséquences fiscales de véritables opérations habituelles d’achat-revente.
La qualification se construit à partir des faits : ce qui a été acheté, l’intention lors de l’acquisition, la fréquence et l’organisation des ventes, les travaux, les actes signés et la comptabilité. Pour les choix de structure, consultez notre guide pour créer une société de marchand de biens ; pour les critères de l’activité, lisez la définition du marchand de biens. Le présent article reste centré sur l’identification et la correction du code APE.
Questions fréquentes sur le code APE du marchand de biens
À retenir : vérifiez d’abord l’activité réelle et déclarée, puis le code 2026 et le code prévu pour 2027. Si votre société mêle achat-revente, location, travaux et intermédiation, Expatrim peut examiner la cohérence entre déclaration, organisation comptable et opérations.
