Amortissement LMNP et plus-value : la réforme 2025 expliquée | Expatrim

L'essentiel à retenir (réforme du 15 février 2025)

Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits par un loueur en meublé non professionnel au régime réel BIC viennent diminuer le prix d'acquisition pour le calcul de la plus-value à la revente. L'avantage structurel du LMNP, soit de déduire les amortissements pendant la détention sans en supporter le coût à la sortie est donc neutralisé.

Concrètement, plus le LMNP a amorti son bien longtemps, plus la plus-value imposable augmente à la revente. La fiscalité finale (19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux + surtaxe au-delà de 50 000 €). Deux exceptions limitent toutefois la portée de la réforme : les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) et certains amortissements de travaux.

Pour anticiper l'impact sur votre projet de revente ou ajuster votre stratégie, l'accompagnement d'un expert-comptable spécialisé en LMNP/LMP est vivement recommandé.

Le régime de plus-value applicable au LMNP

Le LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers, et non du régime des plus-values professionnelles applicable au LMP. Cette qualification entraîne plusieurs conséquences favorables :

• Taux d'imposition : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux

• Abattement pour durée de détention : exonération progressive à partir de la 6ᵉ année (exonération totale d'IR à 22 ans, exonération totale des prélèvements sociaux à 30 ans)

• Surtaxe sur les plus-values nettes supérieures à 50 000 €, de 2 % à 6 %

L'inconvénient majeur de ce régime, depuis 2025, est l'obligation de réintégrer les amortissements pratiqués au régime réel, alors que le LMP, lui, supporte ce mécanisme depuis toujours mais bénéficie en contrepartie d'exonérations d'activité inaccessibles au LMNP.

Ancienne vs nouvelle formule de calcul de la plus-value

La réforme issue de l'article 84 de la loi de finances pour 2025 modifie la formule de calcul du prix d'acquisition.

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Exemple simple : un LMNP vend en 2026 pour 280 000 € un immeuble acheté 200 000 € sur lequel il a déduit 30 000 € d'amortissements.

• Ancienne formule : PV = 280 000 − 200 000 = 80 000 €

• Nouvelle formule : PV = 280 000 − (200 000 − 30 000) = 110 000 €

L'écart de 30 000 € correspond exactement au montant des amortissements réintégrés — qui supportera désormais 36,2 % de fiscalité (avant abattement durée de détention).

Quels amortissements sont concernés par la réintégration ?

La réintégration ne concerne que le régime réel BIC. Les LMNP au micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % ou 30 %) ne sont pas affectés, faute d'avoir pratiqué de réels amortissements.

Au régime réel, sont visés les amortissements admis en déduction du résultat fiscal au sens de l'article 39 C, II du CGI. Ce montant correspond aux dotations aux amortissements effectivement déduites, après application du plafonnement de l'article 39 C : les amortissements ne peuvent excéder le loyer acquis diminué des charges (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances, entretien, réparations, etc.). La fraction qui dépasse ce plafond est mise en sursis (réintégrée fiscalement) et n'est donc pas concernée par la réintégration au calcul de la plus-value.

C'est un point essentiel : dans la pratique, les amortissements véritablement déduits sont souvent inférieurs aux dotations comptables. Une analyse précise des liasses fiscales (formulaires 2031 et 2033) est indispensable pour calibrer la PV à venir.

Les deux exceptions à la réintégration

Le législateur a prévu deux exceptions pour atténuer l'impact de la réforme.

1. Les logements en résidences services

Sont exclus de la réintégration les logements situés dans :

• Des résidences étudiantes

• Des résidences avec services pour personnes âgées

• Des établissements sociaux ou médico-sociaux accueillant des personnes âgées (EHPAD…)

Pour ces biens, l'ancienne formule de calcul (PV = prix de cession − prix d'acquisition) continue de s'appliquer. C'est un avantage significatif pour les investisseurs en résidences services, qui conservent l'attractivité historique du LMNP.

2. Certains amortissements de travaux

Les amortissements de travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration n'ont pas à être réintégrés lorsqu'ils ont déjà été pris en compte pour la détermination de l'IR pendant la location. À l'inverse, la fraction non amortie de ces travaux peut majorer le prix d'acquisition (donc diminuer la plus-value).

Exemple : 19 000 € de travaux d'amélioration en 2022, amortis sur 3 ans. Au moment de la vente, 4 950 € ont été amortis (donc déduits pour l'IR) et 14 050 € restent non amortis. Ces 14 050 € viennent majorer le prix d'acquisition.

⚠️ Arbitrage forfait 15 % vs réel : pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, le LMNP peut opter pour le forfait travaux de 15 % du prix d'acquisition. Ce forfait n'est pas concerné par les mécanismes de réintégration/neutralisation, et peut s'avérer plus avantageux lorsque les travaux réels sont faibles ou difficiles à justifier. Un calcul comparatif est indispensable au cas par cas.

L'abattement pour durée de détention reste applicable

Bonne nouvelle : la réforme ne touche pas l'abattement progressif pour durée de détention, l'un des principaux atouts du régime des plus-values des particuliers.

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L'exonération totale d'IR à 22 ans et totale à 30 ans demeure le levier le plus puissant pour neutraliser l'impact de la réforme : sur un bien détenu plus de 30 ans, la plus-value imposable, quel que soit son montant après réintégration, devient fiscalement nulle.

Une surtaxe complémentaire  s'applique aux plus-values nettes (après abattement) supérieures à 50 000 €, à un taux progressif de 2 % à 6 %. Cette surtaxe ne s'applique qu'à l'IR, pas aux prélèvements sociaux.

Cas pratique complet : Monsieur Bertrand

Monsieur Bertrand a acquis le 29 mars 2022 un local d'habitation pour 145 400 € (incluant un terrain de 29 080 €), financé en partie par crédit. Il l'a donné en location meublée, sous le régime réel BIC. Il envisage de le vendre le 31 décembre 2024 pour 250 000 € (cas pédagogique : la cession est antérieure à la réforme, mais nous appliquons la nouvelle formule pour illustrer les mécanismes 2026).

Données comptables :

• Base amortissable du local d'habitation : 116 320 € (hors terrain non amortissable)

• Amortissements comptabilisés au 31/12/2024 : 15 095 €

• Dont 9 086 € d'amortissements non imputés (3 077 € en 2022 + 4 054 € en 2023 + 1 955 € en 2024) en application de l'article 39 C, II du CGI

• Amortissements effectivement déduits fiscalement : 15 095 − 9 086 = 6 009 €

• Travaux d'amélioration réalisés en 2022 : 19 000 €, amortis sur 3 ans → 4 950 € déjà amortis, 14 050 € non amortis (fraction non déduite pour l'IR)

• Frais d'acquisition forfaitaires (7,5 %) : 145 400 × 7,5 % = 10 905 €

Étape 1 — Calcul du prix d'acquisition corrigé

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Étape 2 — Calcul de la plus-value brute

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Étape 3 — Calcul de l'imposition finale

Monsieur Bertrand a détenu le bien moins de 5 ans (acquisition 03/2022, cession 12/2024). Aucun abattement pour durée de détention ne s'applique. La plus-value brute = plus-value imposable.

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À titre de comparaison, sous l'ancien régime (sans réintégration des 6 009 €), la plus-value brute aurait été de 85 654 + 6 009 ≈ 79 645 € (en réalité légèrement différente par effet du calcul global), soit une imposition réduite d'environ 2 200 €. L'effet est ici limité car les amortissements réellement déduits sont faibles (6 009 € seulement), beaucoup ayant été mis en sursis. Sur un dossier où les amortissements déduits atteignent 30 000 € à 60 000 €, l'écart d'imposition se chiffre en dizaines de milliers d'euros.

Le report de la cession au-delà de la 6ᵉ année permettrait par ailleurs d'enclencher l'abattement progressif et de réduire significativement l'imposition.

Stratégies pour optimiser sa plus-value LMNP en 2026

Plusieurs leviers permettent de limiter l'impact de la réforme :

1. Allonger la durée de détention : viser au moins la 22ᵉ année pour neutraliser l'IR, idéalement la 30ᵉ année pour exonération totale.

2. Optimiser le découpage achat / travaux : maximiser la fraction non amortie ou pratiquer le forfait travaux 15 % pour les biens détenus plus de 5 ans.

3. Investir en résidence services (étudiantes, seniors, EHPAD) qui restent hors champ de la réintégration.

4. Anticiper les amortissements en sursis : ils ne sont pas réintégrés au prix d'acquisition pour le calcul de la PV, et offrent une marge significative.

5. Vérifier la TVA : si le bien a été acquis avec récupération de TVA (résidence services), une cession à un acquéreur non assujetti dans les 20 ans peut entraîner un reversement au prorata.

6. Arbitrer LMNP / LMP : le passage en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ouvre l'accès aux exonérations des articles 151 septies et 151 septies B du CGI, parfois beaucoup plus favorables sur le long terme.

Pour les non-résidents détenant un bien LMNP en France, la réforme s'applique également, avec les particularités du régime fiscal des non-résidents. Voir nos guides dédiés LMNP non-résident, LMP non-résident et loueur meublé non-résident — réforme 2026.

Conclusion

La réforme du 15 février 2025 marque la fin d'une asymétrie historique du LMNP : les amortissements déduits sont désormais réintégrés au calcul de la plus-value, augmentant mécaniquement l'imposition à la revente. L'effet peut être lourd sur les biens longtemps amortis : la note fiscale peut être multipliée par 2 à 5.

Le LMNP conserve toutefois ses atouts : régime des plus-values des particuliers, abattement progressif pour durée de détention (exonération d'IR à 22 ans, totale à 30 ans), exceptions pour les résidences services et certains travaux. Une stratégie de revente bien préparée permet souvent de limiter, voire d'annuler, l'impact de la réforme.

Pour calibrer votre projet de revente, simuler votre plus-value et arbitrer entre LMNP, LMP ou détention longue, faites-vous accompagner par un expert-comptable spécialisé en LMNP/LMP ou un expert-comptable immobilier. Pour une approche patrimoniale plus large (transmission, donation, démembrement), voir aussi notre guide transmission patrimoine immobilier de son vivant et, pour les expatriés, investissement immobilier expatrié.

FAQ — Amortissement LMNP et plus-value

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