LMP non-résident : statut, cotisations sociales et réforme 2026 | Expatrim

LMP non-résident : définition et conditions d'accès

Le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) permet à un bailleur de bénéficier d'un régime fiscal plus souple que le LMNP : imputation des déficits, exonération de plus-value professionnelle, report d'imposition. Pour un non-résident français, il est accessible sous des conditions strictes, désormais durcies par la réforme de 2026.

Les deux conditions cumulatives pour être LMP

Depuis la loi de finances 2020 (article 155 IV du CGI), le statut LMP repose sur deux critères à remplir simultanément :

• Condition 1 : les recettes annuelles tirées de la location meublée (charges comprises) doivent dépasser 23 000 € par an pour l'ensemble du foyer fiscal.

• Condition 2 : ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu.

Si l'une des deux conditions n'est pas remplie, vous relevez du statut LMNP. Le dépassement du seuil de 23 000 € est apprécié au prorata temporis l'année de début d'activité.

LMP ou LMNP : quelles différences concrètes pour un non-résident ?

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Pour approfondir le régime LMNP applicable aux expatriés, consultez notre guide dédié : LMNP non-résident.

Réforme LF 2026 : la fin du LMP automatique pour les expatriés actifs

C'est le changement le plus important de 2026 pour les bailleurs non-résidents. Jusqu'alors, la condition n°2 (recettes meublées supérieures aux autres revenus professionnels) ne comparait les recettes qu'aux revenus imposés en France. Résultat : un expatrié salarié à l'étranger, sans revenu imposable en France, devenait automatiquement LMP dès qu'il dépassait 23 000 € de loyers meublés.

Ce qui change concrètement depuis 2026

La loi de finances 2026 modifie l'article 155 IV du CGI : les revenus professionnels perçus à l'étranger sont désormais pris en compte dans la comparaison, à condition d'être soumis à un impôt équivalent à l'impôt sur le revenu français dans le pays de résidence.

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Qui garde le statut LMP après la réforme ?

• Les retraités expatriés : la pension de retraite n'est pas un revenu professionnel.

• Les rentiers : vivant de revenus du capital à l'étranger.

• Les expatriés vivant dans un pays à fiscalité nulle ou forfaitaire non équivalente (Dubaï, Monaco, certains régimes spéciaux).

• Les expatriés avec peu ou pas de revenus professionnels étrangers significatifs.

Qui perd le statut LMP ?

La très grande majorité des expatriés actifs salariés dans un pays à fiscalité équivalente à la France (Allemagne, Espagne, UK, Canada, États-Unis, etc.) et dont le salaire dépasse les recettes meublées.

Cotisations sociales et prélèvements sociaux du LMP non-résident

C'est la différence fondamentale avec le LMNP : le LMP est en principe assujetti aux cotisations sociales (SSI, ex-RSI). Mais pour un non-résident, des exonérations majeures s'appliquent selon le pays de résidence. Attention à ne pas confondre les cotisations sociales (qui financent la protection sociale française) et les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) qui sont des impôts.

Trois régimes selon le pays de résidence

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Les pays ayant signé une convention bilatérale de sécurité sociale avec la France sont une trentaine : États-Unis, Canada, Brésil, Maroc, Tunisie, Israël, Japon, Corée, Turquie, etc. Dans ces pays, vous êtes affilié au régime local et dispensé de cotisations françaises. Pour les pays sans convention (Dubaï, Singapour, Hong-Kong, Thaïlande, etc.), les cotisations SSI sont en principe exigibles.

Exemple chiffré : LMP non-résident, bénéfice BIC 10 000 €

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Le LMP non-résident peut donc être très avantageux en UE (750 € sur 10 000 € de bénéfice), mais plus coûteux qu'en France pour un résident d'un pays sans convention de sécurité sociale.

Point pratique : l'affiliation URSSAF

En pratique, l'URSSAF ne dispose pas toujours de mécanisme clair pour affilier un non-résident LMP. Si vous résidez dans un pays sans convention de sécurité sociale, vous devez vous rapprocher de la SSI (ex-RSI) via le guichet unique pour formaliser votre affiliation. À l'inverse, si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale UE, vous devez fournir le formulaire A1 (ou équivalent) pour attester de votre affiliation locale et demander l'exonération.

Pour approfondir les prélèvements sociaux applicables aux non-résidents (revenus fonciers, plus-values, dividendes), consultez notre guide non-résident prélèvements sociaux.

Fiscalité LMP non-résident : IR et plus-values

Imposition des revenus BIC

Les recettes de location meublée relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Deux régimes sont possibles :

• Régime micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés depuis 2025), applicable si les recettes sont inférieures à 77 700 € (15 000 € pour les meublés de tourisme non classés).

• Régime réel : déduction des charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, amortissements, honoraires). Obligatoire au-delà des seuils, souvent plus avantageux même en dessous.

Le bénéfice BIC est ensuite intégré au revenu global et soumis au barème progressif de l'IR, avec application du taux minimum d'imposition (article 197 A du CGI) : 20 % jusqu'à 29 315 € et 30 % au-delà (seuils 2025). Une retenue à la source peut également s'appliquer selon la convention fiscale du pays de résidence.

Exonération de plus-value professionnelle : le vrai avantage LMP

C'est l'argument le plus puissant du statut LMP pour un non-résident. L'article 151 septies du CGI prévoit une exonération de la plus-value de cession pour les activités exercées depuis au moins 5 ans :

• Exonération totale : recettes moyennes des deux exercices précédents inférieures à 90 000 €.

• Exonération partielle dégressive : recettes comprises entre 90 000 € et 126 000 €.

• Exonération nulle : recettes supérieures à 126 000 €.

Comparé à la plus-value des particuliers du LMNP (qui bénéficie d'abattements pour durée de détention mais reste imposée 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les PS), l'exonération LMP est donc particulièrement intéressante pour un expatrié qui revend avant 20 ans de détention.

Déficits BIC : un avantage plus théorique que réel pour un non-résident

En théorie, le LMP permet d'imputer les déficits BIC sur le revenu global sans plafond (contre 10 700 € maximum pour les déficits fonciers). Dans les faits, un non-résident n'ayant généralement pas d'autres revenus imposables en France, cet avantage reste le plus souvent théorique. Il peut toutefois devenir utile dans certains cas : présence d'autres BIC non-résident, revenus fonciers français, ou retour futur en France avec imputation des déficits non utilisés pendant 6 ans.

Cas pratique : LMP non-résident en 2026

Profil : M. Lefort, retraité français expatrié à Lisbonne (Portugal) depuis 10 ans. Il perçoit 24 000 €/an de pension de retraite française (imposée en France) et possède 3 appartements meublés à Paris générant 45 000 € de recettes annuelles (régime réel, bénéfice net après charges et amortissements de 12 000 €).

Étape 1 — Vérification du statut LMP en 2026 : • Recettes meublées : 45 000 € (> 23 000 € ✅)

• Autres revenus professionnels : 0 € (la pension n'est pas un revenu professionnel ✅)

• → M. Lefort reste LMP malgré la réforme.

Étape 2 — Calcul de l'imposition IR : • Bénéfice BIC net : 12 000 €

• Barème progressif avec taux minimum article 197 A CGI : 12 000 × 20 % = 2 400 € d'IR

Étape 3 — Cotisations sociales : • Portugal = UE, règlement CE 883/2004 → exonération totale des cotisations SSI : 0 €.

• M. Lefort fournit son formulaire A1 portugais à la SSI française.

Étape 4 — Prélèvements sociaux : • Portugal = UE → taux réduit 7,5 % sur 12 000 € = 900 €.

Total charges sociales et fiscales : 3 300 € (soit 27,5 % du bénéfice net).

Comparaison avec Dubaï : même profil, mais résidence à Dubaï (pas de convention SS avec la France). • IR : 2 400 €

• Cotisations SSI : ~4 800 € (40 % de 12 000 €)

• PS : 18,6 % × 12 000 € = 2 232 €

• Total : ~9 432 € (soit 78,6 % du bénéfice net)

La différence de charges sociales entre un LMP au Portugal et à Dubaï dépasse 6 000 € par an pour un même bénéfice. Le pays de résidence est donc décisif dans la rentabilité finale.

LMP non-résident : pour qui ça vaut encore le coup en 2026 ?

Les profils qui gardent tout l'intérêt du LMP

• Retraités expatriés en UE/EEE/Suisse/UK : aucune cotisation, PS 7,5 %, exonération PV après 5 ans.

• Expatriés en pays à fiscalité nulle (Dubaï, Monaco) sans revenu professionnel taxé en France ni à l'étranger de façon équivalente.

• Expatriés à forte activité locative souhaitant préparer la revente exonérée.

Les profils qui doivent repenser leur stratégie

• Expatriés salariés en UE/US/UK/Canada : basculement vers le LMNP, fiscalité des plus-values des particuliers applicable à la revente.

• Expatriés en pays sans convention SS avec activité locative modeste : les cotisations SSI peuvent rendre le LMP moins intéressant que le LMNP.

Quelles alternatives en cas de perte du statut LMP ?

• LMNP : conservation des amortissements, PS 7,5 ou 18,6 %, plus-value des particuliers.

• SCI à l'IS : intéressant pour une stratégie patrimoniale à long terme avec capitalisation. Voir notre article SCI non-résident.

• Location nue : régime foncier (micro-foncier ou réel), sans cotisations sociales. Voir revenus fonciers non-résident.

Le choix du statut dépend de votre pays de résidence, de votre stratégie patrimoniale et de votre horizon d'investissement. Un expert-comptable spécialisé pour les non-résidents peut vous accompagner dans l'arbitrage LMP / LMNP / SCI, particulièrement utile depuis la réforme 2026. Pour une vision globale de l'investissement immobilier depuis l'étranger, consultez notre guide expatrié investissement immobilier.

FAQ — LMP non-résident

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