Fiscalité non-résident immobilier : guide complet 2026

La fiscalité immobilière des non-résidents en bref

Un expatrié qui détient un bien immobilier en France est imposable en France sur les revenus et plus-values qu'il en tire, quel que soit son pays de résidence. C'est le principe de territorialité, repris par la quasi-totalité des conventions fiscales internationales : les revenus immobiliers sont imposables dans l'État où se situe le bien.

Le cadre fiscal applicable dépend ensuite de deux variables clés : le mode d'exploitation (location nue, meublée, mise à disposition) et le mode de détention (nom propre, SCI à l'IR ou à l'IS, SARL de famille, société étrangère). À cela s'ajoutent des couches transversales : prélèvements sociaux, plus-value à la cession, IFI, TVA dans certains cas, qui peuvent doubler le coût réel d'une opération mal anticipée.

Pour cartographier précisément votre situation et identifier les optimisations légales possibles, l'accompagnement d'un expert-comptable spécialisé pour les non-résidents est vivement recommandé.

Qui est non-résident fiscal et pourquoi ça change tout

Avant de parler fiscalité, il faut établir un fait : êtes-vous bien non-résident fiscal français au sens de l'administration ? Le statut ne dépend pas de votre nationalité ni du fait d'avoir quitté la France depuis plusieurs années, il dépend des critères définis à l'article 4 B du Code général des impôts.

Vous êtes non-résident fiscal français si vous remplissez au moins l'une des conditions suivantes :

• Votre foyer (conjoint, enfants à charge) est établi à l'étranger

• Votre activité professionnelle principale est exercée hors de France

• Le centre de vos intérêts économiques se situe à l'étranger

Une seule condition suffit. En cas de double résidence apparente, c'est la convention fiscale bilatérale entre la France et votre pays de résidence qui tranche, à travers une cascade de critères (foyer permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, nationalité).

Ce statut a deux conséquences directes pour votre fiscalité immobilière :

1. Vous dépendez du Service des Impôts des Particuliers Non-Résidents (SIPNR) basé à Noisy-le-Grand, et non plus du centre des impôts de votre ancien domicile.

2. Vous êtes soumis à un taux minimum d'imposition de 20 % (porté à 30 % au-delà d'une certaine tranche) sur vos revenus de source française, sauf si vous démontrez que votre taux moyen mondial serait inférieur.

C'est ce taux minimum, souvent défavorable par rapport à un résident français à revenus modestes, qui explique pourquoi le choix du régime fiscal d'exploitation immobilière est si stratégique pour un expatrié.

Location nue : le régime des revenus fonciers

Quand vous louez votre bien non meublé (vide), vos loyers relèvent de la catégorie des revenus fonciers. C'est le régime "par défaut" pour un appartement ou une maison loué à un locataire pour qu'il y vive.

Deux régimes d'imposition sont possibles :

• Micro-foncier : applicable si vos loyers bruts annuels sont inférieurs à 15 000 €. L'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % pour frais, et vous êtes imposé sur 70 % des loyers.

• Régime réel : obligatoire au-delà de 15 000 €, optionnel en dessous. Vous déduisez vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, taxe foncière, gestion, assurance, etc.) et pouvez générer un déficit foncier imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.

Sur le revenu net foncier, vous payez :

• L'impôt sur le revenu au barème progressif, avec taux minimum de 20 % pour un non-résident

• Les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (ou 7,5 % si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale UE / EEE / Suisse / Royaume-Uni)

Pour le détail des règles déclaratives, des cases du formulaire 2042 / 2044 et un cas chiffré, consultez notre guide complet sur les revenus fonciers du non-résident.

Location meublée : LMNP, LMP et la réforme 2026

Si votre bien est loué meublé (équipement obligatoire défini par décret du 31 juillet 2015), la fiscalité bascule en catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). C'est un changement profond : ce n'est plus le régime des particuliers, mais celui d'une activité commerciale.

Selon le niveau de recettes et la part qu'elles représentent dans vos revenus globaux, vous êtes :

• LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) : régime par défaut, recettes annuelles inférieures à 23 000 € ou inférieures à vos autres revenus professionnels

• LMP (Loueur en Meublé Professionnel) : recettes annuelles supérieures à 23 000 € ET supérieures aux autres revenus professionnels

La réforme 2026 du loueur en meublé non-résident impacte de façon significative la détermination du régime de location meublée des non-résidents.

L'avantage fiscal majeur du meublé reste l'amortissement comptable du bien et du mobilier au régime réel, qui permet de neutraliser tout ou partie des loyers imposables pendant 15 à 25 ans. Pour un non-résident dont le taux marginal est défavorable, c'est souvent la voie la plus rentable.

Pour une vue d'ensemble, consultez nos guides sur le LMNP non-résident, le LMP non-résident qui détaillent en profondeur le sujet.

Détention via société : SCI, SARL de famille, société étrangère

Au-delà de la détention en nom propre, le non-résident peut structurer son patrimoine immobilier via une société. Le choix de la structure conditionne toute la fiscalité applicable — y compris pendant la phase d'exploitation et lors de la cession.

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La SCI à l'IR reste la structure la plus utilisée par les expatriés pour de la location nue familiale : elle conserve la fiscalité des revenus fonciers tout en facilitant la transmission par démembrement et donations successives de parts. Notre guide SCI non-résident détaille les obligations déclaratives spécifiques (formulaire 2072) et les pièges à éviter pour un associé expatrié.

La SCI à l'IS, en revanche, change radicalement la donne : amortissement comptable possible, mais imposition des plus-values selon le régime des plus-values mobilières à la cession des parts (PFU 31,4 % sans abattement pour durée de détention). C'est un sujet à part entière, traité dans notre dossier sur la fiscalité de la cession de parts de SCI à l'IS.

La SARL de famille mérite une mention pour son cas d'usage spécifique : c'est la seule structure permettant de faire de la location meublée à plusieurs (en famille) en conservant la transparence fiscale (IR). Elle peut, dans certaines configurations, être plus pertinente qu'une SCI à l'IS pour un projet meublé patrimonial. Pour étudier ce schéma, voir notre offre dédiée d'expert-comptable SARL de famille.

Enfin, la société étrangère (luxembourgeoise, britannique, belge, suisse…) qui détient un immeuble français entre dans un cadre fiscal particulièrement strict : IS français sur les loyers, taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale, plus-value à 25 % ou 33,33 % à la cession, représentant fiscal accrédité obligatoire pour les sociétés hors UE. Consultez notre dossier sociétés étrangères détenant un bien immobilier en France.

Pour arbitrer entre ces structures à la lumière de votre situation patrimoniale et familiale, un expert-comptable spécialisé en SCI est l'interlocuteur indiqué.

Plus-value immobilière du non-résident

Lorsque vous cédez un bien immobilier détenu en nom propre en tant que non-résident, la plus-value est imposée selon les règles des plus-values immobilières des particuliers :

• 19 % d'impôt sur le revenu

• 17,2 % de prélèvements sociaux (ou 7,5 % si vous êtes affilié à un régime UE / EEE / Suisse / Royaume-Uni)

• Abattements pour durée de détention : exonération totale d'IR au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans

• Surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € (de 2 % à 6 % selon le montant)

Deux particularités s'ajoutent pour les non-résidents :

• Une exonération possible sur la résidence ancienne dans la limite de 150 000 € de plus-value, sous conditions strictes (vente dans les 10 ans du départ, bien resté à votre disposition, etc.)

• L'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité lorsque le prix de cession excède 150 000 € et que le vendeur réside hors UE / EEE

Pour les biens détenus via une société étrangère, le régime change complètement : l'imposition relève de l'article 244 bis A du CGI avec un taux de 25 %, sans abattement pour durée de détention. Le détail de ce régime distinct est traité dans notre dossier plus-value immobilière société étrangère.

Prélèvements sociaux : 7,5 %, 17,2 % ou 18,6 %

C'est l'une des sources de confusion les plus fréquentes pour les expatriés. Le taux de prélèvements sociaux applicable à vos revenus immobiliers français ne dépend pas uniquement de votre pays de résidence, mais avant tout de votre affiliation à un régime obligatoire de sécurité sociale.

• 7,5 % (prélèvement de solidarité uniquement) : si vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale d'un autre État de l'UE, de l'EEE, de la Suisse ou du Royaume-Uni (post-Brexit, sous conditions)

• 17,2 % (CSG + CRDS + prélèvement de solidarité) : pour les revenus fonciers si vous êtes affilié à un régime hors UE/EEE/Suisse/UK, ou si vous restez affilié au régime français

• 18,6 % (CSG + CRDS + prélèvement de solidarité) : pour les revenus de location meublée si vous êtes affilié à un régime hors UE/EEE/Suisse/UK, ou si vous restez affilié au régime français

Le détail des règles d'affiliation, des justificatifs à conserver (formulaire S1, attestation de sécurité sociale étrangère) et des cases déclaratives à remplir (8SH / 8SI sur la 2042) est expliqué dans notre guide non-résident et prélèvements sociaux.

IFI : seuil 1,3 M€ et règles spécifiques aux non-résidents

L'Impôt sur la Fortune Immobilière s'applique aux non-résidents dont le patrimoine immobilier situé en France dépasse 1 300 000 € au 1er janvier de l'année d'imposition. Trois différences majeures avec un résident :

• Vous ne déclarez que vos biens situés en France (pas votre patrimoine immobilier mondial)

• Vous ne bénéficiez pas de l'abattement de 30 % sur la résidence principale (puisqu'elle est à l'étranger)

• Les règles de déductibilité des dettes intra-groupe en SCI ont été durcies depuis 2025

Le barème reste identique : progressif de 0,50 % à 1,50 %. Pour le calcul concret, les biens taxables et exonérés et les stratégies d'optimisation, voir notre guide complet IFI non-résident.

TVA et immobilier : les rares cas qui concernent le non-résident

Dans 90 % des cas, la location d'un logement n'est pas soumise à TVA. Trois exceptions méritent toutefois d'être citées :

• Location meublée para-hôtelière (avec au moins trois services hôteliers : petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge, accueil) → TVA à 10 % sur les loyers, mais récupération de la TVA sur l'achat et les travaux

• Achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) → TVA à 20 % incluse dans le prix, parfois récupérable en cas de location para-hôtelière ou en résidences services

• Location de locaux professionnels ou commerciaux sur option du bailleur → TVA à 20 %, récupération de la TVA sur les charges et travaux

Ces régimes restent très techniques et conditionnent fortement la rentabilité d'un projet. Avant tout investissement où la TVA pourrait être en jeu, faites valider le montage par un expert-comptable spécialisé en immobilier.

Tableau récapitulatif : quelle fiscalité selon votre stratégie ?

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Conclusion

La fiscalité non-résident immobilier est moins un régime unique qu'une mosaïque de régimes dont l'articulation dépend de votre mode d'exploitation, de la structure de détention choisie et de votre pays de résidence. Le bon arbitrage ne se fait pas dans l'absolu : il dépend de votre horizon de détention (revente à 5 ans ou conservation patrimoniale ?), de votre objectif (revenus complémentaires immédiats ou capitalisation pour la retraite ?), de votre situation familiale (transmission à anticiper ?) et de votre affiliation sociale (UE / hors UE).

Beaucoup d'expatriés découvrent trop tard qu'un mauvais choix initial, louer nu au lieu de meublé, détenir en nom propre au lieu de SCI, ne pas déposer la déclaration 2746 pour une société étrangère, leur coûte plusieurs milliers d'euros par an, sans même parler du redressement à la cession. À l'inverse, un montage bien pensé permet souvent de diviser par deux la pression fiscale réelle.

Pour cartographier votre situation, valider votre stratégie ou auditer un montage existant avant qu'il ne devienne un risque, prenez rendez-vous avec un expert-comptable Expatrim spécialisé dans la fiscalité immobilière des non-résidents.

FAQ — Fiscalité non-résident immobilier