Loueur meublé non-résident : Les conséquences de la réforme de 2026 sur votre imposition
Vous êtes loueur meublé non-résident ? La loi de finance de 2026 change les règles et votre statut pourrait bien évoluer. Nous vous présentons les détails de ce changement de loi ainsi que les conséquences fiscales et sociales.
Réforme 2026 : un changement majeur pour le statut LMP non-résidents
Les règles fiscales des investisseurs expatriés subissent un changement majeur suite à la loi de finances de 2026. Son objectif ? Aligner les règles des non-résidents sur celles des résidents fiscaux français.
Les règles antérieures à 2026 pour déterminer le statut LMP
Pour qu'un loueur soit considéré comme professionnel (LMP), il devait remplir deux conditions cumulatives :
- Les recettes annuelles de la location meublée (loyers encaissés) doivent dépasser 23 000 €.
- Ces recettes doivent être supérieures aux revenus d'activité du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu en France.
Particularité pour les non-résidents : Comme leurs revenus d'activité (salaires, BIC, BNC) étaient généralement perçus à l'étranger, ils n'étaient pas imposables en France. Par conséquent, dès que leurs loyers français dépassaient 23 000 €, la seconde condition était automatiquement remplie (23 000 € > 0 € de revenus français). Ils devenaient donc LMP très facilement.
Prise en compte obligatoire des revenus étrangers à partir de 2026
L'amendement n° I-2553 vient corriger cette asymétrie. Désormais, pour l'appréciation du seuil de prépondérance, les contribuables non-résidents doivent tenir compte des revenus d'activité de même nature perçus à l'étranger, dès lors qu'ils sont soumis à un impôt équivalent à l'IR dans leur pays de résidence.
Ce que dit le texte : "Les contribuables non-résidents devraient tenir compte des revenus d’activité de même nature soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans l’État de résidence du contribuable."
Exemple concret : Avant / Après Réforme
Prenons l'exemple d'un expatrié en Suisse percevant 100 000 € de salaire annuel et 30 000 € de recettes locatives meublées en France.
Êtes vous LMNP ou LMP non-résident ? Notre simulateur
Conséquences pratiques pour les expatriés loueurs en meublé
Suite à cette réforme, de nombreux non-résidents vont basculer du statut LMP vers le LMNP (Loueur en meublé non professionnel) entraîne de nombreuses conséquences fiscales et sociales.
Impact sur l'imposition des revenus
Au niveau de l’impôt sur les revenus, l’imposition reste la même. Vous avez le choix entre le taux forfaitaire d’impôt sur les revenus de 20% à 30% ou l’option pour l’imposition effectif. Dans ce deuxième cas, votre impôt sur le revenu est calculé sur le barème progressif de l’impôt compte tenu de vos revenus étrangers.
L’impact de la réforme porte davantage sur les déficits. En LMNP, les déficits ne sont plus imputables sur le revenu global, mais uniquement sur les revenus de même nature (BIC meublé) pendant 10 ans. Si vous aviez des déficits LMP à reporter, ils pourraient être perdus.
Impact sur les cotisations sociales et prélèvements sociaux
Au niveau des cotisations sociales, bonne nouvelle. Si vous étiez LMP, vous n’êtes plus tenu de vous affilier à la sécurité sociale des indépendants (SSI) avec des cotisations d'environ 35-40 % sur le bénéfice net. Bien que, dans la pratique, la prise en compte de cette affiliation était rarement faite par l’URSSAF.
Concernant les prélèvements sociaux, désormais, si vous basculez LMNP votre bénéfice sera soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % sur le bénéfice. Cependant, pour les non-résidents relevant d'un régime de sécurité sociale de l'UE/EEE ou de Suisse, ce taux tombe à 7,5 % (prélèvement de solidarité).
Conséquences sur la plus-value immobilière
C’est la perte d’un avantage plutôt favorable si vous étiez LMP.
- En LMP : C'est le régime des plus-values professionnelles. Il permet une exonération totale après 5 ans d'activité si les recettes sont inférieures à 90 000 €.
- En LMNP : C'est le régime des plus-values des particuliers. L'imposition est calculée sur le prix de vente moins le prix d'achat (avec réintégration des amortissements). L'exonération totale d'impôt n'intervient qu'après 22 ans de détention et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
L'impact sur l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Le statut LMP permettait souvent de considérer les biens immobiliers comme des actifs professionnels, les sortant parfois de l'assiette de l'IFI. En étant requalifié LMNP, vos biens immobiliers français réintègrent d’office votre patrimoine taxable. Pour un expatrié ayant un patrimoine immobilier français net supérieur à 1,3 million d'euro sont soumis à l’IFI.
Nos conseils suite à cette réforme
La réforme de 2026 sur le statut LMP non-résident marque un tournant en alignant les règles sur celles des résidents français : désormais, vos revenus d'activité étrangers sont pris en compte pour déterminer votre éligibilité, ce qui basculera de nombreux expatriés vers le statut LMNP.
Face à ces changements aux implications fiscales et sociales importantes (IFI, plus-values, cotisations), le diagnostic et l'accompagnement d'un expert-comptable spécialisé dans les non-résidents devient indispensable pour sécuriser votre situation et optimiser votre stratégie patrimoniale.
