Plus-value immobilière société étrangère : calcul, taux, représentant fiscal

Vous êtes dirigeant ou conseil d'une société étrangère détenant un bien immobilier en France et vous envisagez sa cession ? Le régime fiscal applicable à la plus-value immobilière d'une société étrangère est l'un des plus mal compris — et l'un des plus piégeux — de la fiscalité française.

La majorité des contenus disponibles en ligne sont obsolètes : ils annoncent encore un taux de 33,33 %, alors que celui-ci est aligné depuis 2020 sur le taux d'IS de droit commun (25 % en 2026). Pire, beaucoup oublient l'impact massif de la réintégration des amortissements ou la majoration à 75 % pour les sociétés établies dans un État ou Territoire Non Coopératif (ETNC).

Ce guide vous donne, sans détour, le mécanisme exact, un cas chiffré pour une société suisse, les obligations liées au représentant fiscal accrédité, et les pièges à éviter.

L'essentiel à retenir

• La cession d'un immeuble français par une société étrangère à l'IS relève de l'article 244 bis A du CGI.

• Taux d'imposition en 2026 : 25 % (taux IS de droit commun) pour les sociétés UE/EEE et la plupart des États tiers, 75 % pour les sociétés établies en ETNC.

• Les amortissements pratiqués sont réintégrés dans la plus-value imposable : le résultat fiscal peut être très supérieur à la plus-value économique.

• Les abattements pour durée de détention et les prélèvements sociaux 17,2 % ne s'appliquent pas aux sociétés à l'IS.

• Pour toute société établie hors UE/EEE (ex. Suisse, Royaume-Uni post-Brexit, États-Unis), un représentant fiscal accrédité doit être désigné.

• La déclaration s'effectue sur le formulaire 2048-IMM, signé par le représentant fiscal, et l'impôt est acquitté dès la signature de l'acte authentique.

Cadre juridique : l'article 244 bis A du CGI

L'article 244 bis A du Code général des impôts organise l'imposition en France des plus-values immobilières réalisées par des non-résidents, qu'il s'agisse de personnes physiques ou de personnes morales étrangères.

Pour les sociétés étrangères, ce dispositif fonctionne comme un prélèvement spécifique dont le taux et la mécanique varient selon :

• la nature juridique de la société (à l'IS ou transparente),

• le pays d'établissement (UE/EEE, État tiers, ETNC),

• la convention fiscale éventuellement applicable.

Cet article vise les sociétés étrangères à l'IS, qui représentent la grande majorité des cas en pratique : société luxembourgeoise (Sàrl, SOPARFI), société suisse (SA, Sàrl), Limited britannique, GmbH allemande, LLC américaine optant pour l'IS, etc. Les sociétés transparentes étrangères (équivalents SCI à l'IR) suivent un régime distinct, plus proche du régime des particuliers, qui n'est pas traité ici. Pour le cadre fiscal d'ensemble (IS, taxe annuelle de 3 %, IFI…), voir notre dossier complet sur les sociétés étrangères détenant un bien immobilier en France.

Calcul de la plus-value : la mécanique précise

Le calcul de la plus-value immobilière d'une société étrangère à l'IS suit le régime des plus-values professionnelles. C'est un point fondamental qui change complètement le résultat par rapport au régime des particuliers.

════ EMBED 1 : Tableau — Calcul de la plus-value : la mécanique précise — Sélectionner, couper, remplacer par un HTML Embed ════

<table style="width:100%; border-collapse:collapse; font-family:Arial, sans-serif; font-size:14px;">
<thead>
<tr style="background:#1a3a52; color:#fff;">
<th style="padding:12px; text-align:left; border:1px solid #ddd;">Étape</th>
<th style="padding:12px; text-align:left; border:1px solid #ddd;">Mécanisme</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;"><strong>1. Prix de cession</strong></td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Prix net vendeur (acte authentique), minoré des frais à la charge du vendeur (diagnostics, mainlevée d'hypothèque…).</td></tr>
<tr style="background:#f8f9fa;"><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;"><strong>2. Prix d'acquisition</strong></td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Prix d'achat figurant dans l'acte d'origine.</td></tr>
<tr><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;"><strong>3. Frais d'acquisition</strong></td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Au choix : <strong>forfait 7,5 %</strong> du prix d'acquisition, ou <strong>frais réels</strong> sur justificatifs (notaire, droits de mutation).</td></tr>
<tr style="background:#f8f9fa;"><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;"><strong>4. Travaux</strong></td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Au choix : <strong>forfait 15 %</strong> (si détention &gt; 5 ans), ou <strong>travaux réels</strong> sur factures (construction, agrandissement, amélioration).</td></tr>
<tr style="background:#fff3cd;"><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;"><strong>5. Réintégration des amortissements</strong></td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">⚠️ Les amortissements pratiqués depuis l'acquisition sont <strong>déduits du prix d'acquisition fiscal</strong> et donc <strong>ajoutés à la plus-value imposable</strong>.</td></tr>
<tr style="background:#e8f4ea;"><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;"><strong>= Plus-value imposable</strong></td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Prix de cession − (prix d'acquisition + frais + travaux − amortissements réintégrés).</td></tr>
</tbody>
</table>

════ FIN EMBED 1 ════

Le piège des amortissements réintégrés

C'est ici que se cache le piège majeur : si la société étrangère a amorti l'immeuble dans sa comptabilité (ce qui est obligatoire pour une société à l'IS), ces amortissements viennent diminuer le prix d'acquisition fiscal. Concrètement, plus la société a détenu l'immeuble longtemps, plus la plus-value imposable est élevée — exactement l'inverse du régime des particuliers, où la durée de détention donne droit à des abattements.

Exemple : un immeuble acquis 800 000 € et détenu 15 ans avec un amortissement annuel de 25 000 € a vu son prix d'acquisition fiscal diminuer de 375 000 €. Si la cession se fait à 1 500 000 €, la plus-value comptable est de 700 000 €, mais la plus-value fiscale est de 1 075 000 €.

Pas d'abattement, pas de prélèvements sociaux

Contrairement aux particuliers non-résidents, les sociétés étrangères à l'IS :

• n'ont droit à aucun abattement pour durée de détention (ni pour l'IR, ni pour les prélèvements sociaux),

• ne sont pas redevables des prélèvements sociaux de 17,2 % (réservés aux personnes physiques),

• ne bénéficient pas de l'exonération de 150 000 € prévue à l'article 150 U du CGI,

• ne peuvent pas invoquer l'exonération de la résidence principale (réservée aux particuliers expatriés).

════ EMBED 2 : Tableau — Pas d'abattement, pas de prélèvements sociaux — Sélectionner, couper, remplacer par un HTML Embed ════

<table style="width:100%; border-collapse:collapse; font-family:Arial, sans-serif; font-size:14px;">
<thead>
<tr style="background:#1a3a52; color:#fff;">
<th style="padding:12px; text-align:left; border:1px solid #ddd;">Mécanisme</th>
<th style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;">Particulier non-résident</th>
<th style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;">Société étrangère IS</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Abattement durée de détention IR</td><td style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;">✅ Oui (exo à 22 ans)</td><td style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;">❌ Non</td></tr>
<tr style="background:#f8f9fa;"><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Abattement durée détention PS</td><td style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;">✅ Oui (exo à 30 ans)</td><td style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;">❌ Non</td></tr>
<tr><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Prélèvements sociaux 17,2 %</td><td style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;">✅ Dus (sauf affiliés UE/EEE)</td><td style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;">❌ Non applicables</td></tr>
<tr style="background:#f8f9fa;"><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Exonération 150 000 € (art. 150 U)</td><td style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;">✅ Oui (sous conditions)</td><td style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;">❌ Non</td></tr>
<tr><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Exonération résidence principale expatrié</td><td style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;">✅ Oui (sous conditions)</td><td style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;">❌ Non</td></tr>
<tr style="background:#f8f9fa;"><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Surtaxe PV &gt; 50 000 € (art. 1609 nonies G)</td><td style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;">⚠️ Due (2 à 6 %)</td><td style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;">❌ Non applicable</td></tr>
<tr><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Réintégration des amortissements</td><td style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;">❌ Non</td><td style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;">⚠️ Oui (impact majeur)</td></tr>
</tbody>
</table>

════ FIN EMBED 2 ════

Taux d'imposition : 25 %, 75 %, et les pièges des contenus obsolètes

⚠️ Attention : la plupart des articles disponibles en ligne sont obsolètes sur ce point. Ils annoncent encore un taux de 33,33 %, qui était celui en vigueur avant la baisse progressive de l'IS. Depuis la loi de finances 2020, le taux applicable aux sociétés étrangères à l'IS est aligné sur le taux d'IS de droit commun français.

════ EMBED 3 : Tableau — Taux d'imposition : 25 %, 75 %, et les pièges des contenus obsolètes — Sélectionner, couper, remplacer par un HTML Embed ════

<table style="width:100%; border-collapse:collapse; font-family:Arial, sans-serif; font-size:14px;">
<thead>
<tr style="background:#1a3a52; color:#fff;">
<th style="padding:12px; text-align:left; border:1px solid #ddd;">Lieu d'établissement de la société</th>
<th style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;">Taux 2026</th>
<th style="padding:12px; text-align:left; border:1px solid #ddd;">Représentant fiscal</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Société UE / EEE (Luxembourg, Allemagne, Italie, Belgique…)</td><td style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;"><strong>25 %</strong></td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Non obligatoire</td></tr>
<tr style="background:#f8f9fa;"><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Société hors UE / EEE non ETNC (Suisse, Royaume-Uni, USA, Canada…)</td><td style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;"><strong>25 %</strong></td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;"><strong>Obligatoire</strong></td></tr>
<tr style="background:#fde8e8;"><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Société établie en ETNC (Panama, Iles Vierges britanniques, Anguilla…)</td><td style="padding:12px; text-align:center; border:1px solid #ddd;"><strong>75 %</strong></td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;"><strong>Obligatoire</strong></td></tr>
</tbody>
</table>

════ FIN EMBED 3 ════

Cas particulier des ETNC

La majoration à 75 % est une mesure anti-évasion qui frappe les sociétés établies dans un État ou Territoire Non Coopératif (liste mise à jour chaque année par arrêté ministériel : Panama, Anguilla, Iles Vierges britanniques, etc.). Cette pénalisation rend toute opération immobilière française quasi impossible depuis ces juridictions.

Pas de surtaxe PV > 50 000 € pour les sociétés

La surtaxe de 2 à 6 % prévue à l'article 1609 nonies G du CGI sur les plus-values supérieures à 50 000 € ne s'applique pas aux sociétés. Elle est strictement réservée aux personnes physiques. C'est l'un des rares avantages du régime société étrangère par rapport aux particuliers.

Cas pratique : société suisse vendant un immeuble parisien

Prenons l'exemple concret d'une SA suisse (Genève) ayant acquis en 2010 un immeuble parisien pour 800 000 € hors frais, vendu en 2026 pour 1 500 000 € net vendeur.

Hypothèses

• Acquisition 2010 : 800 000 € + frais d'acquisition réels 60 000 €

• Travaux d'amélioration réels facturés : 80 000 € (en 2015)

• Amortissement comptable pratiqué : 2,5 % par an sur le bâti (estimé à 600 000 €) = 15 000 €/an × 16 ans = 240 000 € d'amortissements cumulés

• Cession 2026 : 1 500 000 €

════ EMBED 4 : Tableau — Hypothèses — Sélectionner, couper, remplacer par un HTML Embed ════

<table style="width:100%; border-collapse:collapse; font-family:Arial, sans-serif; font-size:14px;">
<thead>
<tr style="background:#1a3a52; color:#fff;">
<th style="padding:12px; text-align:left; border:1px solid #ddd;">Poste</th>
<th style="padding:12px; text-align:right; border:1px solid #ddd;">Montant</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Prix de cession (2026)</td><td style="padding:12px; text-align:right; border:1px solid #ddd;">1 500 000 €</td></tr>
<tr style="background:#f8f9fa;"><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Prix d'acquisition (2010)</td><td style="padding:12px; text-align:right; border:1px solid #ddd;">– 800 000 €</td></tr>
<tr><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Frais d'acquisition réels</td><td style="padding:12px; text-align:right; border:1px solid #ddd;">– 60 000 €</td></tr>
<tr style="background:#f8f9fa;"><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Travaux d'amélioration (2015) réels</td><td style="padding:12px; text-align:right; border:1px solid #ddd;">– 80 000 €</td></tr>
<tr style="background:#fff3cd;"><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;"><strong>Réintégration des amortissements (16 ans × 15 000 €)</strong></td><td style="padding:12px; text-align:right; border:1px solid #ddd;"><strong>+ 240 000 €</strong></td></tr>
<tr style="background:#e8f4ea;"><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;"><strong>Plus-value imposable</strong></td><td style="padding:12px; text-align:right; border:1px solid #ddd;"><strong>800 000 €</strong></td></tr>
<tr><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Taux d'imposition (société suisse hors UE)</td><td style="padding:12px; text-align:right; border:1px solid #ddd;">25 %</td></tr>
<tr style="background:#fde8e8;"><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;"><strong>Impôt français à acquitter</strong></td><td style="padding:12px; text-align:right; border:1px solid #ddd;"><strong>200 000 €</strong></td></tr>
<tr><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Honoraires représentant fiscal (~0,7 %)</td><td style="padding:12px; text-align:right; border:1px solid #ddd;">≈ 10 500 € HT</td></tr>
<tr style="background:#f8f9fa;"><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Convention fiscale franco-suisse</td><td style="padding:12px; text-align:right; border:1px solid #ddd;">Crédit d'impôt côté Suisse</td></tr>
</tbody>
</table>

════ FIN EMBED 4 ════

\* Sans réintégration des amortissements, la plus-value imposable aurait été de 560 000 € → impôt de 140 000 €. Soit 60 000 € de différence due à la mécanique amortissement.

Lecture du résultat

La plus-value fiscale est de 800 000 €, sensiblement supérieure à la plus-value économique brute (700 000 €) à cause de la réintégration des 240 000 € d'amortissements (partiellement compensée par les frais et travaux réels).

L'impôt à acquitter est de 200 000 € (25 %), à payer dès la signature de l'acte authentique par l'intermédiaire du représentant fiscal accrédité.

⚠️ Attention : la convention fiscale franco-suisse permet à la société de demander un crédit d'impôt en Suisse pour éviter la double imposition. Sans ce mécanisme, la même plus-value pourrait être taxée une deuxième fois à l'IS suisse.

Le représentant fiscal accrédité : obligation, rôle et coût

Pour toute cession immobilière par une société établie hors UE/EEE, la désignation d'un représentant fiscal accrédité par l'administration française est obligatoire. Sans représentant désigné, le notaire ne peut pas régulariser l'acte de vente.

Qui peut être représentant fiscal accrédité ?

L'accréditation est délivrée par l'administration fiscale après instruction d'un dossier portant sur la moralité fiscale, la solvabilité et éventuellement la mise en place de garanties complémentaires. Trois catégories d'acteurs sont accrédités :

• Des sociétés spécialisées dont c'est le métier (ex. accréditation permanente),

• Des banques ou compagnies d'assurance ayant obtenu l'agrément,

• Des personnes physiques ayant une accréditation ponctuelle pour une opération particulière (rare).

Quel est son rôle ?

Le représentant fiscal endosse les mêmes responsabilités que le cédant. Il est solidairement responsable :

• du calcul de la plus-value sur le formulaire 2048-IMM,

• du paiement de l'impôt (qui transite généralement par lui),

• des éventuels rappels ultérieurs en cas de contrôle (dans la limite du délai de reprise de 3 ans).

Quel coût pour la société cédante ?

Les honoraires du représentant fiscal sont libres et négociables. En pratique, on observe une fourchette de 0,5 % à 1 % du prix de vente, avec un plancher autour de 2 500 à 5 000 € HT. Sur une cession à 1,5 M€, comptez donc entre 7 500 € et 15 000 € HT pour la mission.

⚠️ Précision importante sur Expatrim

Expatrim n'est pas représentant fiscal accrédité. Notre rôle est différent et complémentaire : nous accompagnons la société étrangère et son dirigeant en amont de la cession (audit fiscal, optimisation, choix du représentant fiscal, sécurisation déclarative), et nous assurons l'interface avec votre représentant fiscal accrédité ainsi que votre notaire. Pour la mission de représentation elle-même, nous vous orientons vers des structures spécialisées et reconnues.

Déclaration et paiement : la mécanique 2048-IMM

════ EMBED 5 : Tableau — Déclaration et paiement : la mécanique 2048-IMM — Sélectionner, couper, remplacer par un HTML Embed ════

<table style="width:100%; border-collapse:collapse; font-family:Arial, sans-serif; font-size:14px;">
<thead>
<tr style="background:#1a3a52; color:#fff;">
<th style="padding:12px; text-align:left; border:1px solid #ddd;">Étape</th>
<th style="padding:12px; text-align:left; border:1px solid #ddd;">Délai</th>
<th style="padding:12px; text-align:left; border:1px solid #ddd;">Acteur responsable</th>
</tr>
</thead>
<tbody>
<tr><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">1. Audit fiscal préalable et estimation PV</td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">3 à 6 mois avant cession</td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Expert-comptable</td></tr>
<tr style="background:#f8f9fa;"><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">2. Désignation du représentant fiscal</td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">2 à 3 mois avant cession</td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Société cédante</td></tr>
<tr><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">3. Accréditation par l'administration (si ponctuelle)</td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">4 à 8 semaines</td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">DGFiP</td></tr>
<tr style="background:#f8f9fa;"><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">4. Préparation du formulaire 2048-IMM</td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">1 à 2 semaines avant cession</td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Représentant fiscal</td></tr>
<tr><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">5. Signature de l'acte authentique chez le notaire</td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Jour J</td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Notaire</td></tr>
<tr style="background:#fde8e8;"><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;"><strong>6. Paiement de l'impôt par le représentant fiscal</strong></td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;"><strong>Jour J ou J+1</strong></td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Représentant fiscal</td></tr>
<tr><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">7. Demande de crédit d'impôt dans le pays de résidence</td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Année N+1 (déclaration locale)</td><td style="padding:12px; border:1px solid #ddd;">Société cédante</td></tr>
</tbody>
</table>

════ FIN EMBED 5 ════

La déclaration et le paiement se font simultanément à la signature de l'acte authentique chez le notaire. Cette particularité rend toute approximation impossible : il n'y a pas de délai de régularisation après-coup, tout doit être prêt le jour J.

Conventions fiscales : éviter la double imposition

La France a signé des conventions fiscales bilatérales avec la plupart des États du monde. Pour les plus-values immobilières, ces conventions reconnaissent quasi-systématiquement le principe de territorialité : l'État où se situe l'immeuble (la France) a le droit d'imposer en premier.

L'État de résidence de la société (Suisse, Luxembourg, Royaume-Uni…) doit alors éliminer la double imposition par l'un des deux mécanismes :

• Crédit d'impôt égal à l'impôt français acquitté (méthode majoritaire),

• Exemption pure et simple de la plus-value (rare en matière immobilière).

⚠️ La règle exacte dépend de chaque convention et de la nature précise de l'opération. Avant toute cession, il est impératif de vérifier le texte applicable dans la liste officielle des conventions internationales publiée par l'administration française : conventions internationales sur impots.gouv.fr.

Erreurs à éviter et recommandations

• Ignorer la réintégration des amortissements : le piège n°1, qui peut multiplier par 1,5 ou 2 la plus-value imposable.

• Se fier à des contenus obsolètes annonçant le taux de 33,33 % : le taux est de 25 % depuis 2020, sauf ETNC.

• Oublier de désigner un représentant fiscal quand la société est établie hors UE/EEE : le notaire bloquera la vente.

• Sous-estimer le coût du représentant fiscal : 0,5 à 1 % du prix de vente.

• Ne pas activer la convention fiscale : risque de double imposition (France + pays de résidence).

• Confondre régime société à l'IS et régime particuliers : aucune des exonérations classiques (150 k€, résidence principale, abattements durée détention) ne s'applique aux sociétés à l'IS.

• Anticiper trop tard : la mécanique se prépare au minimum 3 mois avant la cession, idéalement 6 mois.

Conclusion

La cession d'un immeuble français par une société étrangère à l'IS est une opération techniquement piégeuse : le taux d'imposition de droit commun (25 %) peut paraître modéré, mais la réintégration des amortissements, l'absence d'abattement et l'obligation de représentant fiscal accrédité transforment souvent l'opération en facture lourde si elle n'est pas préparée.

Trois leviers d'optimisation existent :

1. Anticiper la cession en évaluant l'impact des amortissements réintégrés et les marges de manœuvre comptables.

2. Activer la convention fiscale applicable pour neutraliser la double imposition côté pays de résidence.

3. Choisir le bon représentant fiscal et sécuriser la chaîne déclarative en amont.

Pour les sociétés étrangères détenant plusieurs biens en France, la question d'une restructuration préalable (apport à une SCI française à l'IR, fusion, dissolution) peut aussi se poser et générer des économies fiscales significatives — à arbitrer en parallèle avec les implications IFI et la fiscalité globale du non-résident immobilier.

👉 Échangez avec un expert-comptable spécialisé non-résidents pour auditer votre opération de cession et préparer le passage chez le notaire dans les meilleures conditions.

FAQ — Plus-value immobilière société étrangère

════ EMBED 6 : FAQ — Sélectionner, couper, remplacer par un HTML Embed ════

<style>
/ === FAQ CONTAINER === /
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.faq-question:hover { background: rgba(132,204,22,0.08); }

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<div class="faq-wrapper">

<div class="faq-item" data-faq>
  <div class="faq-question" data-question>
    Quel est le taux d'imposition d'une plus-value réalisée par une société étrangère en 2026 ?
    <span class="faq-icon">+</span>
  </div>
  <div class="faq-answer">
    <div class="faq-answer-content" data-answer>
      Le taux est aligné sur l'<strong>IS français de droit commun, soit 25 % en 2026</strong>, pour les sociétés UE/EEE et la plupart des États tiers (Suisse, Royaume-Uni, USA…). Une majoration à <strong>75 %</strong> s'applique aux sociétés établies en État ou Territoire Non Coopératif (ETNC).
      <br><br>
      Attention aux articles obsolètes qui annoncent encore 33,33 % : ce taux n'est plus en vigueur depuis 2020.
    </div>
  </div>
</div>

<div class="faq-item" data-faq>
  <div class="faq-question" data-question>
    Quand un représentant fiscal accrédité est-il obligatoire ?
    <span class="faq-icon">+</span>
  </div>
  <div class="faq-answer">
    <div class="faq-answer-content" data-answer>
      La désignation d'un représentant fiscal accrédité est <strong>obligatoire pour toute société établie hors UE/EEE</strong>. Elle est dispensée pour les sociétés établies dans un État membre de l'Union Européenne ou de l'Espace Économique Européen (Norvège, Islande, Liechtenstein).
    </div>
  </div>
</div>

<div class="faq-item" data-faq>
  <div class="faq-question" data-question>
    Pourquoi les amortissements sont-ils réintégrés dans la plus-value ?
    <span class="faq-icon">+</span>
  </div>
  <div class="faq-answer">
    <div class="faq-answer-content" data-answer>
      Parce que la société étrangère à l'IS suit le <strong>régime des plus-values professionnelles</strong>. Les amortissements pratiqués pendant la détention (qui ont réduit l'IS payé chaque année) sont mécaniquement <strong>réintégrés</strong> au moment de la cession pour neutraliser cet avantage.
      <br><br>
      Plus la société a détenu l'immeuble longtemps, plus la plus-value imposable est élevée — l'inverse du régime des particuliers.
    </div>
  </div>
</div>

<div class="faq-item" data-faq>
  <div class="faq-question" data-question>
    Une société étrangère peut-elle bénéficier des abattements pour durée de détention ?
    <span class="faq-icon">+</span>
  </div>
  <div class="faq-answer">
    <div class="faq-answer-content" data-answer>
      <strong>Non.</strong> Les abattements pour durée de détention (exonération à 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux) sont strictement <strong>réservés aux personnes physiques</strong>. Les sociétés à l'IS sont taxées au taux plein dès le premier euro de plus-value, sans dégressivité.
    </div>
  </div>
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<div class="faq-item" data-faq>
  <div class="faq-question" data-question>
    Les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent-ils ?
    <span class="faq-icon">+</span>
  </div>
  <div class="faq-answer">
    <div class="faq-answer-content" data-answer>
      <strong>Non.</strong> Les prélèvements sociaux (CSG/CRDS, prélèvement de solidarité) sont strictement réservés aux <strong>personnes physiques</strong>. Une société étrangère à l'IS ne paie que l'impôt à 25 % (ou 75 % en ETNC).
      <br><br>
      Pour les particuliers non-résidents, voir notre guide sur les <a href="https://expatrim.com/ressources/non-resident-prelevements-sociaux">prélèvements sociaux du non-résident</a>.
    </div>
  </div>
</div>

<div class="faq-item" data-faq>
  <div class="faq-question" data-question>
    Combien coûte un représentant fiscal accrédité ?
    <span class="faq-icon">+</span>
  </div>
  <div class="faq-answer">
    <div class="faq-answer-content" data-answer>
      Les honoraires sont libres et négociables, généralement compris entre <strong>0,5 % et 1 % du prix de vente</strong>, avec un plancher autour de 2 500 à 5 000 € HT. Sur une cession à 1,5 M€, comptez 7 500 à 15 000 € HT.
      <br><br>
      Expatrim n'est pas représentant fiscal, mais peut vous orienter vers des structures accréditées et reconnues.
    </div>
  </div>
</div>

<div class="faq-item" data-faq>
  <div class="faq-question" data-question>
    La convention fiscale entre la France et la Suisse permet-elle d'éviter la double imposition ?
    <span class="faq-icon">+</span>
  </div>
  <div class="faq-answer">
    <div class="faq-answer-content" data-answer>
      Oui. La convention franco-suisse (comme la plupart des conventions bilatérales en matière immobilière) prévoit que l'État de situation de l'immeuble (la France) impose en premier, et que l'État de résidence de la société (Suisse) accorde un <strong>crédit d'impôt</strong> égal à l'impôt français acquitté. Vérifiez systématiquement le texte applicable.
    </div>
  </div>
</div>

<div class="faq-item" data-faq>
  <div class="faq-question" data-question>
    Que se passe-t-il si l'opération n'est pas correctement déclarée ?
    <span class="faq-icon">+</span>
  </div>
  <div class="faq-answer">
    <div class="faq-answer-content" data-answer>
      Le <strong>notaire bloque la vente</strong> si le formulaire 2048-IMM n'est pas signé par un représentant fiscal accrédité (pour les sociétés hors UE/EEE). En cas de déclaration sous-évaluée détectée plus tard, l'administration peut redresser dans le délai de reprise de 3 ans avec intérêts de retard et pénalités de 40 à 80 %.
    </div>
  </div>
</div>

</div>

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