Sortir un bien de l'actif LMNP : voici comment faire

Sortir un bien de l'actif LMNP en bref

Sortir un bien de l'actif LMNP n'a pas une seule signification ni une seule conséquence fiscale. Quatre situations distinctes doivent être rigoureusement distinguées :

• Vente (cession à titre onéreux) → déclenche une plus-value imposable selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, désormais affectée par la réforme 2025 sur la réintégration des amortissements.

• Reprise dans le patrimoine privé sans vente (le propriétaire revient vivre dedans, l'utilise comme résidence secondaire) → aucune plus-value taxable puisqu'il n'y a pas de cession.

• Passage en location nue (le propriétaire arrête le meublé pour louer en location vide) → aucune plus-value taxable non plus, mais bascule de régime fiscal (BIC → revenus fonciers).

• Donation ou apport en société → déclenche en principe une plus-value, sauf régimes spécifiques (sursis d'imposition, exonération RP).

S'ajoutent les volets comptable (enregistrement de la sortie d'immobilisation) et juridique (radiation au Guichet unique de l'INPI, dernière déclaration fiscale).

Pour cadrer votre situation et calibrer la stratégie de sortie, l'accompagnement d'un expert-comptable spécialisé en immobilier est vivement recommandé.

Les 4 situations qui font sortir un bien de l'actif LMNP

Avant tout calcul comptable ou fiscal, identifiez précisément la situation dans laquelle vous vous trouvez. Le traitement diffère du tout au tout.

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Cette distinction est fondamentale et trop souvent confondue : sortir un bien de l'actif LMNP sans le vendre ne déclenche pas de plus-value imposable, contrairement à une idée largement répandue. Le régime LMNP relève du droit des particuliers (article 150 U du CGI), pour lequel le fait générateur de la plus-value est la cession effective, pas la simple sortie d'actif comptable.

Volet comptable : Enregistrer la sortie d'immobilisation

Quelle que soit la situation, la sortie du bien de l'actif LMNP nécessite des écritures comptables précises au régime réel. Au micro-BIC, ces écritures n'existent pas (pas de comptabilité d'engagement) — seule la déclaration fiscale change.

Les écritures clés au régime réel

Au moment de la sortie de l'actif, trois écritures principales sont à passer :

• Solde des amortissements cumulés : transfert des comptes 28xxx (amortissements) vers le compte 2138 (constructions) ou équivalent, pour neutraliser la valeur amortie.

• Constatation de la valeur nette comptable sortie : compte 675 (valeur comptable des éléments d'actif cédés) au débit pour la VNC du bien.

• Constatation du produit de cession (si vente) : compte 775 (produits de cession des éléments d'actif) au crédit pour le prix de vente net.

En cas de reprise dans le patrimoine privé sans vente, l'écriture de produit de cession (775) n'existe pas : on neutralise la VNC et les amortissements, et le bilan de cessation se solde par un transfert au compte de l'exploitant.

Le bilan de cessation

À la clôture définitive de l'activité LMNP, un bilan de cessation est établi pour solder l'ensemble des comptes : immobilisations, amortissements, créances, dettes, dépôts de garantie locataires, comptes courants. Les éventuelles provisions (notamment pour gros entretien) sont reprises au résultat.

Ce bilan de cessation accompagne la dernière déclaration fiscale 2031 (régime réel) et constitue la pièce justificative de l'arrêt comptable de l'activité.

Provisions et engagements

Avant la sortie, vérifiez si des provisions ont été constituées (provision pour gros entretien, provision pour créance douteuse) : elles doivent être reprises au résultat. Vérifiez également les dépôts de garantie des locataires et les éventuelles charges restantes à régulariser.

Volet fiscal : La cession à titre onéreux et la réforme 2025

C'est le cas qui génère la plus-value imposable. Et c'est ici que la loi de finances 2025 a profondément modifié la donne.

Régime de la plus-value immobilière des particuliers

La cession d'un bien LMNP relève du régime des plus-values immobilières des particuliers (article 150 U du CGI), au même titre que la cession d'un bien loué nu en direct :

• 19 % d'impôt sur le revenu

• 17,2 % de prélèvements sociaux (ou 7,5 % pour les affiliés UE/EEE/Suisse/UK)

• Abattements pour durée de détention : exonération totale d'IR au bout de 22 ans, exonération de PS au bout de 30 ans

• Surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € (de 2 à 6 % selon le montant)

⚡ La réforme 2025 : la réintégration des amortissements

Jusqu'au 14 février 2025, le LMNP bénéficiait d'un régime de faveur historique : les amortissements pratiqués pendant la durée de l'activité (qui réduisaient l'imposition annuelle des loyers) n'étaient pas réintégrés dans le calcul de la plus-value à la cession. Concrètement, le LMNP combinait deux avantages : pas d'imposition pendant 15-25 ans grâce à l'amortissement, ET plus-value calculée comme pour un bien sans amortissement.

Depuis la loi de finances 2025 (article 24), pour les cessions intervenant à partir du 15 février 2025, les amortissements admis en déduction pendant la durée de l'activité LMNP sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable : ils viennent diminuer le prix d'acquisition fiscal et donc augmenter la plus-value.

Pour comprendre l'impact détaillé sur le calcul de la plus-value, voir notre guide amortissement LMNP et plus-value.

Cas chiffré : impact de la réforme 2025

Hypothèse : appartement LMNP acheté 200 000 € en 2015, amortissements pratiqués pendant 10 ans pour un total de 70 000 €, revendu 280 000 € en 2026 (durée de détention 11 ans).

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\* Hypothèses simplifiées. Abattements sur durée de détention selon barèmes réglementaires en vigueur.

Lecture : la même opération de vente, taxée à environ 17 600 € avant la réforme, génère désormais une imposition d'environ 36 700 € depuis le 15 février 2025, soit un alourdissement d'environ 19 000 € uniquement dû à la réintégration des amortissements. Sur des biens fortement amortis (résidences services, biens anciens longuement détenus), l'impact peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

⚠️ Cette réforme ne remet pas en cause l'avantage du LMNP pendant la phase d'exploitation (l'amortissement neutralise toujours les loyers imposables annuels). Elle réduit en revanche fortement l'avantage cumulé sur la durée de vie complète de l'investissement (exploitation + revente).

Représentant fiscal accrédité pour le non-résident

Pour un cédant LMNP résidant hors UE/EEE (Suisse, UK, USA, EAU…) dont le prix de cession excède 150 000 €, la désignation d'un représentant fiscal accrédité est obligatoire. Pour le détail, voir aussi notre panorama fiscalité non-résident immobilier.

Sortie sans cession : retour patrimoine privé ou location nue

C'est le point le plus mal compris de la fiscalité LMNP et il est crucial de bien le maîtriser pour éviter d'engager des stratégies inutilement coûteuses.

Le principe : pas de cession = pas de plus-value

Le fait générateur de la plus-value immobilière des particuliers est la cession à titre onéreux ou à titre gratuit d'un bien. La simple sortie d'un bien de l'actif LMNP, sans transfert de propriété, sans vente, sans donation, ne déclenche aucune plus-value imposable.

Concrètement, vous restez propriétaire du bien. Ce qui change, c'est l'affectation économique que vous lui donnez : vous cessez de l'exploiter en location meublée pour le reprendre à usage personnel, ou pour le louer en location nue.

Cas 1 — Reprise dans le patrimoine privé (résidence principale, secondaire, usage personnel)

Vous décidez d'arrêter votre activité LMNP pour récupérer le bien et :

• y vivre vous-même (résidence principale ou secondaire),

• le mettre à disposition gratuite d'un proche,

• le laisser vacant.

Aucune plus-value imposable au moment de la sortie d'actif. Sur le plan comptable, vous procédez aux écritures de cessation (voir volet comptable plus haut). Sur le plan juridique, vous radiez votre activité LMNP au Guichet unique de l'INPI (voir volet juridique plus bas).

Cas 2 — Passage en location nue

Vous décidez d'arrêter de meubler le bien pour le louer en location vide. Là encore, aucune plus-value imposable : il n'y a pas de cession, juste un changement de mode d'exploitation.

Conséquences pratiques :

• Bascule de régime fiscal : vous quittez le régime BIC (location meublée) pour entrer dans le régime des revenus fonciers (location nue).

• Perte du levier de l'amortissement : la location nue ne permet pas d'amortir le bien. Les loyers imposables seront donc plus élevés à partir de la bascule.

• Régime applicable : micro-foncier (abattement 30 %, jusqu'à 15 000 € de loyers bruts) ou régime réel avec déduction des charges réelles.

Le piège de la plus-value latente reportée à la prochaine cession

Attention : sortir le bien du LMNP sans vendre ne fait pas disparaître la plus-value latente. Lorsque vous vendrez ce bien plus tard (par exemple 5 ans après être revenu vivre dedans), la plus-value sera calculée sur la base du prix d'acquisition initial et du prix de cession final. La question délicate est de savoir comment la réintégration des amortissements de la période LMNP s'articule avec la cession ultérieure.

Cette articulation reste un sujet d'analyse au cas par cas, et la doctrine administrative complète sur ce point dans le contexte de la réforme 2025 reste en cours de consolidation. Un audit personnalisé est recommandé avant toute opération de sortie planifiée à plusieurs années de la cession finale.

Donation, apport en société, affectation à la résidence principale

Donation

La donation d'un bien LMNP est assimilée à une cession à titre gratuit au sens de l'article 150 U du CGI. Elle déclenche le paiement des droits de donation. La valeur retenue est la valeur vénale au jour de la donation, et c'est sur cette valeur que sont calculés à la fois la plus-value et les droits de mutation à titre gratuit (avec abattement de 100 000 € par parent et par enfant en ligne directe). Pour la stratégie de transmission patrimoniale globale, voir notre dossier transmission de patrimoine immobilier de son vivant.

Apport en société (notamment SCI)

L'apport d'un bien LMNP à une société (SCI, SARL de famille…) est techniquement une cession qui peut déclencher une plus-value. Toutefois, l'article 151 octies du CGI permet, sous conditions, de bénéficier d'un sursis d'imposition lorsque l'apport intervient au bénéfice d'une société soumise à l'IS et que certains engagements sont respectés. Pour les opérations d'apport visant la transmission, voir notre guide SCI transmission patrimoine.

Affectation à la résidence principale

Si après cessation de l'activité LMNP, le bien devient la résidence principale effective du propriétaire pendant plusieurs années avant sa revente, il pourra bénéficier de l'exonération de plus-value de la résidence principale (article 150 U II 1° du CGI) au moment de la vente future. Une stratégie patrimoniale parfois exploitée pour neutraliser la fiscalité LMNP, mais qui exige une affectation réelle et durable comme RP, pas de montage artificiel sous peine de requalification.

Volet juridique : Démarches au Guichet unique de l'INPI

Depuis le 1er janvier 2023, la cessation d'activité d'un loueur en meublé non professionnel s'effectue au Guichet unique de l'INPI (formalites.entreprises.gouv.fr), qui a remplacé les anciens Centres de Formalités des Entreprises (CFE).

Étapes principales

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La dernière déclaration fiscale

Au régime réel, la dernière déclaration 2031 (avec ses annexes 2033) doit refléter le bilan de cessation, intégrer les éventuelles reprises de provisions, et calculer le résultat de cessation. Au micro-BIC, la dernière déclaration 2042-C-PRO indique simplement les recettes encaissées jusqu'à la date de cessation.

Important : si la cessation s'accompagne d'une vente du bien, la plus-value est déclarée séparément via la procédure spécifique du formulaire 2048-IMM signé par le notaire au moment de l'acte authentique, pas dans la déclaration de cessation d'activité.

Et la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) ?

La CFE est due pour l'année entière dès lors que l'activité a été exercée au 1er janvier. Une cessation en cours d'année ne donne pas droit à un dégrèvement automatique, il faut faire une demande spécifique au service des impôts des entreprises pour obtenir une réduction au prorata.

Cas particulier du LMNP non-résident

Pour un loueur en meublé non-résident qui sort un bien de son actif LMNP, les règles de plus-value et de réintégration des amortissements (réforme 2025) s'appliquent à l'identique, mais s'y ajoutent les obligations spécifiques aux non-résidents : représentant fiscal accrédité au-delà de 150 000 € de prix de cession (vendeurs hors UE/EEE), articulation avec la convention fiscale du pays de résidence, retraitement éventuel des prélèvements sociaux selon affiliation. Pour la vue d'ensemble, consultez notre guide LMNP non-résident

Cas particulier du LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Les règles de sortie d'actif diffèrent profondément pour un LMP, qui relève du régime des plus-values professionnelles (et non des particuliers) avec ses propres mécanismes (court terme / long terme, exonérations spécifiques de l'article 151 septies du CGI sous conditions de recettes, etc.). Pour une analyse adaptée à votre situation LMP, prenez rendez-vous avec un expert-comptable Expatrim

Erreurs à éviter

• Croire qu'une simple sortie d'actif sans vente déclenche une plus-value : faux pour le LMNP. Pas de cession = pas de fait générateur.

• Oublier la réforme 2025 sur la réintégration des amortissements : surcoût fiscal massif sur les ventes intervenant à partir du 15 février 2025, sur des biens fortement amortis.

• Ne pas anticiper la cessation au Guichet unique INPI dans les 30 jours : risque de pénalités administratives.

• Confondre les régimes LMNP et LMP : les règles de sortie sont radicalement différentes (régime particuliers vs régime professionnel).

• Vendre juste avant un cap d'abattement : à 21 ans + 11 mois de détention, vous êtes à un cheveu de l'exonération totale d'IR à 22 ans. Patienter quelques mois peut faire économiser des milliers d'euros.

• Faire une donation sans préparation : la donation déclenche des droits de donation. Une analyse préalable de la valorisation et de l'opportunité est indispensable.

• Apporter à une SCI sans étudier le sursis 151 octies : opportunité parfois manquée de différer l'imposition.

• Sous-estimer la CFE résiduelle sur l'année de cessation.

• Pour un non-résident, oublier le représentant fiscal accrédité au-delà de 150 000 € de prix de cession (hors UE/EEE) — bloque l'opération chez le notaire.

Conclusion

Sortir un bien de l'actif LMNP n'est pas une opération anodine, mais le coût fiscal réel dépend entièrement de la situation précise dans laquelle vous vous trouvez. Pas de cession = pas de plus-value : si vous reprenez le bien à usage personnel ou le passez en location nue, vous ne payez aucune plus-value. À l'inverse, la vente déclenche depuis le 15 février 2025 une plus-value alourdie par la réintégration des amortissements, qui peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur des biens fortement amortis.

Côté juridique, la cessation d'activité passe par le Guichet unique de l'INPI dans les 30 jours, suivie d'une dernière déclaration fiscale (2031 réel ou 2042-C-PRO micro-BIC). Côté comptable, les écritures de sortie d'immobilisation et le bilan de cessation doivent être rigoureusement établis pour clôturer proprement l'activité.

La règle d'or : anticiper l'opération au moins 12 à 18 mois avant la sortie, pour calibrer la stratégie (vente vs reprise privée vs location nue vs apport société), évaluer l'impact de la réforme 2025 sur votre cas spécifique, et préparer les démarches juridiques et comptables sans précipitation.

👉 Échangez avec un expert-comptable Expatrim pour cadrer votre opération de sortie LMNP et calibrer la stratégie fiscale et patrimoniale adaptée à votre situation.

FAQ — Sortir un bien de l'actif LMNP

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