LMNP résident Espagne : vos obligations fiscales en France
Vous résidez fiscalement en Espagne et louez un logement meublé situé en France ? Cette activité reste imposable en France dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ce guide présente les démarches, les régimes fiscaux et les points à contrôler pour déclarer correctement une location meublée française lorsque l’on vit en Espagne.
Qu’est-ce que le LMNP pour un résident fiscal espagnol ?
Le LMNP résident Espagne désigne un contribuable qui vit fiscalement en Espagne et loue en direct un logement meublé situé en France, sans remplir les conditions du loueur en meublé professionnel. Sa résidence à l’étranger ne l’empêche pas d’être LMNP : les loyers français restent imposables en France dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
La location meublée en bref
Le logement doit comporter le mobilier nécessaire pour permettre au locataire d’y vivre normalement dès son entrée. Il peut être loué à l’année ou pour de courtes durées. Dans les deux cas, les revenus relèvent des BIC en France, mais les seuils du micro-BIC et certaines règles sociales diffèrent selon la nature de la location.
Cet article concerne uniquement un bien situé en France détenu directement par une personne physique. Un logement situé en Espagne, une détention par société, une indivision ou une activité para-hôtelière nécessitent une analyse distincte.
Un statut français avec des obligations dans deux pays
Le propriétaire doit accomplir les démarches françaises du loueur en meublé : immatriculation, choix du régime fiscal, CFE et déclaration du résultat. Il doit parallèlement déclarer le bien et les loyers selon les règles espagnoles. Un expert-comptable spécialisé dans les non-résidents peut prendre en charge le volet comptable et fiscal français et préparer les éléments à transmettre au conseil espagnol.
Le statut LMNP ou LMP ne se choisit pas. Il doit être vérifié chaque année à partir des recettes meublées et des revenus professionnels du foyer, notamment ceux imposés en Espagne depuis la réforme française de 2026.
LMNP résident Espagne : quel pays impose les loyers français ?
Le LMNP résident Espagne relève de deux systèmes fiscaux. La France peut imposer les loyers parce que le logement est situé sur son territoire. L’Espagne peut également les intégrer à l’IRPF parce que le propriétaire y est résident fiscal. La double imposition est corrigée par une déduction accordée en Espagne au titre de l’impôt payé en France, dans la limite prévue par la convention.
La résidence en Espagne ne fait donc pas disparaître les obligations françaises. Elle ajoute une seconde déclaration et impose de coordonner deux méthodes de calcul.
La convention fiscale franco-espagnole prévoit que les revenus tirés d’un immeuble situé en France sont imposables en France. L’administration espagnole confirme qu’un résident d’Espagne doit aussi les déclarer dans son IRPF et peut demander la déduction pour double imposition internationale.
Ce tableau suppose que vous êtes résident fiscal ordinaire d’Espagne. Le régime spécial des impatriés, les territoires foraux du Pays basque et de Navarre ou une double résidence doivent être analysés séparément.
Quelles démarches accomplir en France depuis l’Espagne ?
Un propriétaire non-résident suit l’essentiel du parcours français d’un loueur en meublé, mais il doit gérer les formalités à distance et utiliser les rubriques réservées aux non-résidents.
Déclarer le début de l’activité et obtenir un SIRET
La location meublée constitue une activité à déclarer sur le guichet unique des formalités des entreprises. Cette formalité permet d’obtenir le SIRET rattaché au logement ou à l’établissement concerné.
Le choix de la date de début, de l’adresse de l’établissement, du régime fiscal et de l’éventuelle indivision doit être cohérent dès l’immatriculation. Une ancienne formalité ou un SIRET déjà attribué doit être vérifié avant de créer un nouveau dossier.
Déposer les déclarations fiscales françaises
Au micro-BIC, les recettes sont reportées sur la déclaration 2042-C-PRO. Au régime réel, une comptabilité française est tenue, une liasse 2031 et ses annexes 2033 sont déposées, puis le résultat est reporté sur la 2042-C-PRO.
L’année du départ de France peut nécessiter une déclaration 2042-NR pour isoler certains revenus de source française perçus après le changement de résidence. Les années suivantes, la déclaration de non-résident et la 2042-C-PRO restent nécessaires.
Suivre la CFE et l’occupation du logement
La cotisation foncière des entreprises peut être due même lorsque le propriétaire est un particulier et vit en Espagne. Une exonération générale existe lorsque les recettes ne dépassent pas 5 000 euros, sans exclure d’autres cas particuliers.
La situation d’occupation du bien doit également rester à jour dans « Gérer mes biens immobiliers ». Une location à l’année, une location saisonnière et une période de jouissance personnelle n’entraînent pas toujours les mêmes conséquences locales.
Notre guide du LMNP non-résident détaille le cadre français commun aux propriétaires installés à l’étranger.
Micro-BIC ou régime réel pour un résident espagnol ?
La résidence en Espagne ne supprime pas le choix entre micro-BIC et régime réel en France. Ce choix doit être fait à partir de la nature de la location, des charges, du financement, des amortissements et de l’horizon de revente.
Pour les recettes de 2026, le seuil micro-BIC est de 83 600 euros pour la location meublée de longue durée et les meublés de tourisme classés. L’abattement est de 50 %. Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil reste fixé à 15 000 euros et l’abattement à 30 %.
Le régime réel peut réduire fortement le bénéfice imposable français. Il ne faut toutefois pas présenter l’amortissement comme une économie définitive : depuis la réforme de 2025, les amortissements déduits sont en principe pris en compte dans le calcul de la plus-value LMNP lors de la revente, sous réserve des exclusions prévues pour certaines résidences.
Surtout, un résultat français nul ne signifie pas nécessairement un résultat espagnol nul. L’Espagne admet ses propres charges et amortissements selon ses règles. La base, les durées et les limites peuvent différer du dossier comptable français.
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Quelle fiscalité française pour un LMNP résident en Espagne ?
Le bénéfice français est soumis au barème progressif avec les taux minimums applicables aux non-résidents : 20 %, puis 30 % au-delà du seuil annuel. Le taux minimum n’est cependant pas toujours le plus favorable.
Vous pouvez demander l’application du taux moyen calculé à partir des revenus mondiaux du foyer si ce taux est inférieur. Cette option suppose de communiquer les revenus espagnols et les autres revenus étrangers selon les modalités demandées par l’administration française.
Des prélèvements sociaux souvent limités à 7,5 %
Un résident d’Espagne affilié à un régime obligatoire espagnol de sécurité sociale, et non à un régime français, peut être exonéré de CSG et de CRDS sur ses revenus immobiliers français. Le prélèvement de solidarité de 7,5 % reste alors dû.
Le seul fait d’habiter en Espagne ne suffit pas. L’affiliation sociale effective doit être vérifiée et les cases correspondantes doivent être correctement renseignées dans la déclaration française. À défaut d’exonération, les revenus d’une location meublée non professionnelle relèvent du taux de prélèvements sociaux applicable, porté à 18,6 % depuis les revenus 2025.
Une location saisonnière dépassant certains seuils, une qualification professionnelle ou une affiliation française appelle une analyse sociale distincte. Il ne faut pas cumuler mécaniquement « LMNP », « absence de cotisations » et « taux de 7,5 % » sans contrôler les faits.
LMNP ou LMP : ce qui change pour les non-résidents depuis 2026
Le statut LMNP ne résulte pas d’une option. L’activité devient fiscalement professionnelle lorsque deux conditions sont réunies : les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 euros et elles excèdent les autres revenus professionnels à comparer.
Depuis 2026, un non-résident peut tenir compte des revenus professionnels de même nature soumis à un impôt équivalent à l’impôt sur le revenu dans son État de résidence. Un salaire imposé à l’IRPF en Espagne peut donc entrer dans la comparaison.
Exemple : un foyer perçoit 30 000 euros de recettes meublées françaises et 55 000 euros de salaires soumis à l’IRPF espagnol. La condition de prépondérance n’est pas remplie : le foyer reste fiscalement LMNP. Sans revenu professionnel comparable, la conclusion pourrait être différente.
Comment déclarer le logement et les loyers en Espagne ?
L’Espagne impose en principe les revenus mondiaux de ses résidents. Le logement français loué doit être identifié comme un immeuble situé à l’étranger et les revenus sont déterminés selon les règles espagnoles applicables aux rendements immobiliers.
L’Agencia Tributaria précise le traitement des revenus provenant de France : les revenus d’un immeuble français peuvent être imposés dans les deux pays, avec une déduction pour double imposition internationale dans l’IRPF espagnol.
Pourquoi le résultat français ne doit pas être recopié
La France qualifie la location meublée de BIC. L’Espagne la traite en principe comme un rendement du capital immobilier lorsqu’aucune organisation assimilable à une activité économique n’est caractérisée. Chaque État applique ses propres règles de charges et d’amortissement.
Il faut donc rapprocher les recettes, les périodes louées, les intérêts, les travaux, les taxes et le prix d’acquisition, puis effectuer deux calculs. La liasse française constitue une source documentaire, pas une déclaration espagnole prête à reporter.
La déduction espagnole vise l’impôt français éligible effectivement payé et reste plafonnée à la part d’impôt espagnol correspondant au revenu. Il faut vérifier séparément si chaque prélèvement français entre dans son champ ; le prélèvement de solidarité de 7,5 % ne doit pas être présumé automatiquement déductible au titre de la convention.
Le Modelo 720 peut aussi être nécessaire
Le Modelo 720 est une déclaration informative sur certains biens et droits détenus à l’étranger. Dans le cas général, un immeuble français peut devoir y figurer lorsque la valeur d’acquisition cumulée de la catégorie des biens immobiliers étrangers dépasse 50 000 euros.
Cette formalité ne remplace pas l’IRPF. Les règles de première déclaration, de renouvellement, de variation de valeur et de fin de détention doivent être vérifiées en fonction de votre situation.
Où investir en LMNP en France lorsqu’on réside en Espagne ?
La proximité géographique peut faciliter les visites, le suivi des travaux et les changements de locataires. Elle ne suffit toutefois pas à garantir la rentabilité d’un investissement. Le marché doit être analysé à l’échelle du quartier, de l’immeuble et du type de location envisagé.
Le choix dépend également du lieu de résidence en Espagne. Un propriétaire installé à Barcelone ne privilégiera pas nécessairement les mêmes villes françaises qu’un résident de Bilbao, Saint-Sébastien ou Madrid.
Perpignan : la ville française la plus accessible depuis la Catalogne
Perpignan constitue une option naturelle pour un résident de Barcelone, Gérone ou de la Catalogne. La proximité permet de se rendre plus facilement sur place et peut réduire le coût de la gestion à distance.
Le prix d’entrée peut être inférieur à celui de Montpellier ou Toulouse, ce qui améliore parfois le rendement brut apparent. En contrepartie, les écarts entre quartiers sont importants. Il faut vérifier la demande locative réelle, la vacance, l’état de la copropriété et la facilité de revente.
La location meublée à l’année peut viser les étudiants, les jeunes actifs ou les personnes en mobilité professionnelle. Une stratégie saisonnière nécessite une étude distincte de la demande touristique et des règles municipales.
Montpellier : une demande étudiante importante, mais un marché plus coûteux
Montpellier bénéficie d’une population étudiante importante, d’un bassin d’emploi dynamique et d’une forte attractivité résidentielle. Les studios, deux-pièces et colocations meublées peuvent répondre à une demande diversifiée.
Cette attractivité se traduit néanmoins par des prix d’acquisition plus élevés et une concurrence importante entre investisseurs. Le rendement doit être calculé après prise en compte des charges de copropriété, de la taxe foncière, de la CFE, de la vacance et du coût de gestion.
Les loyers des locations constituant la résidence principale du locataire sont encadrés à Montpellier. La location touristique est également soumise à des règles de changement d’usage. Le loyer ou le chiffre d’affaires envisagé ne doit donc pas être retenu avant vérification de la réglementation applicable à l’adresse du logement.
Toulouse : un marché profond pour la location meublée annuelle
Toulouse peut être envisagée par les résidents du nord-est de l’Espagne recherchant une grande métropole française. La ville combine une population étudiante importante, des établissements d’enseignement supérieur et plusieurs bassins d’emploi, notamment dans l’aéronautique, le spatial et les services.
La location étudiante, le bail mobilité, la colocation ou le meublé destiné aux jeunes actifs peuvent être étudiés. La taille de la ville impose cependant une analyse précise des transports, des campus, des pôles d’emploi et de l’offre concurrente.
Pour la location touristique, une autorisation de changement d’usage et un numéro d’enregistrement peuvent être nécessaires. Un projet de courte durée doit donc être vérifié auprès de Toulouse Métropole avant l’acquisition, et pas seulement au moment de la mise en location.
Bayonne et Pau : des marchés à examiner depuis le nord de l’Espagne
Pour un propriétaire installé au Pays basque espagnol, en Navarre ou en Aragon, Bayonne et Pau peuvent être plus accessibles que les villes méditerranéennes.
Bayonne bénéficie de l’attractivité du Pays basque français, mais les prix d’acquisition et la pression touristique peuvent limiter le rendement. Pau présente généralement un marché plus résidentiel, soutenu notamment par les étudiants, les actifs et les établissements de santé.
Ces deux villes ne doivent pas être analysées selon les mêmes hypothèses. À Bayonne, les règles relatives à la location de courte durée et le coût d’acquisition sont déterminants. À Pau, l’attention doit davantage porter sur la profondeur de la demande dans le quartier et la liquidité du bien à la revente.
Bordeaux : une grande métropole accessible, mais fortement réglementée
Bordeaux peut intéresser les résidents du nord de l’Espagne recherchant un marché plus vaste. La ville offre plusieurs profils de locataires : étudiants, jeunes actifs, cadres en mobilité et colocataires.
Le prix d’entrée, les charges et la réglementation réduisent toutefois l’intérêt de certains projets. La location touristique d’une résidence secondaire nécessite notamment une autorisation de changement d’usage et peut être soumise à compensation. Une acquisition destinée exclusivement à la courte durée doit être juridiquement validée avant la signature.
Pour un propriétaire non-résident, la location meublée annuelle ou le bail mobilité peut offrir une gestion plus prévisible qu’une exploitation touristique intensive.
Avant de choisir une ville, il faut recalculer le rendement avec les frais de notaire, les travaux, le mobilier, les charges non récupérables, la taxe foncière, la CFE, la gestion à distance, la vacance et la fiscalité à la revente. La proximité avec l’Espagne constitue un avantage pratique, mais elle ne compense pas une mauvaise copropriété, une réglementation incompatible avec le projet ou une demande locative insuffisante.
Checklist annuelle du propriétaire installé en Espagne
Une organisation commune évite que les deux déclarations reposent sur des montants impossibles à rapprocher.
- centraliser les loyers encaissés et distinguer les remboursements de charges ;
- conserver les factures, appels de copropriété, intérêts d’emprunt, assurances et taxes ;
- transmettre les éléments à temps pour la comptabilité française au réel ;
- déposer la liasse 2031 et ses annexes 2033 lorsque le réel s’applique ;
- reporter le résultat dans la déclaration française 2042-C-PRO ;
- vérifier l’option pour le taux moyen et l’affiliation sociale espagnole ;
- contrôler la CFE et la situation d’occupation déclarée en France ;
- recalculer le revenu selon les règles espagnoles pour l’IRPF ;
- conserver l’avis d’impôt français pour justifier la déduction demandée en Espagne ;
- vérifier l’obligation de déposer ou d’actualiser le Modelo 720 ;
- tester chaque année les critères LMNP/LMP avec les revenus professionnels espagnols.
L’ordre compte : la déclaration espagnole peut nécessiter le montant d’impôt français effectivement payé ou régularisé. Les calendriers et justificatifs doivent être anticipés avec le professionnel qui traite l’IRPF.
Quand faire appel à un expert-comptable français ?
Un expert-comptable français est surtout utile lorsque le régime réel est envisagé, que le bien a été acquis avant le départ, que des travaux importants ont été réalisés ou que plusieurs logements sont loués.
Il peut sécuriser l’immatriculation, reconstituer le bilan d’ouverture, distinguer terrain et construction, suivre les amortissements, établir la liasse fiscale et préparer les montants à reporter en France. Il peut aussi fournir au conseil espagnol un dossier compréhensible et documenté.
La mission française ne remplace toutefois pas le calcul de l’IRPF, du Modelo 720 ou d’un éventuel impôt espagnol sur le patrimoine. Un expert-comptable spécialisé dans les non-résidents doit travailler avec votre asesor fiscal espagnol lorsque la situation dépasse la seule comptabilité française.
Conclusion : coordonner deux calculs, pas dupliquer une déclaration
Un résident espagnol peut conserver ou acquérir un bien meublé en France et relever du LMNP. La France impose le résultat BIC, tandis que l’Espagne demande en principe une déclaration du revenu immobilier français et corrige la double imposition par une déduction plafonnée.
Les principaux choix portent sur le régime micro-BIC ou réel, le taux moyen des non-résidents, l’affiliation sociale et le test LMNP/LMP modifié en 2026. La règle la plus importante reste méthodologique : calculer le revenu selon les normes de chaque pays et conserver les justificatifs permettant de relier les deux déclarations.
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