CIOP (244 quater W) : conditions, taux et plafonds 2026

Le CIOP en bref

Le CIOP (Crédit d'Impôt Outre-mer Productif) est le dispositif fiscal phare de l'investissement immobilier locatif dans les DROM (Guadeloupe, Martinique, La Réunion, Mayotte, Guyane).  Le montage courant consiste à créer une société à l'IS et obtenir un crédit d'impôt de 35 % sur l'acquisition d'un logement neuf destiné à la location nue à titre de résidence principale, dans la limite d'un plafond d'environ 3 295 €/m² HT en 2026.

Le crédit est versé en trois fois au rythme de l'avancement des travaux (70 % aux fondations, 20 % à la mise hors d'eau, 10 % à la livraison) et est restituable en cash par le Trésor Public si l'impôt dû est insuffisant. En contrepartie, le logement doit être loué nu pendant au moins 5 ans, dans le respect de plafonds de loyers et de ressources fixés chaque année par décret. Le dispositif a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2029.

Pour structurer votre opération CIOP, monter la société dédiée et sécuriser le dossier fiscal, l'accompagnement d'un expert-comptable spécialisé en immobilier est vivement recommandé.

Définition et cadre légal du CIOP

Le CIOP, parfois appelé loi 244 quater W, est codifié à l'article 244 quater W du CGI. C'est un crédit d'impôt accordé aux entreprises (à l'IS ou à l'IR) qui réalisent des investissements productifs neufs outre-mer, en particulier dans le logement intermédiaire locatif.

Contrairement à une réduction d'impôt, un crédit d'impôt présente un avantage majeur : si son montant excède l'impôt dû par l'entreprise, l'excédent est restitué en numéraire par l'administration fiscale. C'est ce qui en fait l'un des dispositifs de défiscalisation les plus puissants pour les sociétés ayant une trésorerie à investir.

Le CIOP s'inscrit dans une politique publique d'aide au logement outre-mer, où la demande dépasse structurellement l'offre. Il vient en remplacement progressif d'anciens dispositifs (Girardin logement, Pinel outre-mer) et constitue aujourd'hui le levier principal d'investissement locatif dans les DROM pour une société.

Les taux du CIOP selon régime fiscal et zone

Le taux du crédit d'impôt varie selon la nature fiscale de l'investisseur (IS ou IR) et la zone géographique du logement.

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Pour un investisseur particulier qui souhaite bénéficier du CIOP, la voie privilégiée consiste à constituer une société à l'IS dédiée (souvent une SCI ou SAS immobilière) qui portera l'investissement. Le taux de 35 % s'applique alors sur la base éligible.

Conditions d'éligibilité du CIOP

Le bénéfice du crédit d'impôt 244 quater W est subordonné au respect de plusieurs conditions cumulatives.

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⚠️ Le non-respect de l'une de ces conditions pendant la période d'engagement entraîne la reprise du crédit d'impôt par l'administration fiscale, avec intérêts de retard. Le suivi déclaratif annuel est donc essentiel.

Plafond d'investissement et calcul de la base éligible

Le crédit d'impôt CIOP s'applique sur une base éligible plafonnée. En 2026, ce plafond est d'environ 3 295 €/m² HT (soit environ 3 575 € TTC à 8,5 % de TVA), dans la limite de la surface habitable du logement, augmentée d'un maximum de 14 m² pour une varangue ou une terrasse couverte.

Méthode de calcul de la base éligible :

1. Surface habitable retenue (plafonnée si applicable + varangue dans la limite de 14 m²)

2. × plafond 3 295 €/m² HT (actualisation 2026)

3. = base éligible plafonnée

4. × taux CIOP (35 % IS / 38,25 % IR / 45,9 % IR zones spécifiques)

5. = montant du crédit d'impôt

Si le prix d'acquisition réel est inférieur à la base éligible plafonnée, c'est le prix réel qui sert de base de calcul. La base éligible ne peut donc jamais excéder le prix d'acquisition effectif.

Le plafond au mètre carré est révisé chaque année par l'administration fiscale. Pour les valeurs précises et actualisées, consultez l'actualisation BOFIP des plafonds outre-mer.

Plafonds de loyer et de ressources 2026

Le CIOP impose un encadrement des loyers et des ressources des locataires, comme tout dispositif de logement intermédiaire. Les plafonds sont fixés chaque année par décret et peuvent varier selon la zone et la composition du foyer du locataire.

À titre indicatif pour 2026 (chiffres prudents — à confirmer au cas par cas via le BOFIP) :

• Plafond de loyer : de l'ordre de 200 €/m²/an, soit environ 16,67 €/m²/mois

• Plafond de ressources locataire (couple, à titre d'ordre de grandeur) : autour de 70 000 € par an, modulé selon la zone et la composition du foyer

Pour les valeurs exactes applicables à votre projet, référez-vous à l'actualisation BOFIP 2026 des plafonds outre-mer ou faites valider votre montage par un expert-comptable spécialisé.

Modalités de versement du crédit d'impôt

Particularité majeure du CIOP : le crédit d'impôt n'est pas versé en une seule fois, mais échelonné au rythme de l'avancement des travaux du logement.

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Avantage clé : si le crédit d'impôt dépasse l'impôt sur les sociétés dû par l'entreprise, l'excédent est restitué en numéraire par le Trésor Public. C'est l'un des points les plus attractifs du CIOP par rapport aux anciens dispositifs : il n'y a pas de "perte sèche" si l'IS de la société est insuffisant pour absorber le crédit.

Sur un chantier durant en moyenne 18 à 24 mois, l'investisseur peut donc voir 70 % du crédit d'impôt revenir dans sa trésorerie dès la première phase, ce qui améliore mécaniquement le retour sur investissement et la capacité de réinvestissement.

Cas pratique chiffré

Une société à l'IS acquiert en VEFA un logement neuf de 74 m² dans un DROM, pour un prix d'acquisition de 285 000 €. Le bien sera loué nu à titre de résidence principale dès la livraison.

Étape 1 — Calcul de la base éligible

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Étape 2 — Calcul du crédit d'impôt

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Étape 3 — Échelonnement du crédit d'impôt

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Synthèse économique : pour un ticket d'investissement de 285 000 €, la société récupère environ 85 340 € de crédit d'impôt en 18 à 24 mois, soit près de 30 % du prix d'acquisition. À cela s'ajoutent les loyers perçus sur la durée de location et la possibilité d'amortir comptablement le bien à l'IS, ce qui réduit le résultat imposable annuel.

CIOP vs autres dispositifs : quel arbitrage ?

Le CIOP est aujourd'hui le levier de référence pour l'investissement locatif outre-mer via une société, mais il n'est pas le seul. D'autres dispositifs coexistent :

• Article 199 undecies C du CGI (Girardin logement social) : réduction d'impôt pour les investissements dans le logement social outre-mer, à destination des particuliers.

• Article 244 quater X du CGI : crédit d'impôt en faveur des organismes HLM réalisant des investissements en logements neufs outre-mer.

• LMNP en outre-mer : régime du Loueur en Meublé Non Professionnel, qui ne donne pas de crédit d'impôt mais permet d'amortir le bien et de défiscaliser les loyers pendant ~ 15 ans.

Le CIOP se distingue par sa puissance immédiate (35 % du prix sur 18 à 24 mois, restituable en cash) et sa logique de société (montage à l'IS, optimisation de la transmission, réinvestissement des liquidités). Le LMNP, à l'inverse, est plus pertinent pour un investisseur particulier visant des revenus locatifs nets de fiscalité sur le long terme, en location meublée.

Certains investisseurs choisissent un montage hybride : utilisation du CIOP pendant les 5 années d'engagement obligatoire de location nue, puis bascule en LMNP (location meublée) après cette période pour maximiser la rentabilité long terme. Ce schéma sophistiqué doit être validé en amont pour ne pas remettre en cause le crédit d'impôt initial.

Pour quel profil d'investisseur ?

Le CIOP est particulièrement adapté à :

• Une société à l'IS disposant d'une trésorerie à investir et payant un IS significatif

• Un chef d'entreprise ou un dirigeant souhaitant optimiser la fiscalité de sa société tout en se constituant un patrimoine immobilier

• Un investisseur cherchant un effet trésorerie immédiat (le CIOP rend en moins de 2 ans ce que le Pinel mettait 12 ans à restituer)

• Un montage patrimonial intégrant la transmission ou le réinvestissement dans une SAS / SARL immobilière

• Un investisseur non-résident disposant d'une société à l'IS en France et souhaitant diversifier son patrimoine immobilier dans les DROM (voir nos guides créer une société en France pour non-résident et investissement immobilier expatrié)

Il convient en revanche moins à un particulier souhaitant percevoir des revenus locatifs personnels en location courte durée ou meublée — pour ce profil, un montage LMNP ou LMP est généralement plus adapté.

Conclusion

Le CIOP (article 244 quater W du CGI) est en 2026 le dispositif fiscal le plus efficace pour qu'une société à l'IS investisse dans le logement locatif neuf en outre-mer. Avec un crédit d'impôt de 35 % du prix d'acquisition plafonné à environ 3 295 €/m² HT, versé sur 18 à 24 mois et restituable en numéraire, il constitue un levier de trésorerie et de constitution patrimoniale rare sur le marché français.

En contrepartie, l'opération exige un respect strict des conditions (location nue, résidence principale, plafonds de loyer et de ressources, engagement 5 ans) et une structuration juridique précise (souvent via une SAS ou une SARL immobilière à l'IS). Un accompagnement par un expert-comptable spécialisé en immobilier est indispensable pour sécuriser le montage et le suivi déclaratif. Pour aller plus loin sur les enjeux patrimoniaux et de transmission, voir aussi notre dossier transmission patrimoine immobilier de son vivant.

FAQ — CIOP / 244 quater W